창원지방법원 2025타경21293. 통영시 봉평동 226-3의 2층 202호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 현황조사에서는 다가구주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가와 최근 확인된 실거래는 모두 76,000,000원이지만, 네 차례 유찰로 현재 최저가는 18,248,000원까지 내려왔습니다.

표면 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리는 2025.04.23. 멸치권현망수산업협동조합 가압류인데, 현황조사상 최순덕·김성철·김미아의 전입일은 각각 1996.02.05., 2012.01.30., 2015.11.18.로 모두 그보다 빠릅니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았으므로 세 사람 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유위험은 별도

2008.10.23. 설정된 기선권현망수산업협동조합 근저당권 50,000,000원과 2011.03.04. 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.04.23. 멸치권현망수산업협동조합 가압류 185,013,389원이며, 같은 날 접수된 농업협동조합중앙회 가압류 183,200,000원과 이후 경매개시결정·경남신용보증재단 가압류 85,000,000원은 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 분석 — 실제 보증금 확인 전 입찰 보류

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 현황조사상 확인되는 점유자는 3명입니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 최순덕의 전입일 1996.02.05.은 유은일의 소유권이전일 1997.11.11.보다도 빠르므로, 가족관계·무상점유 여부와 실제 임대차계약 존재 여부를 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 표면상 24%, 실질 할인율은 미정

실거래 비교 대상은 광우주택(가동)(226-3)으로, 총 18세대입니다. 확인된 거래는 2023.12. 전용 63.75㎡·1층의 76,000,000원 1건이며, 비교 대상 면적은 65.28㎡입니다. 감정가 역시 76,000,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 24.0%인 18,248,000원입니다.

다만 거래 표본이 1건뿐이고, 대항력 가능·미상 점유자의 보증금이 빠져 있습니다. 따라서 18,248,000원을 76,000,000원과 단순 비교해 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가하면 안 됩니다. 인수보증금이 확인된 뒤 낙찰가와 합친 실질취득액으로 다시 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 18,248,000원 가정·임차보증금 미반영)

등기채권 합계 453,213,389원 중 예상배당은 17,519,536원이며 미배당액은 435,693,853원입니다. 위 계산의 매수인 인수액 0원은 등기채권 기준으로, 점유자 3명의 미상 임차보증금 인수 가능성은 포함하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 부족액

유찰이 이어지면 등기채권의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권들은 매각으로 소멸합니다. 반대로 점유자의 대항력 있는 임차보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있으므로, 유찰 자체가 실질취득액을 같은 비율로 낮춰준다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 항남동 소재 한산대첩광장 서측 인근이며, 관공서와 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 통영해안로가 지나며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 감정평가에 기재된 사용승인일은 2011.09.30.입니다.
• 시설. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 현황. 내부구조와 실제 이용상황은 이해관계인 부재로 확인하지 못했고, 현황 다가구주택 이용으로 탐문됐습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 준공정보 확인. 실거래 비교 정보의 준공일은 1985.11.25.로, 감정평가에 기재된 사용승인일 2011.09.30.과 다릅니다. 건축물대장과 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
• 용도지역 확인. 감정평가의 토지이용계획에는 일반상업지역, 토지 특성 정보에는 제2종일반주거지역으로 표시돼 있어 원본 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 3명 계약서 확인. 최순덕·김성철·김미아의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유 부분, 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가에 인수 가능한 미배당 보증금을 합친 뒤 76,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
• 최순덕 점유관계 확인. 1996.02.05. 전입은 소유권이전일 1997.11.11.보다 빠르므로 임차인인지 가족·무상점유자인지 확인이 중요합니다.
• 현황 용도 확인. 공부상 다세대와 현황 다가구주택 탐문 내용이 일치하는지 내부 구조와 건축물대장으로 확인해야 합니다.
• 건물연도 확인. 1985.11.25.와 2011.09.30.으로 다르게 나타나는 준공·사용승인 정보를 원본으로 확인해야 합니다.
• 용도지역 확인. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 표기가 상충하므로 토지이용계획확인서를 직접 발급해 대조해야 합니다.
• 명도비용 반영. 점유자 3명과의 인도 협의, 인도명령 가능 여부와 명도 기간·비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 체납·최우선변제 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 소액임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서, 건축물대장과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 가격보다 미상 보증금이 먼저다”

이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않아, 매수인의 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

현재 최저가 18,248,000원은 감정가와 최근 실거래 76,000,000원의 24.0%지만, 이는 인수보증금을 제외한 금액입니다. 보증금 규모에 따라 실질취득액이 실거래 수준까지 올라가거나 이를 넘어설 수도 있습니다. 여기에 4회 유찰, 매각률 0.0%, 현황 용도와 준공일·용도지역 정보의 불일치까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮지만 권리위험은 아직 계산되지 않았다. 점유자별 계약과 보증금을 확인하기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 고위험 확인형 물건입니다.