창원지방법원 2025타경21310. 거제시 장평동 ‘거제장평유림노르웨이숲’ 상가동 1층 105호 근린시설입니다. 감정가는 717,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 172,152,000원입니다. 권리관계의 기준점은 2017.05.19. 설정된 부산은행 근저당권 600,000,000원이고, 2022년 추가 근저당 66,000,000원, 2023년 가압류 30,300,132원, 2025년 거제시 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만 이 물건의 핵심은 가격보다도 상가 자체의 환금성과 실제 임대가치 확인입니다. 매각물건명세서 비고상 현황은 ‘공실’이고, 감정평가 현장조사에서도 이해관계인 부재·폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 특히 제공된 실거래 자료는 같은 단지의 공동주택 거래로, 대상 상가와 직접적인 시세 비교자료로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21310 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1212-2 거제장평유림노르웨이숲 상가동 1층105호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 105호 |
| 소유자 | 김민희 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 172,152,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
등록된 임차인 없음. 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설의 현황이 ‘공실’로 기재되어 있습니다. 말소기준은 2017.05.19. 부산은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행의 2022년 근저당권 66,000,000원, 부산은행 가압류 30,300,132원, 거제시 압류 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 24% 숫자보다 ‘비교 가능한 상가 시세’가 먼저
현재 최저매각가 172,152,000원은 감정가 717,000,000원의 24.0% 수준입니다. 5회 유찰 시 120,506,399원, 6회 유찰 시 84,354,479원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이처럼 할인율이 커졌다는 사실만으로 적정가보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 717,000,000원 | 기준 감정가 |
| 현재 최저가 | 172,152,000원 | 4회 유찰 · 감정가 24.0% |
| 5회 유찰 시 | 120,506,399원 | 감정가 17% |
| 6회 유찰 시 | 84,354,479원 | 감정가 12% |
| 주거 실거래 최근 12개월 평균 | 292,500,000원 | 용도·면적 불일치, 직접 비교 불가 |
| 주거 최신 거래 | 250,000,000원 | 2026.04 · 직접 비교 불가 |
같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회이고 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 적어도 제공된 숫자에서는 이 단지 경매물이 쉽게 소화되는 흐름을 확인하기 어렵습니다. 근린시설이라는 용도와 현재 공실 상태를 감안하면, 실제 응찰 전에는 상가 임대료·공실기간·관리비· 동일 상가동 거래 사례를 별도로 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,128원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 600,000,000원 | 168,941,872원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 부산은행 | 30,300,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 696,300,132원 중 예상배당은 168,941,872원이며 미배당액은 527,358,260원입니다. 미배당 채권이 크더라도 제공된 권리분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제디큐브백화점 동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사는 불가능했습니다.
- 도로·토지. 대지권 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며 동측 및 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,494,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설·공실 상태이고 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회로 제시돼, 주거용 물건과 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 확인. 제공된 250,000,000원~370,000,000원 실거래는 공동주택 거래입니다. 같은 상가동 또는 인근 유사 근린시설의 매매사례·임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실만 확인되므로 실제 공실기간과 직전 임대조건, 업종 제한 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 내부 시설·수선비를 사전에 확정하기 어렵다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·제세공과금 확인. 상가 공실 기간 중 누적된 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2017.05.19. 부산은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 사건의 권리는 단순합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격 판단입니다. 감정가 717,000,000원이 4회 유찰 뒤 172,152,000원까지 낮아진 것은 분명한 사실이지만, 대상은 공실 근린시설이고 제공된 실거래는 공동주택 거래라 직접적인 상가 시세 근거가 되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 24%니까 싸다”가 아니라, 172,152,000원을 실제 상가 임대수익과 현지 거래가가 정당화하는지를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 비교적 안전하지만, 가격과 환금성 검증은 별개의 문제입니다.
