창원지방법원 2025타경21725. 거제시 상동동 871-1 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 현황 이용은 주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설입니다. 감정가는 1,205,860,400원, 현재 최저매각가는 413,610,000원으로 3회 유찰됐습니다. 등기상 말소기준은 2023년 1월 9일 농협은행주식회사 근저당권 600,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 김판희는 토지전부에 대해 2016년 12월 30일 전입신고가 확인돼 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수가 0원으로 계산되어 있어도 실제 입찰 판단에서는 이를 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21725 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 871-1 · 경상남도 거제시 상동3길 81 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 윤정주 · 단독소유 |
| 토지 | 대 · 651.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,205,860,400원 / 413,610,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 742,591,166원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유가 핵심
말소기준권리는 2023.01.09. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 600,000,000원입니다. 2023.09.25. 농협은행주식회사 근저당권 240,000,000원, 2023.09.26. 윤정인 근저당권 200,000,000원, 2025.02.06. 주식회사카카오뱅크 가압류 30,812,246원, 2025.06.20. 농협은행주식회사 가압류 57,155,569원, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김판희 | 토지전부 | 2016.12.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 점유자는 김판희 1명입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 6년 이상 앞서지만, 보증금과 확정일자가 없으므로 인수액을 숫자로 계산하는 것은 위험합니다. 특히 최저가가 크게 떨어진 사건에서는 선순위 임차보증금이 확인될 경우 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있다는 점을 반드시 전제로 두어야 합니다.
③ 물건 상태 — 복합 이용과 용도 차이를 확인해야 한다
감정평가상 건물은 주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 건축물대장상 용도가 단독주택 및 근린생활시설(부동산중개사사무소), 등기사항전부증명서상 용도가 단독주택으로 서로 다르다고 기재되어 있습니다. 현황은 단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설(부동산중개사사무소)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 413,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,536,100원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 407,073,900원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤정인 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | 30,812,246원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 57,155,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 1,127,967,815원, 채권자 예상배당은 407,073,900원, 미배당은 720,893,915원입니다. 이 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 김판희의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 권리분석에서는 인수 0원으로 확정하지 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제상동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 651.0㎡, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 651,800원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·기반시설부담구역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 저촉됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 지상 소재 수목 및 기타 잡목이 평가에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골조 아연도금강판지붕 단층, 외벽 강판 마감, 샷시창호이며 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 용도 확인. 공부와 현황의 이용 형태가 일부 달라 건축물대장·등기·현황을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김판희 보증금 확인. 전입일 2016.12.30.은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 임대차계약을 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 1,205,860,400원에서 413,610,000원까지 내려왔지만 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
- 복합 이용 확인. 주택 외에 창고·다용도실·근린생활시설이 함께 이용되고 있어 실제 사용상태와 공부를 대조해야 합니다.
- 증축 확인. 2016.11.29.과 2004.02.06.로 기재된 증축시기는 매각물건명세서에서도 재확인을 요구하고 있습니다.
- 도로 저촉 확인. 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되므로 이용·개발 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 지상 수목·기타 잡목이 포함되는 매각범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가보다 선순위 점유가 먼저다”
이 사건은 감정가 1,205,860,400원에서 세 차례 유찰돼 413,610,000원까지 내려왔습니다. 하지만 시장 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 무엇보다 2016.12.30. 전입한 김판희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.01.09.이므로 전입 자체는 선순위입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘감정가 대비 몇 퍼센트인가’가 아니라 실제 임차보증금이 얼마이고 매수인이 떠안을 금액이 있는가입니다. 여기에 복합 이용, 건축물 용도 차이, 증축시기 재확인, 도시계획시설 도로 저촉이 더해집니다. 낮은 최저가는 확인 대상이지, 안전성의 근거가 아닙니다.
