창원지방법원 2025타경21554. 경상남도 거제시 능포동 633-219 소재 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건구분은 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 연와조 슬래브지붕 2층 구조이며, 토지면적은 101.0㎡입니다.
현재 소유자는 이은영입니다. 2022.12.02 기존 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 거제수산업협동조합 앞으로 채권최고액 54,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 엔에이치농협캐피탈의 가압류가 발생하고, 거제수산업협동조합이 임의경매를 신청하면서 현재 사건이 진행되고 있습니다.
권리관계만 보면 말소기준권리가 명확합니다. 문제는 낮아진 입찰가격이 실제 시장가격보다 유리한지, 그리고 1층 점유자를 어떤 조건으로 인도받을 수 있는지입니다. 두 가지를 확인하지 않으면 큰 감정가 할인율도 실질적인 투자 매력을 보장하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 633-219 도로명주소: 경상남도 거제시 옥수로 28-27 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정평가 이용상태: 단독주택 |
| 건물 | 연와조 슬래브지붕 2층 건물 · 사용승인일 1984.12.29 |
| 토지 | 101.0㎡ · 지목 대 · 사다리형 · 완경사 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이은영 (2022.12.02 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,536,700원 / 29,421,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 거제수산업협동조합 / 54,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.02 을구 4번 근저당권 · 거제수산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.02 설정된 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 54,000,000원이고, 같은 지번의 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후 설정된 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 장승포신용협동조합의 근저당권 2건과 종전 임의경매개시결정은 2022년 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 2024년에 등록됐던 별도 강제경매·임의경매개시결정 등기도 각각 말소됐습니다. 현재 경매의 주요 권리분석 기준은 기존에 말소된 권리가 아니라 2022년 신규 근저당권입니다.
임차인·점유자 현황 — 1층 점유자 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 박금자가 1층 전부의 점유자로 확인됩니다. 전입일은 2023.04.11로, 말소기준일인 2022.12.02보다 늦습니다.
| 점유자 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
박금자 1층 전부 |
2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판정: 2023.04.11 전입은 2022.12.02 말소기준권리보다 후순위입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다.
따라서 현재 최저가에 낙찰되고 별도의 인수권리가 확인되지 않는다면 권리 기준 실질취득액은 29,421,000원입니다. 다만 이는 낙찰대금에 확인된 인수액 0원을 합산한 금액으로, 취득세·명도비·수리비 등 부대비용을 포함한 총투자금은 아닙니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰은 시세 할인이 아니다
이 물건의 감정가는 122,536,700원입니다. 현재 4회 유찰 후 최저가는 29,421,000원, 감정가 대비 24.01%까지 내려왔습니다. 감정가를 기준으로 보면 매우 큰 폭의 가격 하락입니다.
하지만 감정가는 현재 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 특히 1984년 사용승인된 주택으로서 건물 노후도, 수리 필요성, 제시외 건물 상태, 토지 이용 가능성과 실제 거래 수요에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
| 유찰 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 (24.01%) | 29,421,000원 | 28,491,422원 | 45,876,409원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 20,594,700원 | 19,823,995원 | 54,543,836원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 14,416,290원 | 13,756,797원 | 60,611,034원 | 0원 |
각 회차는 해당 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 향후 유찰 여부나 실제 낙찰가격을 확정하는 예측은 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 확인되는 권리관계를 기준으로 산정했습니다.
회차가 내려갈수록 매각대금이 감소하므로 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 회차에서는 45,876,409원의 채권 미배당이 예상되고, 6회 유찰 가격을 가정하면 60,611,034원까지 증가합니다.
그러나 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 추가로 지급해야 하는 인수액이 아닙니다. 반대로 인수금액이 없다는 사실만으로 부동산의 실질적인 경제가치가 높다고 판단해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 929,578원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 거제수산업협동조합 | 54,000,000원 | 28,491,422원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 20,367,831원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 74,367,831원 | 28,491,422원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 45,876,409원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 929,578원을 제외한 28,491,422원이 거제수산업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
거제수산업협동조합 근저당권의 54,000,000원은 채권최고액을 기준으로 계산한 금액입니다. 실제 피담보채권액 및 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
집행비용은 약 3.2% 기준 추정액입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 45,876,409원은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 능포동 장승포시외버스정류장 북서측 인근에 위치합니다. 주택과 소규모 아파트 등이 혼재한 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 다만 개별 주택의 진입과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 1984.12.29 사용승인된 연와조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일 마감이며 하이샤시 창호가 설치되어 있습니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 101.0㎡, 지목 대, 사다리형의 완경사 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 기재되어 있으며, 공시지가는 398,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ, ㄴ으로 표시된 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 실제 면적·구조·이용상태 및 유지관리 상황을 건물 본체와 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 기존 주택지에 위치하는 오래된 저층 주택입니다. 대규모 아파트와 달리 개별 건물 상태와 토지 조건이 거래가격에 미치는 영향이 클 수 있습니다. 최근 유사거래와 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 빠른 재매각이나 시세차익을 전제로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 능포동 일대의 유사 노후주택과 토지 거래를 확인하고, 건물 상태·대지면적·도로 조건을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득가격 대비 시장가치로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 박금자 점유관계. 1층 전부의 실제 점유 형태와 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 판단과 별도로 명도 가능 시기 및 인도 비용을 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 매수인이 인수할 권리, 임차인 관련 특기사항, 점유자의 권원과 매각조건을 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. ㄱ, ㄴ으로 표시된 건물이 매각에 포함되므로 현황, 구조, 수리 필요성 및 실제 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 노후 건물 수리비. 지붕·외벽·누수·배관·난방·전기설비 상태를 현장에서 확인하고, 필요한 수리비를 취득비용과 별도로 반영해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 등기부, 토지대장, 건축물대장, 감정평가서의 대상물 표시를 대조하여 실제 취득 범위와 이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 점검. 4회 유찰의 원인이 가격 수준인지, 물건 상태·점유·수요 부족 등인지 확인해야 합니다. 추가 유찰 가격도 시세보다 낮다는 보장은 없습니다.
- 부대비용 확인. 취득 관련 세금, 명도비, 수리비, 미납 공과금 및 승계 가능 비용을 확인해야 합니다. 낙찰가만으로 총취득원가를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “감정가의 24%라도 시세 검증이 먼저다”
창원지방법원 2025타경21554는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리가 소멸하는 구조입니다. 1층 점유자 박금자의 전입도 말소기준 이후여서 현재 확인되는 대항력 보증금 인수는 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 최저가 낙찰 기준 실질취득액은 29,421,000원입니다.
그렇지만 권리상 인수 0원과 투자수익 가능성은 별개의 문제입니다. 이 건물은 1984년 사용승인된 저층 주택이고, 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 보증금이 확인되지 않은 1층 점유자도 존재합니다. 여기에 4회 유찰이 누적됐지만, 최근 유사 주택의 실거래 시세와 비교되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 신중한 조건부 검토입니다. 말소기준과 후순위 권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·노후도·제시외 건물·환금성 확인이 우선입니다. 입찰가격의 적정성이 객관적인 최근 거래로 검증되기 전에는 단순히 감정가 대비 큰 할인율만 보고 응찰할 이유가 없습니다.
권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 확인은 아직 끝나지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 시장가치와 총취득원가를 얼마나 정확하게 파악하느냐입니다.
