창원지방법원 2025타경21371. 거제시 일운면 지세포리에 위치한 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용되고 있으며, 주변 토지는 농장·체험학습장 또는 그 부속 토지 등으로 이용되어 온 것으로 파악됩니다. 일부 토지는 과수원 형태이고, 넓은 부지에 수목과 제시외 구조물이 존재합니다.

등기상 소유자는 박문길이며, 2018년 7월 26일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 2,208,000,000원이 말소기준권리입니다. 농협은행이 청구액 1,970,824,075원으로 임의경매를 신청했습니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

문제는 등기부만으로 확인할 수 없는 권리입니다. 농업회사법인 주식회사 바테와 박혜란은 각각 2018년 6월 25일, 2016년 1월 8일 전입하여 말소기준보다 앞섭니다. 두 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임대차와 대항요건이 성립한다면 매각대금에서 회수하지 못한 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 남습니다.

물건 개요

455㎡ 및 공시지가는 확인된 대표 토지에 관한 값으로, 일괄매각 전체 토지면적이나 전체 공시지가를 의미하지 않습니다.

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 점유는 미해결

기존 일운농업협동조합·장승포농업협동조합·신현농업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 확인되는 말소기준은 2018.07.26 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 낙찰 시 소멸하는 구조이며, 후순위 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유관계와 보증금 확인이 핵심

현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 명의자는 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의자는 없으므로 확인 대상 명의자는 그대로 3명입니다. 다만 이들이 모두 독립된 유효 임대차계약의 임차인인지는 추가 확인이 필요합니다.

전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 분류했습니다. 대항력은 해당 건물의 적용 법률, 적법한 점유·임대차, 대항요건 및 계약 내용까지 확인해야 최종 판단할 수 있습니다. 확정일자와 보증금액은 모두 미확인 상태입니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰, 하지만 시세 할인율은 미확정

감정가는 2,747,717,580원이지만 현재 최저매각가는 942,467,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%까지 내려온 상태입니다.

다만 이 가격이 시장가치보다 낮은지는 전혀 다른 문제입니다. 본 건은 단독주택 이용 건물에 농장형 부속 토지, 일부 도로·건부지, 제시외 건물과 구조물, 농지취득 요건이 결합된 특수 물건입니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 942,467,000원 가정)

위 표는 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 2,208,000,000원은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 미배당 1,277,357,670원이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제·선순위 임차권 배당 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.

⑤ 농지취득자격증명원 — 입찰보증금 손실 위험

매각물건명세서에는 일괄매각 조건과 함께 목록 3·4 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)이라는 특별조건이 기재되어 있습니다.

현장 이용상태와 공부상 지목이 일치하지 않는 부분도 있습니다. 일부 토지는 공부상 대·답·임야·전이지만 실제로는 도로 또는 건부지로 이용됩니다. 실제 지목과 이용상태, 농지 여부, 취득 자격을 각각 확인해야 합니다.

⑥ 건물·토지의 물리적 위험 및 환금성

• 입지. 일운면사무소 남서측 근거리로, 주변은 단독주택·농경지·묘지·임야 등이 형성된 산간 농촌 및 산림지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 조적조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물 사용승인은 1994.02.입니다.
• 토지 이용. 일부가 농장·체험학습장 및 과수원 형태로 이용되고 있으며, 과실수와 조경수 등이 광범위하게 식재되어 있습니다.
• 제시외 시설. 목록 2의 제시외 건물(감정서상 ㉠㉡㉢㉣)은 매각에 포함됩니다. 태양광설비와 데크 등은 포함 평가되어 있습니다.
• 평가 외 시설. 철거·이동이 용이한 오두막, 데크, 이동식 화장실 등 일부 구조물과 물건은 평가에서 제외되어 있습니다. 포함·제외 시설의 범위를 대조해야 합니다.
• 현황 도로. 목록 1·3·6의 일부가 도로이고, 목록 4·5 일부는 건부지 및 도로입니다. 공부상 면적과 실제 독립적으로 사용할 수 있는 면적은 다를 수 있습니다.
• 지적 경계. 인접 토지와의 지적 경계가 불명확하여 건물·제시외 건물의 위치 및 경계를 전문 지적측량으로 확인할 필요가 있습니다.
• 분묘. 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 있을 수 있다는 감정평가상 유의사항이 있어 현장조사가 필요합니다.
• 규제. 자연녹지지역이며, 일부 토지는 준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 제한을 받습니다.
• 환금성. 일반 공동주택과 달리 농지취득 요건·복합 토지·건물·현황 도로·경계 확인 문제가 결합되어 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 환금성을 가격으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 사전 확인. 목록 3·4의 농지취득자격증명원 발급 가능성과 제출 요건을 관할 행정기관 및 법원에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
• 농업회사법인 바테의 점유권원. 2018.06.25 전입 이력과 실제 사업장·점유관계, 임대차계약, 보증금, 사용 부분 및 적용되는 대항력 요건을 확인해야 합니다.
• 박혜란의 실제 임차관계. 2016.01.08 전입 사실뿐 아니라 과거 근저당 채무자 이력, 소유자와의 관계, 실제 보증금 지급 여부를 조사해야 합니다.
• MIN CHOI의 점유관계. 2022.08.09 전입으로 말소기준 이후이지만 현재 점유 여부와 인도·명도 대상인지를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 보증금. 임대차계약서·확정일자·배당요구·전입 및 사업자등록 관련 원본 자료를 대조해 인수 여부와 액수를 확정해야 합니다.
• 감정평가서 대조. 목록별 건물·토지 면적과 제시외 건물 ㉠㉡㉢㉣, 태양광설비·데크 등의 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 지적측량과 도로. 실제 경계·현황 도로·건부지 면적, 제시외 건물의 위치 및 분묘 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 942,467,000원을 시세로 간주하지 말고, 유사한 토지·주택·농장형 부동산의 거래와 활용가치를 별도로 검증해야 합니다.
• 자금 및 명도. 입찰보증금 몰수 가능성, 매수인 인수보증금, 명도 및 시설정리 비용을 함께 고려해야 합니다.
• 원본 재확인. 매각기일 2026.10.26 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각조건의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%라도 안전한 낙찰가는 아니다”

이 사건은 단순히 3회 유찰된 저가 부동산이 아닙니다. 농협은행 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 판단되지만, 말소기준보다 먼저 전입한 명의자 2명의 권리와 보증금은 아직 해결되지 않았습니다.

여기에 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건, 현황 도로와 불명확한 지적 경계, 제시외 건물·시설, 분묘 가능성까지 더해집니다. 현재 최저매각가 942,467,000원은 감정가의 약 34.3%이지만, 이 비율만으로 저평가 여부나 수익성을 판단할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 및 선행 검증입니다. 농취증 발급 가능성, 선순위 점유자의 실제 임대차와 보증금, 토지·시설의 활용 가능 범위, 비교 가능한 시장가격이 확인되어야 비로소 실질취득비용과 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 가격이 더 내려가더라도 이러한 위험을 해결하지 못하면 투자 매력은 개선되지 않습니다.