창원지방법원 2025타경21635. 통영시 도천동 198-2 소재 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트구조 싱글지붕 2층 건물이며 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다. 이번 매각의 가장 큰 특징은 토지가 함께 넘어오는 통상적인 주택 경매가 아니라 건물만 매각된다는 점입니다. 제시외 건물과 발코니 확장부분은 평가·매각에 포함되지만, 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있습니다.
등기 흐름도 일반적인 근저당 중심 사건과 다릅니다. 2010년 조용흠 명의 소유권보존 이후 2024년 양명아에게 증여로 소유권이전이 됐지만, 신용보증기금의 가처분과 사해행위취소를 거쳐 2025년 5월 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 이후 신용보증기금의 277,243,018원 가압류가 말소기준권리가 되고, 이를 본압류로 이행한 강제경매가 진행됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도천동 198-2 · 경상남도 통영시 박효자길 23-18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 싱글지붕 2층 · 외벽 타일 마감 · 내벽 벽지 및 일부 타일 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 조용흠 |
| 감정가 / 최저가 | 92,918,200원 / 15,617,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 295,888,748원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 발코니 확장부분 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘토지사용권’이 핵심
말소기준은 2025.06.10. 신용보증기금의 277,243,018원 가압류입니다. 그 뒤 강제경매개시결정과 신한은행의 31,706,629원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 한국스탠다드차타드은행 가압류와 신용보증기금 가처분, 양명아 명의 소유권이전등기도 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 2층 201호 | 2019.04.02 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 전액 인수 |
김정민은 2019.04.02. 전입해 말소기준권리인 2025.06.10. 가압류보다 앞섭니다. 배당요구는 2025.07.31. 했지만 확정일자가 없고 우선변제권도 인정되지 않아, 배당표에서는 보증금 1,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 따라서 현재 최저가 15,617,000원에 낙찰된다고 보면 매수인의 실질취득은 16,617,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 681,106원 |
| 인수 · 임차인 김정민 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 277,243,018원 | 14,935,894원 |
| 3. 강제경매 · 신용보증기금 | 295,888,748원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한은행 | 31,706,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 604,838,395원 중 예상배당은 14,935,894원이며, 미배당은 589,902,501원입니다. 임차보증금 1,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격보다 구조가 먼저
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 15,617,000원 | 1,000,000원 | 16,617,000원 | 589,902,501원 |
| 6회 유찰 시 | 10,931,900원 | 1,000,000원 | 11,931,900원 | 594,503,269원 |
| 7회 유찰 시 | 7,652,329원 | 1,000,000원 | 8,652,329원 | 597,723,808원 |
현재 최저가는 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔고, 추가 유찰 시 10,931,900원, 7,652,329원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 건물만 매각이라는 구조적 제약과 법정지상권 불분명이라는 핵심 위험이 있어, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 바로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 연립/다세대로 분류되며, 감정평가 당시 단독주택으로 이용중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 싱글지붕 2층, 외벽 타일 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 109.1㎡, 평지·부정형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 412,900원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 제시외 건물과 발코니 확장부분은 포함되나 토지는 매각대상에서 빠져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 확인. 토지 소유관계와 낙찰 후 토지사용권 확보 가능성을 등기부·매각물건명세서·감정평가서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립여부가 불분명하므로 건물과 토지의 소유관계 변동, 건물 존속을 위한 토지사용권 인정 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 임차인 인수. 김정민의 보증금 1,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰금액과 별도 비용으로 반영해야 합니다.
- 임차인 점유. 김정민은 2층 201호를 점유하고 월세 200,000원을 지급하는 임차인으로 조사돼 있습니다.
- 권리 원인 확인. 2024년 증여, 신용보증기금 가처분, 사해행위취소, 소유권이전 말소가 이어진 경위를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 현황과 면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 가격”보다 “건물만 매각”을 먼저 읽어야 한다
이 사건은 감정가 92,918,200원에서 5회 유찰돼 15,617,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 낙찰자가 마주하는 핵심은 할인율이 아닙니다. 토지가 빠진 건물만의 매각, 법정지상권 성립여부 불분명, 그리고 대항력 임차보증금 1,000,000원 인수가 동시에 존재합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 16,617,000원이지만, 그 금액이 싸냐 비싸냐를 판단하기 전에 토지사용권과 건물 존속 위험부터 해결해야 합니다. 가격은 싸 보이지만 권리·물적 구조는 고난도. 이 사건은 그 순서를 거꾸로 보면 안 되는 물건입니다.
