창원지방법원 2025타경21441. 거제시 남부면 다대마을에 있는 근린생활시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트·일반철골구조의 3층 건물이며, BARAM HOTDOG FACTORY라는 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사 바람에프앤비. 2017년 중소기업은행 근저당권을 시작으로 다수의 담보권과 압류·가압류가 쌓였고, 이전 경매가 취하된 뒤 2025년에 다시 임의경매가 개시된 이력이 있습니다.
감정가에서 크게 내려온 가격보다 먼저 봐야 할 것은 누가 점유하고 있으며, 낙찰자가 실제로 얼마를 부담해야 하는지입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 법인은 3곳. 이 중 주식회사 바람에프앤비의 신고일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 동일 법인이 소유자로도 등기돼 있어 자기 소유 부동산에 대한 점유인지, 별도의 임대차관계가 존재하는지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 다대리 425, 425-9 · 다대5길 15 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(BARAM HOTDOG FACTORY) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 3층 |
| 토지 | 764.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사 바람에프앤비 (단독소유) |
| 감정가 | 1,566,493,600원 |
| 최저매각가 | 376,115,000원 (4회 유찰) |
| 감정가 대비 | 약 24.01% |
| 신청채권자 | 유아이제삼십오차유동화전문 유한회사 (양도 전 중소기업은행) |
| 청구금액 | 1,657,406,919원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ㄱ, ㄴ 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록상 기계기구 관련 사항 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준권리는 2017.08.31 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 250,000,000원. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 1,200,000,000원이며, 이후 추가 근저당권 3건이 설정됐습니다. 제공된 권리분석상 이들 근저당권과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리 등기 자체의 소멸과 점유자의 인도·보증금 문제는 구분해야 합니다. 선순위 점유자가 존재할 가능성이 있는 만큼, 근저당이 모두 말소된다는 이유만으로 인수액 0원을 확정할 수는 없습니다. 또한 2017년 설정 근저당 일부가 기술보증기금에 대위변제·이전된 기록이 있으므로, 현재 채권자와 담보권별 배당관계도 원등기로 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 선순위 점유의 실체가 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 실제 점유 신고 법인은 3곳입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그러나 각 법인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 점유 신고가 있다는 이유만으로 매수인이 떠안을 보증금을 계산할 수는 없습니다.
| 점유자 | 전입 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바람에프앤비 소유자와 동일 법인명 |
2016.03.29 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 신고 |
미상 | 확인 필요 소유자 동일성 확인 |
| 주식회사 노랑버덩F&B | 2021.12.02 | 미상 | 신고일 기준 없음 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 주식회사 지에이엠 | 2023.08.14 | 미상 | 신고일 기준 없음 | 미상 | 점유관계 확인 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가 376,115,000원은 감정가 1,566,493,600원의 약 24.01%입니다. 네 차례 유찰로 가격이 큰 폭 하락했지만, 근린생활시설·토지·사업용 설비가 포함된 물건의 감정가를 현재 매매시세와 동일하게 볼 수는 없습니다.
특히 이 부동산은 일반 주거용 아파트가 아니라 다대마을 내 근린생활시설로 이용되는 3층 건물입니다. 실거래 시장을 판단할 때는 건물의 현재 용도, 토지 규모와 규제, 영업시설 재사용 가능성, 기존 설비의 가치 및 매각 범위를 함께 살펴야 합니다. 현 단계에서는 최저가가 최근 거래시세보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 376,115,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 6,065,610원으로 추정돼 있으며, 이 비용을 제외한 370,049,390원이 채권자 배당에 배정됩니다. 후순위 채권 상당 부분이 미배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,065,610원 |
| 1. 을구 1번 · 중소기업은행 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 120,049,390원 |
| 3. 을구 3번 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 · 중소기업은행 | 141,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 이중선 | 25,664,600원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 김현창 | 140,439,046원 | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 2,081,703,646원 | 1,711,654,256원 미배당 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 근저당 채권최고액과 표시된 채권액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 확정채권액, 채권 이전, 국세·지방세의 배당순위, 임차인 최우선변제 등은 최종 배당표를 바꿀 수 있습니다. 채권 미배당 1,711,654,256원이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 추가돼도 권리위험은 자동으로 해소되지 않는다
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 약 24% |
376,115,000원 | 370,049,390원 | 1,711,654,256원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 약 17% |
263,280,499원 | 258,794,572원 | 1,822,909,074원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 약 12% |
184,296,349원 | 180,916,200원 | 1,900,787,446원 |
유찰이 한 번 더 발생하면 가정 매각가는 263,280,499원, 그다음에는 184,296,349원까지 하락하는 시나리오입니다. 그러나 가격 하락과 함께 채권자 미배당액은 늘어납니다. 이 미배당액 자체가 매수인 부담은 아니지만, 점유자 보증금 승계 가능성과는 별도로 판단해야 합니다.
특히 선순위 보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 현상이 발생할 수 있습니다. 현재는 보증금 자체와 유효한 임대차의 존재가 확정되지 않아 어느 회차가 실질적으로 유리한지 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 남부면 다대마을 내 소재. 주변은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 토지는 소로한면에 접하고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 3층 근린생활시설입니다. 외벽은 드라이비트·판넬, 내벽은 페인팅·판넬, 창호는 샷시 등으로 구성됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있으며 일부 천정형 냉난방설비가 설치돼 있습니다. 감정요항표에서도 상태 및 정상 작동 여부를 재확인하도록 기재했습니다.
- 토지. 면적 764.0㎡, 평지의 사다리형 대지입니다. 공시지가는 245,400원/㎡로 표시돼 있습니다. 이 공시지가는 건물·시설을 포함한 시장 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있고, 자연취락지구와 소로2류(폭 8m~10m) 관련 사항이 있습니다. 개별 필지 및 건축행위별 적용 규제를 검토해야 합니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(다대-다포 해안마을지구), 가축사육제한구역에 포함됩니다. 증축·용도변경·사업 재활용 시 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 특정 영업시설로 사용 중인 근린생활시설입니다. 향후 매수 대상이 제한될 가능성이 있어 실사용 수요와 대체 활용 가능성을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 법적 지위 확인. 주식회사 바람에프앤비의 소유자·점유자 동일성, 실제 점유 시점, 사업자등록, 임대차계약 유무, 보증금과 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 점유 법인 3곳의 현장 관계 확인. 주식회사 노랑버덩F&B와 주식회사 지에이엠의 점유 구역, 계약관계, 영업 여부 및 명도 협조 가능성을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 점검. 국세·지방세 압류를 포함한 압류 6건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류 이력도 함께 대조해야 합니다.
- 담보권과 채권 양도 검토. 중소기업은행 근저당권, 기술보증기금 일부 대위변제, 유아이제삼십오차유동화전문 유한회사의 채권자 지위, 공동담보 및 일부 멸실 기록을 원등기로 확인해야 합니다.
- 이전 경매 이력 확인. 2023년 임의경매개시결정은 이후 취하됐고, 2025년 다시 임의경매가 개시됐습니다. 기존 경매 취하 이력과 현 사건의 매각조건을 함께 검토해야 합니다.
- 기계기구 실사. 자동성형 진공포장기 등 기계기구의 실제 소재, 사용 가능성, 매각 포함 여부, 철거·수리 비용을 확인해야 합니다.
- 토지·건축 규제. 계획관리지역과 보전관리지역의 경계, 역사문화환경보존지역 및 경관 규제, 건축물 용도와 향후 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 기반 입찰 상한 설정. 감정가의 24%라는 숫자만으로 가격을 판단하지 말고 주변 유사 근린시설·토지 거래와 실제 매수 수요, 인수·명도·시설 보수 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 서류 및 현장 점검. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서, 매각목록 및 기계기구 목록을 교차 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰은 가격 매력이 아니라 검증 신호”
이 물건은 숫자만 놓고 보면 눈길을 끕니다. 감정가 1,566,493,600원이 최저가 376,115,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 실제 판단은 훨씬 복잡합니다. 선순위 신고 법인의 점유·임대차 실체가 확인되지 않았고, 거래시세를 근거로 가격 경쟁력을 검증하지도 못한 상태입니다.
등기부상 근저당과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그것만으로 매수인 부담이 없는 물건이라고 단정할 수 없습니다. 소유자와 동일한 법인명의 선순위 점유 신고, 다른 두 법인의 점유관계, 국세·지방세 압류, 사업용 기계기구와 토지이용 규제까지 확인해야 할 요소가 많습니다.
결론은 가격 메리트 미검증·권리 리스크 미확정·환금성 주의입니다. 네 차례 유찰된 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없으며, 선순위 점유 실체와 실제 취득부담을 확인하기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 인수액과 실제 시장가치입니다.
