창원지방법원 2025타경21305. 경상남도 고성군 하이면 봉현리 415-3 일대의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 휴게소로 이용 중이며, 목록별 제시외 건물과 조경수·조경석, 연못 등 일부 구축물이 포함됩니다. 반대로 이동 가능한 분재·화분·조경석, 컨테이너박스 및 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 따라서 단순한 주택 한 채가 아니라 건물·토지·부속시설의 포함 범위를 함께 확인해야 하는 일괄매각입니다.
등기상 현재 소유자는 정수연입니다. 권리분석의 기준은 2020.09.07. 설정된 유한회사한강대부의 채권최고액 325,000,000원 근저당권입니다. 이후 부경양돈협동조합 근저당, 카드사·금고·신용보증재단·토스뱅크 가압류, 사천시 압류와 경매개시결정 등이 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 정영모의 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21305 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 하이면 봉현리 415-3 · 경상남도 고성군 하이면 하이로 591 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 및 휴게소 이용 |
| 소유자 | 정수연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,274,565,500원 / 437,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 278,105,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 지표 | 지목 대 · 1,038㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 80,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미확정
말소기준은 2020.09.07. 유한회사한강대부 근저당권 325,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 부경양돈협동조합 근저당권 4,979,000,000원과 2025년의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당모형 또한 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영모 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 판정 불가 | 해당 없음 |
정영모는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사상 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 다만 점유 부분, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 인수 가능성을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되기 전에는 최저가 437,176,000원만을 기준으로 실질취득가를 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 437,176,000원으로 감정가 1,274,565,500원의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
오히려 이 물건은 감정평가상 단독주택과 휴게소가 함께 이용되고, 토지와 각종 제시외 시설·조경이 일괄매각되는 형태입니다. 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 대입하기 어려우므로, 실제 가격 판단에서는 토지 가치와 건물·휴게소 이용가치, 포함·제외 물건, 지역 내 유사 용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,771,760원 |
| 2. 근저당 · 유한회사한강대부 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 4,979,000,000원 | 105,404,240원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 20,472,226원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 19,609,782원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 미송새마을금고 | 233,360,290원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경남신용보증재단 | 2,440,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 토스뱅크 | 104,125,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,684,007,305원 중 예상 배당액은 430,404,240원이고, 미배당액은 5,253,603,065원입니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원이나, 정영모의 보증금·전입일이 확인되지 않았으므로 실제 임차인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 포함·제외를 잘못 보면 현장가치가 달라진다
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각합니다.
- 조경. 조경수와 조경석, 구축물인 연못 등은 토지가액에 포함하여 평가됐습니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 분재·화분 및 조경석 등은 매각에서 제외됩니다.
- 목록 1. 부속건물은 공부상 창고이나 현황은 휴게소입니다.
- 목록 2. 감정서상 제시외 건물 ㉤·㉥·㉦·㉧·㉨은 매각 포함, 컨테이너박스와 제시외 건물 ㉩은 매각 제외입니다.
- 목록 3. 감정서상 제시외 건물 ㉪은 매각에 포함됩니다.
- 목록 4. 감정서상 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣은 매각에 포함되고, 토지 일부가 접도구역에 저촉됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉현마을 내에 위치하며, 부근은 주택과 농경지가 혼재하는 지방도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 1-가는 단독주택, 기호 1-나는 휴게소로 이용 중입니다.
- 건물. 단독주택은 목조 기와지붕 단층으로 사용승인일 1995.05.31., 휴게소는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로 2000년 건립 및 2016.05.12. 양성화증축입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며, 일부 토지는 소로2류에 접하고 접도구역에 저촉됩니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인이 1순위. 정영모의 전입신고일, 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 실질취득가 계산 금지. 임차인의 보증금과 대항력이 확인되기 전에는 437,176,000원을 최종 취득원가로 보지 마세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 실거래 시세 할인율이 아닙니다. 지역 내 유사 단독주택·휴게소·토지 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 매각 포함범위 현장 대조. 조경수·조경석·연못·제시외 건물·컨테이너박스 가운데 포함과 제외가 나뉘므로 감정서 도면과 현장을 맞춰봐야 합니다.
- 접도구역 확인. 목록 4 토지 일부의 접도구역 저촉 범위와 실제 이용제한을 확인하세요.
- 용도와 환금성. 단독주택과 휴게소가 결합된 농촌형 복합물건이라 일반 공동주택과 매수층이 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 미확정 변수
이 사건의 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 1,274,565,500원 대비 최저가 437,176,000원, 즉 34.3%입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 정영모의 전입일과 보증금이 확인되지 않았다는 사실이 먼저입니다. 등기부상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않는 이상 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.
여기에 단독주택·휴게소·토지·조경·제시외 건물의 포함과 제외가 함께 얽혀 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 3회 유찰만으로 가격 우위를 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰돼 싸 보이는 물건”보다 “임차관계와 현장 범위를 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 권리와 현장을 모두 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
