창원지방법원 2025타경21608. 거제시 옥포동 석천아트타운 7동(107동) 2층 201호의 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 김성민이며, 2013년 3월 29일 설정된 주식회사경남은행 근저당권 117,600,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 감정가 97,000,000원에서 세 차례 유찰되어 33,271,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 56,300,000원의 59.1%이므로 숫자상 가격 차이는 분명합니다. 하지만 최근 거래 수준은 이전 거래보다 -41.2% 낮아진 흐름입니다. 과거 전체 평균 79,291,666원만 보고 할인 폭을 평가하기보다, 최근 12개월 평균과 2026년 7월 최신 거래 70,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21608 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 874-1 석천아트타운 7동 (107동) 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 철근콩크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김성민 · 2013.03.29 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 33,271,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 164,601,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 시세 비교 기준 | 석천아트타운 · 79.5㎡ · 최근 12개월 5건 평균 56,300,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.03.29 설정된 주식회사경남은행 근저당권 117,600,000원입니다. 이후의 최성만 근저당권 22,500,000원, 주식회사 경남은행 가압류 14,053,280원, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 59.1%
석천아트타운은 190세대, 1992.12.31 준공입니다. 시세 비교 대상 면적은 79.5㎡이며, 최근 12개월 거래 5건 평균은 56,300,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 70,000,000원, 최근 거래 중 최저는 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 79.5㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2026.03 | 79.5㎡ | 3 | 57,500,000원 |
| 2025.08 | 79.5㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 79.5㎡ | 5건 | 56,300,000원 |
현재 최저가 33,271,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%입니다. 감정가 97,000,000원이나 전체 12건 평균 79,291,666원보다 최근 거래 수준이 크게 낮아진 만큼, 과거 고가 거래를 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다. 실제로 최근 거래와 이전 거래의 차이는 -41.2%로 집계돼 있어 하락 추세를 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 998,878원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 117,600,000원 | 32,272,122원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 최성만 | 22,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 14,053,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 154,153,280원 가운데 예상 배당액은 32,272,122원, 미배당액은 121,881,158원입니다. 미배당 채권이 크더라도 이 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포운동장 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호이며 외벽은 몰탈위페인트 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 시설된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며 서측으로 포장도로와 접합니다. 공시지가는 568,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류·중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 190세대, 1992.12.31 준공 단지이며 최근 가격 흐름은 이전 거래보다 -41.2% 낮고 경매 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 거래 평균 79,291,666원보다 최근 12개월 평균 56,300,000원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 차이가 -41.2%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 과거 시세 회복을 전제로 응찰가를 높이는 것은 경계할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 현장 조사에서 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 예상 미배당액은 121,881,158원이지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 반복 유찰 이력 점검. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회이며 이 물건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 흐름으로 판단
이 사건의 핵심은 인수위험보다 가격과 점유 확인입니다. 말소기준 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 33,271,000원은 최근 12개월 실거래 평균 56,300,000원의 59.1%로 내려왔습니다. 다만 최근 시장 흐름이 -41.2%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.6회인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 판단하기보다 최근 실거래와 실제 점유상태를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
