창원지방법원 2025타경21640. 거제시 장목면 시방리 소재 단독주택과 토지에 관한 강제경매입니다. 감정가 136,043,340원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 95,230,000원입니다. 등기상 소유자는 이숙경과 이혜경으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 경매개시결정은 이혜경 지분에 기입돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 공유지분 매각임을 명시하고 있습니다.
권리의 말소 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2016년 2월 15일 장목농업협동조합의 근저당권 36,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 거제수산업협동조합의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 인수권리가 없다는 사실과 낙찰 후 부동산을 온전히 사용할 수 있다는 의미는 다릅니다. 낙찰자는 이혜경 지분 2분의 1만 취득하므로 이숙경 지분 2분의 1과의 공유관계가 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 시방리 754 · 경상남도 거제시 장목면 시방4길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 매각 범위 | 공유지분 매각 · 이혜경 지분 2분의 1 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 공유자 | 이숙경 지분 2분의 1 · 이혜경 지분 2분의 1 |
| 토지 | 225.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 사다리형 |
| 건물 | 연와조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1997.07.10 |
| 감정가 / 최저가 | 136,043,340원 / 95,230,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 295,894,658원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 공유관계는 남는다
말소기준은 2016.02.15 설정된 장목농업협동조합의 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 2020.09.24 이혜경 지분에 설정된 거제수산업협동조합의 가압류 419,325,109원과 2025.07.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 95,230,000원은 감정가 136,043,340원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득 기준금액도 95,230,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 현재 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 95,230,000원 | 93,115,860원 | 362,209,249원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 66,660,999원 | 65,061,101원 | 390,264,008원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 46,662,699원 | 45,422,770원 | 409,902,339원 |
유찰이 이어질수록 매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 362,209,249원에서 390,264,008원, 409,902,339원으로 증가합니다. 이 미배당액은 배당을 받지 못하는 채권자의 부족액이며, 제시된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,114,140원 |
| 1. 근저당 · 장목농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 거제수산업협동조합 | 419,325,109원 | 57,115,860원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 거제수산업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 채권자 총 예상배당액은 93,115,860원이고, 총 미배당액은 362,209,249원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시방마을 내 및 복골마을 북동측 인근으로, 주변에는 단독주택·농경지·순수임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 불가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 토지의 도로접면도 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 연와조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 사용승인일은 1997.07.10이며, 급·배수와 난방 등 제반 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 225.0㎡, 지목 대, 완경사 사다리형 토지입니다. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함되며, 감정서상 제시외 건물 가격은 지분 비율로 산정됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 재확인. 이혜경 지분 2분의 1만 매각되는 공유지분 사건입니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 경매로 보면 안 됩니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수 신고는 1회에 한합니다. 외부 입찰자는 해당 절차가 낙찰 결과에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 점유 범위와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 차량 접근. 감정요항표에 차량 접근 불가능으로 기재돼 있습니다. 보행 접근로와 건축물 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공유관계 정리. 낙찰 후에도 이숙경 지분 2분의 1이 남습니다. 사용·관리·처분 과정에서 공유관계 정리가 필요한지 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되며 가격은 지분 비율로 산정됐습니다. 구조와 현황을 감정서 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 목측 확인에 그친 경계는 측량 결과와 다를 수 있으므로 필요한 경우 지적 측량을 검토해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 공유지분과 접근성 제약을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”보다 “무엇을 취득하는가”
이 사건은 등기상 인수액만 보면 0원인 안전한 구조입니다. 말소기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 등기 말소가 아니라 공유지분 2분의 1입니다.
공유자우선매수 신고가 가능하고, 낙찰 후에도 다른 공유자의 지분이 남습니다. 차량 접근은 불가능하며 임대관계와 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 95,230,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 사용·환금성 위험은 높은 지분형 물건입니다.
