창원지방법원 2025타경21725. 거제시 상동동 871-1 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기상 소재지는 상동동 871-1 1동이며, 감정평가상 주택·창고 및 다용도실·근린생활시설로 이용 중입니다. 당초 감정가는 약 12억 원이었지만 4차례 유찰돼 최저가가 약 2.90억 원까지 내려왔습니다. 현재 가격은 감정가의 24.01% 수준입니다.
문제는 최저가가 아니라 그 가격에 무엇을 인수하고 어떤 부동산을 취득하는가입니다. 2023.01.09 설정된 농협은행 근저당권을 기준으로 이후의 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 김판희의 전입일은 그보다 앞선 2016.12.30입니다. 조사상 점유 부분은 토지전부로 표시되어 있으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 후순위 채권이 소멸한다는 사실만으로 모든 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 871-1 1동 도로명: 경상남도 거제시 상동3길 81 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 실제 이용상태 | 단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설(부동산중개사사무소) |
| 건물 구조 | 경량철골조 아연도금강판지붕 단층건 · 외벽 강판 마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 상동동 871-1 토지면적 651.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 윤정주 (단독소유) |
| 감정가 | 1,205,860,400원 |
| 최저매각가 | 289,527,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 742,591,166원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.01.09 을구 5번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
권리 구조의 중심은 2023.01.09 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 농협은행의 추가 근저당권, 윤정인의 근저당권, 카카오뱅크와 농협은행의 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 김판희의 전입일은 2016.12.30으로 말소기준보다 빠릅니다. 이는 대항력 검토가 필요한 중요한 사정입니다. 전입일만으로 모든 법적 요건이 충족됐다고 확정할 수는 없으며, 실제 주택 인도·점유관계와 임대차 내용, 보증금 유무를 확인해야 합니다. 보증금 규모가 파악되지 않았기 때문에 매수인 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입자의 보증금이 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김판희 토지전부 |
2016.12.30 | 미상 차임도 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 없음
확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상
|
실제 조사된 임차·점유 관계인은 김판희 1명으로, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 임대차 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으며, 조사상 점유 범위가 토지전부로 표시되어 있어 주택의 실제 점유와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 보증금의 미배당액을 낙찰자가 인수해야 하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수금액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이러한 구조에 해당하는지 판단할 수 없으며, 최저가 289,527,000원만을 실제 취득비용으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 24%는 시세의 24%가 아니다
현재 최저매각가는 289,527,000원으로 감정가 1,205,860,400원의 24.01%입니다. 그러나 감정가는 경매 평가액이고, 현재 시장에서 실제로 거래될 수 있는 가격과 동일하지 않습니다.
이 물건은 주택과 창고·다용도실, 근린생활시설이 혼재된 이용상태이며, 토지도 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 따라서 일반적인 공동주택의 평형별 거래가만으로 가치를 비교하기 어렵습니다. 최근 실거래와 직접 비교한 가격 우위가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 하락 폭을 투자수익이나 시세 할인으로 해석하는 것은 위험합니다.
| 경매 회차 | 매각가 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 289,527,000원 | 24.01% | 843,294,193원 |
| 5회 유찰 시 | 202,668,900원 | 16.81% | 928,936,280원 |
| 6회 유찰 시 | 141,868,230원 | 11.76% | 988,885,740원 |
회차별 금액은 주어진 유찰 시나리오 기준입니다. 미배당 채권은 채권자가 배당받지 못한 금액이며, 그 전액이 매수인에게 인수된다는 뜻은 아닙니다. 김판희 관련 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,853,378원 |
| 1. 을구 5번 · 농협은행 근저당 | 600,000,000원 | 284,673,622원 |
| 2. 을구 8번 · 농협은행 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9번 · 윤정인 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · 카카오뱅크 가압류 | 30,812,246원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 · 농협은행 가압류 | 57,155,569원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰될 경우 집행비용 추정액 4,853,378원을 제외한 284,673,622원이 선순위 농협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 나머지 후순위 근저당권과 가압류 채권은 예상배당이 없습니다. 총 채권액 1,127,967,815원 중 예상 미배당액은 843,294,193원입니다.
근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 김판희의 보증금 규모와 권리관계가 확인되지 않았으므로 본 배당표는 임차인 인수액 0원을 보장하지 않습니다.
⑤ 건물·토지·입지 분석 (감정요항표 및 매각조건 기준)
- 입지. 거제상동초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 농경지가 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 경량철골조 아연도금강판지붕 단층건입니다. 외벽은 강판 마감, 창호는 샷시창호이며 급배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 실제 용도. 주택 외에 창고·다용도실과 근린생활시설(부동산중개사사무소)로 이용 중입니다. 단독주택만을 전제로 활용하거나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
- 공부상 차이. 건축물대장에는 단독주택 및 근린생활시설이 표시되나 건물 등기상 용도는 단독주택입니다. 창고·다용도실과 근린생활시설의 증축일은 각각 2016.11.29 및 2004.02.06으로 기재되어 있으며, 실제 증축시기 재확인이 필요합니다.
- 토지. 상동동 871-1은 지목 대, 면적 651.0㎡, 평지·부정형 토지로 중로각지에 해당합니다. 공시지가는 651,800원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기반시설부담구역에 해당하며 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 저촉. 매각목록 1번 및 3번은 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 관련 제한을 확인해야 합니다. 향후 사용·개발 가능 면적과 보상 관련 사항은 도시계획 자료 및 현장 확인이 필요합니다.
- 수목 포함. 지상 수목과 기타 잡목은 평가에 포함되어 있습니다. 일괄매각 범위와 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·창고·근린생활시설이 혼합된 이용상태와 토지 도로 저촉으로 인해 일반적인 주거용 공동주택과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 4회 유찰 이력까지 고려하면 처분 용이성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 김판희의 점유관계. 2016.12.30 전입이 확인되는 만큼 실제 주택 인도 여부, 현재 점유 위치, 임대차계약 체결 여부 및 임대차 존속관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·대항력·우선변제. 김판희의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 대항력 요건을 확인하고 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 확인 전에는 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
- 건물 현황. 등기상 단독주택, 건축물대장상 주택·근린생활시설, 실제 주택·창고·다용도실·근린생활시설이라는 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 증축 이력. 2016.11.29과 2004.02.06의 증축 관련 기재를 건축물대장 및 허가자료와 비교하고, 추가적인 시정·원상회복 의무 가능성을 확인해야 합니다.
- 도시계획시설 도로. 매각목록 1번 및 3번의 도로 저촉 범위, 토지 사용 제한, 향후 사업 시행 가능성, 보상 및 잔여 토지 활용도를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물, 토지, 수목 및 잡목의 평가·매각 범위와 각 목록의 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 채권 843,294,193원은 후순위 채권을 포함한 계산입니다. 이 금액을 매수인 인수액과 혼동하지 말고 김판희 관련 보증금 문제를 별도로 검토해야 합니다.
- 감정가 대비 할인 착시. 감정가의 24.01%라는 수치만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고, 주변의 실제 거래사례 및 유사 용도 부동산의 매각 가능가격과 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 명도 및 관리. 실제 점유자와 사용 범위, 인도 가능성, 공과금·관리비 체납 및 기타 매각 후 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서 및 현장 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 인수액이 미상이면 싸다고 할 수 없다”
이 사건은 감정가 1,205,860,400원에서 4회 유찰되어 최저가 289,527,000원까지 내려왔습니다. 외형적인 가격 하락 폭은 크지만, 선순위 전입자 김판희의 보증금 및 대항력 판단이 완료되지 않았습니다.
후순위 등기상 권리들은 매각으로 소멸할 예정이지만 임차보증금 인수 위험은 별개입니다. 건축물대장과 등기상 용도 차이, 실제 복합 이용상태, 도시계획시설 도로 저촉도 함께 검토해야 합니다. 이미 4회 유찰된 물건이라는 점은 환금성 측면에서도 보수적인 접근을 요구합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 판단 보류입니다. 낙찰가가 낮다는 이유로 안전하거나 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다. 먼저 김판희의 임대차 및 보증금 문제를 확인하고, 토지와 건물의 실제 활용 가능성과 최근 시장가치를 검증해야 합니다. 그 후에야 실질취득비용을 기준으로 투자 적정성을 판단할 수 있습니다.
이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 무엇을 얼마나 부담해야 하는지를 먼저 확인하는 것입니다.
