창원지방법원 2025타경21758. 경상남도 고성군 하이면 봉원리 149, 도로명 삼상로 918 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 3,251㎡, 지목은 공장용지이며 농림지역·농업진흥구역에 속합니다. 감정가는 256,461,940원이지만 4회 유찰된 현재 최저매각가격은 61,576,000원입니다.
권리 흐름의 기준은 2021.08.10 설정된 이곡새마을금고 근저당권 324,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2025.08.04 임의경매개시결정, 2025.08.13 신한카드 주식회사 가압류 30,612,606원, 2025.09.19 사량수산업협동조합 가압류 22,282,015원은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21758 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 하이면 봉원리 149 · 경상남도 고성군 하이면 삼상로 918 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 3,251㎡ · 공장용지 · 주거기타 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 · 사용승인일 1995.12.05. |
| 소유자 | 김미숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 256,461,940원 / 61,576,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 293,286,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 28,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 그러나 점유·매각제외 위험은 별개
말소기준권리는 2021.08.10 이곡새마을금고의 근저당권입니다. 등기상 현재 경매개시결정과 신한카드 주식회사·사량수산업협동조합의 가압류는 기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 다만 등기상 소멸 여부와 점유자의 대항력·매각제외 건물의 법정지상권 문제는 같은 문제가 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 두 사람 모두 대항력 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김손순 | 제시외건물 일부 · 창고 외 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
| 정다인 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
김손순은 제시외건물 일부를 창고 외 용도로 점유하는 것으로 조사됐고, 정다인 역시 조사 대상에 올라 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저매각가격은 61,576,000원으로 감정가 256,461,940원의 현재 회차 기준 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 43,103,200원, 6회 유찰 시는 30,172,239원입니다.
다만 이 물건은 단순한 가격 할인만으로 판단하기 어렵습니다. 타인 소유 건물 1동과 제시외 건물이 매각에서 제외되고, 법정지상권 성립 여지가 있으며, 점유자 2명의 임차조건도 미확정입니다. 주변은 농경지·축사·단독주택·순수임야가 혼재하는 지방도 주변 농경지대이고, 토지는 농림지역·농업진흥구역입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 곧바로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,508,368원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 324,000,000원 | 60,067,632원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 30,612,606원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 사량수산업협동조합 | 22,282,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 376,894,621원 중 예상배당은 60,067,632원이고 미배당은 316,826,989원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내원저수지 서측 인근으로 농경지·축사·단독주택·순수임야 등이 혼재하는 지방도 주변 농경지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 3,251㎡ 공장용지이며 주거기타로 이용되고, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 농림지역·농업진흥구역에 포함되고, 소로2류와 접하며 접도구역·가축사육제한구역 저촉이 있습니다.
- 접도구역. 매각물건명세서에도 접도구역 일부 저촉이 명시돼 있습니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단독주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1995.12.05.입니다. 외벽은 적벽돌 치장 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 시설돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 지적사항이 필요하면 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 인송 소유 건물 확인. 매각에서 제외되는 건물 1동의 토지사용 권원과 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 제시외 건물들도 매각 제외이므로 실제 위치·점유·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 김손순 조사. 제시외건물 일부를 창고 외 용도로 점유하고 있으며 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 유무를 단정하지 말고 보완 확인이 필요합니다.
- 정다인 조사. 점유 부분·전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
- 인수액 0원 재검증. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 임차조건 미상 점유자가 있으므로 실제 인수위험과 동일시하면 안 됩니다.
- 토지규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·접도구역·가축사육제한구역 조건이 실제 이용과 처분가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 정확한 경계가 입찰 판단에 중요하다면 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
- 가격만 보지 않기. 4회 유찰·24.01%라는 숫자는 큰 할인처럼 보이지만, 매각제외 건물·법정지상권·점유관계 미상이라는 구조적 위험을 먼저 가격에 반영해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 256,461,940원에서 최저가 61,576,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 주식회사 인송 소유 건물 1동이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여지가 있으며, 제시외 건물도 매각에서 빠집니다. 여기에 김손순·정다인의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 역시 가능·미상입니다.
등기부상 후순위 권리는 정리되지만, 토지 이용을 제한할 수 있는 매각제외 건물과 실제 점유관계는 등기 말소와 별개의 문제입니다. 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 가격보다 법정지상권·점유·토지이용 조건을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
