창원지방법원 2025타경21554. 거제시 능포동 633-219, 토지 101.0㎡와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 단독주택이며, 건물은 연와조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1984.12.29.입니다. 매각비고에는 일괄매각 및 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 포함이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2022.12.02. 설정된 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고 토지 능포동 633-219가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2023.10.04. 엔에이치농협캐피탈의 20,367,831원 가압류와 2025.06.20. 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21554 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 633-219 · 경상남도 거제시 옥수로 28-27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 | 연와조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1984.12.29. |
| 토지 | 101.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 398,700원/㎡ |
| 소유자 | 이은영 |
| 감정가 / 최저가 | 122,536,700원 / 42,030,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 54,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
2022.12.02. 이은영이 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득한 날, 거제수산업협동조합의 근저당권도 함께 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 박금자의 전입일은 2023.04.11.로 기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 그 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금자 | 1층 전부 | 2023.04.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 42,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,540원 |
| 1. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 54,000,000원 | 40,873,460원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 20,367,831원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 42,030,000원 가정 시 채권총액 74,367,831원 중 40,873,460원이 배당되고, 총 미배당은 33,494,371원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 능포동 소재 장승포시외버스정류장 북서측 인근으로, 주택 및 소규모 아파트가 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 연와조 슬래브지붕 2층, 사용승인일 1984.12.29.로 외벽은 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인트, 창호는 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 101.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형, 세로각지(가)입니다.
- 도로·규제. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 42,030,000원 | 40,873,460원 | 33,494,371원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,420,999원 | 28,491,421원 | 45,876,410원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 20,594,699원 | 19,823,994원 | 54,543,837원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가와 채권자 배당은 함께 줄고 미배당은 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권자의 미회수액이 아니라, 매수인이 취득 후 노후 주택과 토지를 어떤 가격에 보유·처분할 수 있는지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 박금자는 1층 전부 점유, 전입 2023.04.11.로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 감정서상 ㄱ, ㄴ도 매각에 포함됩니다.
- 현황 확인. 감정 이용상태는 단독주택이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1984.12.29.인 2층 건물이므로 내부 상태와 수선 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 조건 확인. 완경사·사다리형·세로각지(가), 제2종일반주거지역 및 소로3류 접면 조건을 실제 활용 계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 최저가 비율만으로 저가매수라고 단정하지 않는 접근이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유는 따로 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.02. 거제수산업협동조합 근저당이 기준이고, 임차인 박금자의 전입은 그 이후여서 대항력이 없습니다. 현재 최저가 42,030,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰됐고, 건물은 1984.12.29. 사용승인된 단독주택이며 주변은 주택·소규모 아파트가 혼재한 기존주택지대입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 34%”라는 숫자보다 현물 상태, 토지 활용성, 향후 환금성을 중심으로 입찰가를 정하는 사건입니다. 권리는 인수 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 둘을 분리해 보는 것이 핵심입니다.
