창원지방법원 2025타경21470. 거제시 수월동 춘광한빛타운 상가동 2층 201호입니다. 아파트가 아니라 학원으로 이용 중인 근린시설입니다. 3층 철근콘크리트조 건물의 2층에 위치하며, 현재 소유자는 박정희입니다. 박정희는 2013년 11월 5일 이 물건을 100,000,000원에 취득했고, 같은 날 아주신용협동조합 앞으로 채권최고액 104,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 현재 경매는 바로 이 근저당권자를 채권자로 하는 임의경매입니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 123,000,000원이 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 29,532,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 가격이 크게 하락했다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 사실은 별개입니다. 상가 전체를 점유하는 이영환의 임대차 관계가 명확하지 않고, 동일 용도의 상가 실거래로 현재 가격을 검증하기도 어렵습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 점유관계 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유자 권리는 별도 확인

등기상 말소기준권리는 2013년 11월 5일 설정된 아주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이며, 현재 진행 중인 임의경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1999년에 설정됐던 우렁쉥이양식수산업협동조합 근저당권은 2003년에 이미 말소됐습니다.

2023년에 개시된 별도의 임의경매는 2025년 1월 취하에 따라 개시결정등기가 말소됐습니다. 이후 2025년 6월 현재 사건의 경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부상 담보권의 정리는 비교적 명확하지만, 실제 점유자의 임대차상 권리는 이와 별개로 판단해야 합니다.

② 점유자 분석 — 이영환의 대항력 판단이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 이영환이 목적물 전부를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 보증금, 차임, 점유·등록 시점 및 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유 관련 당사자 1명입니다.

이 경우 낙찰가가 낮아지는 것이 반드시 실질취득비용의 감소로 이어지지는 않습니다. 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금으로 판단해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가를 웃돌고 그 차액이 인수되는 유형에서는 입찰가격을 낮춰도 총취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 그러한 구조에 해당하는지도 아직 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 보면 안 된다

춘광한빛 단지에는 최근 주거용 거래 사례가 있습니다. 그러나 본건은 상가동 2층에서 학원으로 이용되는 근린시설이며, 거래 사례는 전용 57.32㎡·59.87㎡의 아파트 주거용 거래입니다. 용도와 면적이 달라 본 상가의 적정 매매가격을 직접 설명하지 못합니다.

단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 본건도 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 상당한 가격 하락만을 투자 기회로 해석하기보다는 상가의 수요와 임대 가능성, 점유관계 및 권리관계가 낙찰을 어렵게 만드는지 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 95,327,309원입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 세금, 임차인의 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 이영환의 임대차 관계가 확정되지 않아 임차보증금 배당·승계 가능성을 반영한 확정 배당표는 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가와 인수위험은 별개

추가 유찰 시 낙찰대금은 줄어들지만 아주신용협동조합의 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액은 매각으로 소멸하는 근저당권에 관한 부족분으로, 그 자체를 낙찰자가 승계하는 금액으로 볼 수 없습니다.

반면 이영환에게 선순위 대항력이 성립하고 미변제 보증금이 남는다면 이야기가 달라집니다. 그 경우에는 낙찰가에 보증금 인수액을 더한 실질취득비용으로 투자성을 판단해야 합니다. 지금 단계에서 단순히 29,532,000원만을 취득비용으로 가정하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 수월동 소재 수월중학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다. 남동측 도로와 접하고 남동측에 출입구가 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌 및 몰탈페인트, 내벽은 몰탈페인트, 창호는 샷시창호이며, 기본 급배수설비 및 방재설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 현재 생활편의시설인 학원으로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 달리 업종별 수요, 임대료 및 공실 가능성이 환금성에 직접적인 영향을 줍니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m) 도로계획에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에 포함되고, 토지는 부정형 완경사지입니다. 공시지가는 581,500원/㎡입니다.
• 환금성. 춘광한빛은 296세대 규모의 주거단지이나, 주거용 세대수나 아파트 거래실적을 이 상가의 거래 유동성과 동일하게 평가해서는 안 됩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 본건은 실제로 4회 유찰된 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 이영환의 지위 확인. 전부 점유의 원인, 임대차계약 존재 여부, 임대차 기간과 보증금·차임을 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 상가임대차에 필요한 점유 및 사업자등록 등 법정 요건과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상 상태입니다.
• 보증금 인수 가능성. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 배당으로 변제되지 않는 보증금의 매수인 승계 여부를 별도로 계산해야 합니다. 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 상가 시세 재검증. 동일 단지 아파트 실거래 평균을 상가의 시세로 적용하지 말고, 인근 동일 용도 상가의 매매 및 임대 사례를 검토해야 합니다.
• 임대수익·공실 점검. 현재 학원 이용 상태와 향후 업종 변경 또는 임대 가능성, 실제 수익 창출 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 유찰 원인 확인. 4회 유찰된 배경이 가격 문제인지, 점유자와의 임대차 분쟁 가능성인지, 상가 수요 부족인지 구분할 필요가 있습니다.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비, 공용부분 부담, 내부 시설 및 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 상가임대차 관련 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 위험은 아직 계산되지 않았다”

춘광한빛타운 상가동 201호는 감정가 123,000,000원에서 최저매각가 29,532,000원까지 내려온 4회 유찰 근린시설입니다. 등기상 아주신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 미배당 채권이 발생한다는 사실만으로 매수인에게 근저당채무가 넘어가는 것은 아닙니다.

그러나 상가 전체를 점유하는 이영환의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았습니다. 이 문제가 해결되지 않으면 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 게다가 주거용 아파트의 거래가격으로 본건 상가의 적정 가격을 검증하는 것도 타당하지 않습니다.

등기상 담보권 정리는 가능하지만, 임차·점유 위험은 미확정이고 가격 적정성 역시 검증이 필요합니다. 현재 단계에서는 감정가 대비 큰 할인폭보다 점유자의 권리관계 및 동일 용도 상가의 수익성과 환금성을 먼저 살펴야 합니다. 권리 확인 전 입찰은 보류하는 편이 합리적입니다.