9,883,000원
창원지방법원 2025타경21277. 거제시 고현동 한라프라자의 근린시설입니다. 감정가는 84,000,000원인데 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,883,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 11.77% 수준이지만, 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아니라 원영자의 임차관계입니다. 전입신고가 2000.06.15로 확인되며, 이는 현재 말소기준인 2023.03.13 가압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고, 현황은 공실로 조사돼 실제 점유관계까지 함께 확인해야 하므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
등기부 자체는 비교적 명확합니다. 과거 1999.03.04 설정된 주식회사한빛은행 근저당권 26,400,000원은 2015.08.28 이미 말소됐고, 손연향이 2015.09.01 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.13 경남신용보증재단 가압류 15,590,000원이며, 이후 한화생명보험 주식회사 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 거제시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21277 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 961-153 한라프라자 2층3호 · 경상남도 거제시 거제중앙로 1906 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 2층 3·4호 경계벽 없는 오픈상가 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물 내 2층 · 사용승인일 1996.03.27 |
| 소유자 | 손연향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 9,883,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 11,351,911원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 갑구 5번 경남신용보증재단 가압류입니다. 이 권리와 뒤의 한화생명보험 주식회사 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 거제시 압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 1999년의 한빛은행 근저당권도 2015년 이미 말소됐기 때문에 현재 살아 있는 선순위 담보권은 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 변수
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원영자 | 2000.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 알 수 없으므로 우선변제 범위와 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 9,883,000원이 곧 실질취득가라는 전제는 성립하지 않습니다.
③ 현황 특이사항 — ‘호실 경계’가 또 하나의 체크포인트
매각 비고상 일괄매각이며, 2층 3호와 4호 사이에 경계벽이 설치되어 있지 않고 경계선을 스티커로 표시한 오픈상가입니다. 육안으로 건물번호표지 등도 식별되지 않으며, 건축물현황도를 통해 구분할 수 있는 상태입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 실제 사용구획·인도 범위를 현장에서 정확히 맞춰보는 절차가 필요합니다.
| 이용상태 | 벽체 구분 없는 오픈상가 · 현황 공실 |
|---|---|
| 호실 구분 | 경계선 스티커 부착 · 건축물현황도상 구분 가능 |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비 · 천장형 냉난방설비 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 임대관계 | 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 9,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 577,894원 |
| 1. 가압류 · 경남신용보증재단 | 15,590,000원 | 9,305,106원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 59,091,727원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,186,037원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 경남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 합계 84,867,764원 중 예상배당은 9,305,106원, 미배당은 75,562,658원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 원영자의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설로, 한라프라자 3층 건물 내 2층의 오픈상가입니다. 사용승인일은 1996.03.27입니다.
- 입지. 거제시 고현동 신현초등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설과 상업용 부동산이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북서측 약 10미터, 남동측 약 4미터의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지이며, 토지면적은 1,011.3㎡, 공시지가는 4,430,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·일반상업지역·중점경관관리구역에 포함되고 중로1류·소로2류에 접합니다.
- 환금성. 근린시설이면서 6회 유찰됐고 현재 최저가가 감정가의 11.77%까지 내려온 상태입니다. 낙찰가보다 실제 임대수요·공실 해소 가능성과 호실 경계 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원영자 보증금 확인. 전입신고 2000.06.15, 보증금·확정일자·배당요구 미상입니다. 대항력 인정 여부와 인수 가능한 보증금 규모를 반드시 확정해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 현황은 공실이지만 전입신고 기록이 존재합니다. 현재 점유·임대차 존속 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 3·4호 경계 확인. 두 호실 사이에 경계벽이 없고 스티커로 경계가 표시돼 있으며 육안으로 건물번호표지가 식별되지 않습니다. 건축물현황도와 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 6회 유찰돼 최저가가 9,883,000원까지 내려왔습니다. 단순 할인율보다 상권·공실·임대수요·호실 구분 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산에서는 매수인 인수액이 별도로 반영되지 않았지만 원영자의 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수 0원을 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도를 직접 대조해 임차관계와 매각범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “988만원”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
감정가 84,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 9,883,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해 단순해 보입니다. 하지만 원영자의 2000.06.15 전입신고가 말소기준보다 앞서고, 정작 보증금은 미상입니다. 이 때문에 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
여기에 2층 3·4호가 경계벽 없이 이어진 오픈상가이고, 현황 공실·호실 표지 식별 곤란이라는 물리적 확인사항까지 있습니다. 등기권리는 소멸하지만 임차위험은 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가의 11.77%’라는 숫자보다 원영자의 실제 점유와 보증금, 그리고 3·4호의 정확한 매각·사용 경계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
