창원지방법원 2025타경21277. 거제시 고현동 한라프라자 2층의 근린시설입니다. 감정가는 8,400만원인데 일곱 차례 유찰되면서 최저매각가는 691만 8,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적인 가격처럼 보이지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하는가입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023.03.13 경남신용보증재단 가압류입니다. 이후 한화생명보험의 가압류, 소상공인시장진흥공단의 가압류, 거제시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 2000.06.15 전입 기록이 있는 원영자의 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 현재 공실이라는 조사 결과도 과거 임차권의 존속 여부를 자동으로 해결해 주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 961-153 한라프라자 2층 3호 도로명주소: 경상남도 거제시 거제중앙로 1906 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(오픈상가) |
| 이용상태 | 2층 3·4호, 경계벽 없는 오픈상가 · 현황 공실 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 두 호실 간 경계선 스티커 부착 |
| 소유자 | 손연향 (단독소유) |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 6,918,000원 (7회 유찰 · 감정가 대비 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경남신용보증재단 / 11,351,911원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.13 경남신용보증재단 가압류 (청구금액 15,590,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.29 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차권은 별도 확인
등기상 현재 유효한 근저당권은 없으며, 과거 한빛은행 근저당권 26,400,000원은 2015.08.28 해지로 말소됐습니다. 현 소유자 손연향의 소유권이전등기는 2015.09.01 접수됐습니다. 이후 경남신용보증재단의 가압류가 말소기준이 되고, 후순위 가압류와 압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 임차 관련 인원은 실제 임차인으로 기재된 원영자 1명입니다. 보증금·월세·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 감정평가 당시 상가는 공실로 조사됐습니다. 임차권이 존속하는지, 대항력 요건이 충족되는지, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지를 우선 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원영자 | 2000.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 위험 인수액 미상 · 보증기관 승계 아님 |
배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 보증금 미상의 임차권을 실제로 해소했다고 인정한 결과가 아닙니다. 임차권 인수 위험이 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 계약관계, 점유 이력, 사업자등록·전입 관련 원본, 배당요구 및 보증금 반환 여부를 교차 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 7회 유찰이 곧 저평가는 아니다
감정가 84,000,000원에서 7회 유찰된 현재 최저매각가는 6,918,000원입니다. 감정가 대비 비율은 8.24%로 매우 낮습니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 선순위 임차권의 실제 인수액도 미확정입니다. 따라서 감정가 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (7회 유찰) | 6,918,000원 | 8.24% | 78,474,288원 |
| 8회 유찰 시 | 4,842,600원 | 5.76% | 80,512,331원 |
| 9회 유찰 시 | 3,389,820원 | 4.04% | 81,938,961원 |
8회·9회 유찰 가격은 회차별 가정입니다. 예상 미배당액은 채권자에게 지급되지 않는 금액이며, 매수인이 동일 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 임차인 인수액 역시 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 524,524원 |
| 1. 가압류 · 경남신용보증재단 | 15,590,000원 | 6,393,476원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 | 59,091,727원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,186,037원 | 0원 |
| 4. 경남신용보증재단 · 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 524,524원을 공제한 뒤 경남신용보증재단에 6,393,476원이 배당되는 가정입니다. 집계된 채권액은 84,867,764원이고, 예상 미배당액은 78,474,288원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 경남신용보증재단의 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로, 별도의 채권을 중복 합산하지 않습니다.
집행비용은 매각가의 약 7.6%로 추정한 금액입니다. 임차인 보증금·우선변제권, 당해세 및 최우선변제 등은 배당 산정에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 이 계산상의 가정에 불과합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 고현동 신현초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 상업용 부동산이 분포하는 상업지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 약 20m, 북서측 약 10m, 남동측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물 구조. 1996.03.27 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물 내 2층 3·4호입니다. 외벽은 석재타일 등으로 마감됐으며, 기본 위생·급배수시설과 천장형 냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 중점경관관리구역에 해당하며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 공시지가는 4,430,000원/㎡입니다.
- 호실 경계. 두 호실 사이에 경계벽체가 없고 스티커로 경계선을 표시한 오픈상가입니다. 건물번호표지가 육안으로 식별되지 않으며, 건축물현황도로 호실 구분이 가능한 상태입니다.
- 환금성. 근린상가는 주거용 부동산과 달리 임대 수요, 상권의 영업 여건, 공실 기간 및 호실의 독립 이용 가능성이 중요합니다. 현재 공실이고 7회 유찰된 이력이 있어 향후 임대·재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 원영자. 2000.06.15 전입 기록이 실제로 어떤 임대차에 근거했는지, 대항력 요건이 성립하고 현재도 유지되는지 확인하세요.
- 보증금과 배당요구. 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부 및 반환·소멸 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득 계산. 입찰가격뿐 아니라 인수 가능 보증금, 명도·시설 정비비용과 세금 등 실제 부담을 함께 고려하세요. 인수보증금이 있다면 실질취득비용에 더해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 2층 3·4호의 매각 대상 포함관계와 현장·건축물현황도의 호실 경계가 일치하는지 확인하세요.
- 현재 공실. 실제 점유자, 열쇠와 출입 권한, 기존 임대차의 종료 여부 및 인도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 8.24%라는 비율만 보지 말고 주변 근린상가의 매매·임대 거래, 수익성과 공실 위험을 확인한 뒤 입찰가격을 결정하세요.
- 체납 부담. 관리비 체납, 조세채권 및 기타 매수인에게 부담이 남을 가능성이 있는 항목을 별도로 점검하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차 관련 증빙을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 8%가 실제 취득비용의 8%는 아니다”
이 사건은 감정가 84,000,000원, 최저가 6,918,000원, 7회 유찰이라는 숫자만으로는 매우 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 투자 판단의 핵심은 그 할인율이 아닙니다.
첫째, 말소기준보다 오래된 원영자의 전입 기록이 있으며, 보증금과 대항력 요건이 확정되지 않았습니다. 매수인 인수액이 얼마인지 알 수 없으므로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 둘째, 경계벽이 없는 두 호실의 일괄매각이고 현재 공실입니다. 셋째, 최근 실거래 시세에 근거한 가격 검증이 불가능하여 감정가 대비 할인율을 시장가치 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그것만으로 전체 권리 위험이 해소되지는 않습니다. 7회 유찰이라는 사실도 환금성과 시장 수요를 보수적으로 검토해야 할 이유입니다.
최종 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 임차인의 실제 권리와 보증금, 일괄매각의 정확한 범위, 상가의 임대·매매 가치를 확인한 이후에만 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 싸게 낙찰받는 것보다, 무엇을 얼마에 인수하는지 확인하는 것이 우선입니다.
