창원지방법원 2025타경21212. 경남 고성군 고성읍 서외리 130-1 소재 물건으로, 감정평가 현황상 일련번호 1은 단독주택, 1-1은 창고로 이용 중입니다. 사건상 물건표시는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 실제 이용상태는 단독주택·창고이며, 이번 경매는 전체 부동산을 단독 취득하는 구조가 아니라 공유자 이주의 17분의 2 지분을 대상으로 하는 지분매각입니다.
숫자만 보면 감정가 21,934,200원에서 최저가 5,267,000원으로 내려와 매우 낮아 보입니다. 하지만 실거래 자료가 없고, 1997년 전입한 점유자의 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 5,267,000원을 곧바로 실제 취득원가로 볼 수 없습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유관계와 공유지분의 사용·처분 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 서외리 130-1 · 경상남도 고성군 고성읍 남포로105번길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 현황상 단독주택 및 창고 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 공유관계 | 이갑영 17분의 15 · 이주 17분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 21,934,200원 / 5,267,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 12,007,745원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 토지 | 대 460.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 254,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 ‘선순위 점유’가 핵심
말소기준권리는 2000.10.26 경남고성신용협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 이주 지분에 설정됐던 가압류는 2022.01.07 이미 말소됐고, 2023.04.27 압류와 2025.04.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 배두선이 1997.06.30 전입한 것으로 나타납니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배두선 | 미상 | 1997.06.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 핵심은 전입일이 빠르다는 사실 자체보다 보증금 규모와 현재 점유·임대차의 법적 상태가 확인되지 않았다는 점입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득액을 최저가와 동일하게 잡아서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 5,267,000원으로 감정가 21,934,200원의 24.01% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 매수인이 승계할 수 있는 임차보증금도 미상입니다. 따라서 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당으로 모두 소멸하지 않는 경우에는, 그 미배당액이 낙찰가에 더해져 실질취득원가가 올라갑니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 그 계산을 할 수 없으므로, 현 단계의 정확한 표현은 “실질취득액 미상”입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 494,806원 |
| 2. 근저당 · 경남고성신용협동조합 | 39,000,000원 | 4,772,194원 |
| 3. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 12,007,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 51,007,745원 중 예상 배당은 4,772,194원이고, 미배당액은 46,235,551원입니다. 이 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 배두선의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 공유지분·현황 리스크
- 지분매각. 현재 등기상 이갑영 17분의 15, 이주 17분의 2이며 이번 경매는 공유지분 매각입니다. 낙찰만으로 부동산 전체를 단독 소유하는 구조가 아닙니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에는 민사집행법 제140조에 따른 공유자의 우선매수권 관련 조건이 명시돼 있습니다. 외부 입찰자는 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 함께 고려해야 합니다.
- 타인 소유 건물. 본건 토지 일부에 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 조사돼 있으며, 감정평가에도 이를 반영했습니다.
- 경계 불분명. 인접필지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 일괄매각에 포함되고, 가격은 지분 비율로 산정됐습니다.
- 건물 현황. 공부상 기와지붕이나 현황은 강판지붕입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 1은 단독주택, 1-1은 창고로 이용 중이며 사용승인일은 1968년입니다.
- 입지. 경상남도 고성군 고성읍 서외리 ‘서외오거리’ 남서측 인근의 기존 주택지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 460.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 4회 유찰된 공유지분 물건에 선순위 전입자·타인 소유 건물·경계 불분명 요소까지 있어 일반적인 단독 소유 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배두선 보증금 확인. 1997.06.30 전입자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 지상권 말소동의서 원본 확인. 2025.12.17 말소동의서의 대상·조건과 소유권이전등기 시 실제 말소절차를 확인해야 합니다.
- 지분사용 가능성 확인. 낙찰 대상이 이주 2/17 지분이라는 점을 전제로 공유물 사용·관리·처분 관계를 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 매각기일에서 공유자의 우선매수권 행사 여부와 명세서상 제한조건을 확인해야 합니다.
- 타인 소유 건물·경계 확인. 토지 일부의 타인 건물 위치와 실제 지적경계를 확인하고 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 비교 실거래도 없고 승계 가능 임차보증금도 미상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “526만원짜리 부동산”이 아니라 ‘미확정 비용이 붙은 2/17 지분’
감정가 21,934,200원이 4회 유찰돼 최저가 5,267,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 이 사건에는 그 할인폭보다 중요한 조건들이 있습니다. 이주 2/17 지분만 매각되고, 말소기준보다 앞선 1997.06.30 전입자 배두선의 보증금이 미상이며, 토지 일부에는 타인 소유 건물이 있고 지적경계도 불분명합니다.
지상권은 말소동의서 제출이라는 해결 단서가 있지만 그것이 임차인의 선순위 점유 위험까지 없애지는 않습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없으므로 현재 단계에서 “감정가의 24%이니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 배두선의 보증금과 지분 취득 후의 실제 활용 가능성을 확인할 수 있느냐입니다. 그 두 가지가 확인되기 전까지는 실질취득액도, 가격 메리트도 미정입니다.
