창원지방법원 2025타경21534. 거제시 수월동 ‘수양마을’ 내 극동럭스빌 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 정학진이며, 말소기준권리는 2014.08.11. 설정된 거제수산업협동조합의 채권최고액 182,000,000원 근저당권입니다. 이후 남아 있는 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리의 선후관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건의 판단을 어렵게 하는 부분은 점유 상태와 가격 검증입니다. 감정평가 당시 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 있어 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 또한 극동럭스빌의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 135-3 극동럭스빌 4층 402호 · 도로명 경상남도 거제시 수양1길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 정학진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 36,358,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 규모 / 준공 | 극동럭스빌 총 8세대 · 2011.12.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.08.11. 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 근로복지공단 가압류, 제1·2구잠수기수산업협동조합 가압류, 거제시 압류, 거제축산업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2011.12.19. 거제축산업협동조합 근저당권은 2014.08.11. 해지로 이미 말소됐고, 과거의 다른 가압류·압류·강제경매 등기도 해제·취하로 말소된 이력이 있습니다.
② 점유·임차인 — 신고는 확인되지 않지만 현장 확인이 필요하다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 따라서 실제 점유자, 전입 여부, 보증금, 확정일자와 대항력 유무는 현장 및 공적 자료를 대조하기 전까지 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%는 시세 할인이 아니라 유찰 결과다
현재 최저매각가는 36,358,000원으로 감정가 106,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 극동럭스빌의 최근 낙찰금액과 최근 실거래금액은 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰·감정가 34%) | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 474,861,988원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 485,573,055원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 17,815,420원 | 17,094,742원 | 493,070,802원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,054,444원 |
| 을구 3번 근저당권 · 거제수산업협동조합 | 182,000,000원 | 35,303,556원 |
| 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 4,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 제1·2구잠수기수산업협동조합 | 181,165,544원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 거제축산업협동조합 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
금액이 확인된 채권 합계는 510,165,544원이며, 현재 회차 예상 배당액은 35,303,556원, 미배당액은 474,861,988원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족분으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 수월동 ‘수양마을’ 내에 위치하며, 주변은 기존주택·농경지·공동주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다. 대지 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 388,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 연립주택이며 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임대관계 미상·폐문 조사 물건이므로 전입세대, 확정일자, 현황조사서 원문과 실제 점유자를 입찰 전에 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 누수·결로·설비·마감 상태와 예상 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 확인값이 없어 최저가 36,358,000원의 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 연립주택의 실제 거래와 매물을 직접 비교하세요.
- 환금성 보수적 산정. 총 8세대·평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%를 반영해 매도 기간과 가격 조정 가능성을 넉넉하게 잡으세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 관계 기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격 판단은 보류”
이 물건은 말소기준 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 최저가도 감정가의 34.3%인 36,358,000원까지 내려왔습니다.
그러나 임대관계와 실제 점유가 확인되지 않았고 내부조사도 불가능했습니다. 최근 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수도 없습니다. 총 8세대의 소규모 연립주택, 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 0.0%까지 고려하면 결론은 분명합니다. 인수권리는 0원이지만, 가격과 명도·수리비는 아직 검증되지 않았다. 현장조사와 인근 실거래 확인을 마친 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.
