창원지방법원 2025타경21624. 거제시청 남동측 인근의 고현삼도아파트 8층 805호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박용주는 2018.10.31. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 진주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 64,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024.01.16. 박순선 명의의 채권최고액 20,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.07.11. 진주축산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생하더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21624 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 483 고현삼도아파트 8층 805호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 계룡로8길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 8층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박용주 (2018.10.31. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,300,000원 / 36,407,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 49,945,028원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 미배당은 남아도 인수는 없다
말소기준은 2018.10.31. 설정된 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 2024년 박순선 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정선 | 전부 | 2021.01.28 | 미상 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김정선의 전입일은 2021.01.28.로 말소기준권리인 2018.10.31. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 임차보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 적용 여부는 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.08.11. 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 시장도 내려왔다
삼도아파트 전용 59.76㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 72,857,142원이지만, 이 수치에는 2023.03. 거래가 100,000,000원 등 과거 가격이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.01 | 59.76㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2023.07 | 59.76㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 59.76㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2023.03 | 59.76㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.09 | 59.76㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.03 | 59.76㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 72,857,142원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
최저가 36,407,000원은 최신 거래가이자 최근 12개월 평균인 50,000,000원보다 13,593,000원 낮고, 최근 시세의 72.8%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 존재합니다. 그러나 최근 시세는 과거 거래군보다 34.8% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 전체 평균 72,857,142원 대비 50.0%라는 수치만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,055,326원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 64,800,000원 | 35,351,674원 |
| 3. 근저당 · 박순선 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 84,800,000원 중 35,351,674원이 배당되고, 총 미배당액은 49,448,326원입니다. 신청채권자의 청구액 49,945,028원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았지만, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 36,407,000원 | 35,351,674원 | 49,448,326원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 25,484,900원 | 24,626,172원 | 60,173,828원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 17,839,430원 | 17,118,320원 | 67,681,680원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조는 달라지지 않습니다. 따라서 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 최저가 하락만을 근거로 수익성을 판단하지 말고, 최근 시세 하락과 건물 상태를 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시청 남동측 인근으로, 주변은 아파트·주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통이며, 북측으로 폭 약 5~6미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 8층 805호이며, 승강기·도시가스난방·소화전·비디오도어폰 등이 설비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래성. 삼도아파트는 137세대, 1996.03.26. 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 거래가 1건으로 가격 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김정선의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 배당표 변동 가능성을 원본에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인이 전부를 점유한 것으로 조사됐으므로 실제 거주 여부와 인도 협의 조건을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 72,857,142원보다 최신 거래 50,000,000원과 최근 추세 -34.8%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 내부 상태 확인. 최근 거래가 적고 건물의 준공일이 1996.03.26.이므로 수리 필요 여부와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 매각 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘하락장 확인’이 먼저
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018.10.31. 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 박순선 근저당과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인 김정선도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
최저가 36,407,000원은 최신 거래 50,000,000원의 72.8%로 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 시세가 이전 거래군보다 34.8% 하락했고 최근 12개월 거래가 1건에 불과해, 단순히 감정가의 49%라는 이유만으로 저평가를 확정할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 조건부. 점유 임차인의 보증금과 내부 상태, 실제 매도 가능 가격까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
