창원지방법원 2025타경21470. 거제시 수월동 춘광한빛타운 상가동 2층 201호로, 감정 이용상태는 생활편의시설(학원)입니다. 현 소유자 박정희는 2013.11.05. 이 물건을 거래가 100,000,000원에 취득했고 같은 날 아주신용협동조합 앞으로 채권최고액 104,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 단순합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이영환이 전부를 점유하는 것으로 확인되지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 보완 확인이 필요한 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21470 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 987 춘광한빛타운 상가동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 생활편의시설(학원)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호 · 대상 면적 78.57㎡ |
| 소유자 | 박정희 (2013.11.05. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 42,189,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주신용협동조합 / 95,327,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유자는 미확정
말소기준은 2013.11.05. 설정된 아주신용협동조합 근저당권 104,000,000원입니다. 2023.10.23. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 한 차례 있었으나 2025.01.21. 취하됐고, 2025.01.23. 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.06.05. 다시 현재 사건의 임의경매가 개시됐습니다. 현재 등기상 매수인이 승계할 것으로 확정된 권리는 없습니다.
② 점유자 분석 — 이영환, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영환 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
점유부분이 전부로 확인되는 만큼 명도 난도에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가보다 보증금이 큰 대항력 임차인인지 여부를 계산할 수 없습니다. 따라서 이 건은 입찰가를 정하기 전에 점유자의 계약관계와 권리취득 시점을 먼저 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 낮지만 직접 비교는 어렵다
춘광한빛 거래 자료의 최근 12개월 평균은 54,981,818원, 최신 거래는 2026.08. 52,000,000원입니다. 현재 최저가 42,189,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 낮아 보이지만, 대상 면적은 78.57㎡이고 거래 표본은 57.32㎡·59.87㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 대상 물건의 용도는 근린시설이므로 이 거래 자료를 동일 조건 시세로 취급해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.87㎡ | 9 | 52,000,000원 |
| 2026.07 | 59.87㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 59.87㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 57.32㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 57.32㎡ | 2 | 51,500,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 1 | 44,800,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 11 | 55,000,000원 |
| 2025.09 | 59.87㎡ | 7 | 51,500,000원 |
| 2025.09 | 59.87㎡ | 4 | 61,000,000원 |
| 2025.07 | 57.32㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 54,981,818원 |
전체 12건 평균은 57,066,666원이지만, 최근 12개월 평균은 54,981,818원으로 더 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -31.3%로 명확한 하락 추세입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,159,402원 |
| 1. 근저당 · 아주신용협동조합 | 104,000,000원 | 41,029,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서 아주신용협동조합 근저당 채권최고액 104,000,000원 중 예상배당은 41,029,598원, 미배당은 62,970,402원입니다. 신청채권 95,327,309원 역시 전액 충족되지 않습니다. 이 근저당 부족액 자체는 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당분이므로 등기상 매수인 인수액으로 이어지지 않습니다. 다만 점유자 이영환의 임차관계와 최우선변제 가능성은 이 배당표에 확정 반영되지 않은 만큼 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 42,189,000원 | 41,029,598원 | 62,970,402원 |
| 4회 유찰 시 | 29,532,299원 | 28,600,718원 | 75,399,282원 |
| 5회 유찰 시 | 20,672,609원 | 19,900,502원 | 84,099,498원 |
최저가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 등기상 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 이영환의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태는 유찰 횟수와 무관하게 그대로 남습니다. 가격 하락이 점유 위험까지 자동으로 없애주지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 수월동 수월중학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 생활편의시설인 학원으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호이며 기본 급배수설비·방재설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 완경사지이고 공동주택 부지로 이용 중이며 남동측 도로와 접하고 남동측에 출입구가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 581,500원/㎡입니다.
- 환금성. 춘광한빛은 296세대, 1998.01.20. 준공입니다. 현재 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%로 가격 외 환금성도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영환 점유관계 확인. 전부 점유 중이므로 임대차계약서, 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재는 보증금과 권리취득 시점이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
- 실질취득가 재계산. 점유자가 대항력 있는 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 생기면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 거래 비교 주의. 대상 면적 78.57㎡와 거래 표본 57.32㎡·59.87㎡가 일치하지 않고 대상은 근린시설입니다. 최근 평균 54,981,818원을 그대로 적정가로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -31.3%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 57,066,666원만 근거로 가격을 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 명도·영업 상태 확인. 학원으로 이용 중이므로 실제 영업·사용관계와 명도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유자의 정체가 먼저”
이 물건은 감정가 123,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 42,189,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당 이후의 등기 권리는 정리되고 등기상 확정 인수액도 0원입니다. 하지만 전부 점유자 이영환의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 따라서 지금 단계에서 “인수 0원짜리 34% 할인 상가”로 단순화하면 안 됩니다.
거래 자료도 최근 12개월 평균 54,981,818원, 최신 52,000,000원으로 최저가보다 높지만, 대상과 면적이 맞지 않고 대상은 근린시설입니다. 거래 추세는 -31.3% 하락입니다. 여기에 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%라는 경매 통계까지 겹칩니다. 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차관계 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 C등급 확인형 물건입니다. 먼저 점유자의 권리를 확정하고, 그 다음에야 42,189,000원이 정말 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
