149,912,000원
창원지방법원 2025타경21853. 거제시 덕포동 463-7 소재 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 목록1 지상 조경수, 목록2 제시외 건물과 데크시설·태양광설비가 매각에 포함되고, 목록3은 지분매각입니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2015년 설정된 장승포농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 2024년 주식회사경남은행 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후의 권리입니다. 현재 최저가를 기준으로 선순위 근저당도 전액 배당되지 않지만, 그 미배당액은 채권자 측에 남는 채권일 뿐 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21853 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 덕포동 463-7 · 경상남도 거제시 옥포대첩로 291-21 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 448.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김미정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 437,062,000원 / 149,912,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장승포농업협동조합 / 283,909,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록1 조경수 포함 · 목록2 제시외 건물·데크시설·태양광설비 포함 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.03.18. 설정된 장승포농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 324,000,000원이었고 2021.03.02. 변경계약으로 322,800,000원으로 변경됐습니다. 2024.03.29. 설정된 주식회사경남은행 근저당 24,200,000원과 2025.08.26. 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 149,912,000원으로 감정가 437,062,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰돼 절대금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 149,912,000원 | 201,186,768원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 104,938,400원 | 245,530,738원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,456,880원 | 276,465,344원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 회차별 금액은 시세가 아니라 배당 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,898,768원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 장승포농업협동조합 | 324,000,000원 | 147,013,232원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 24,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 348,200,000원 중 147,013,232원이 배당되고 201,186,768원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 구성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물입니다.
- 부대설비. 급배수·위생·난방설비와 태양광설비가 설치돼 있으며, 데크시설도 매각에 포함됩니다.
- 주위환경. 덕포마을 남측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 농경지와 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 448.0㎡이며 완경사·정방형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공유지분. 목록3 토지는 공유지분으로 감정대상 지분만의 위치 확인이 곤란해 전체 토지를 기준으로 평가하고 지분비율에 따라 면적을 산정했습니다.
- 규제 확인. 용도지역 표기가 계획관리지역·자연취락지구와 자연녹지지역으로 함께 나타나므로 토지이용계획확인서와 감정서 원문을 대조해야 합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접하며 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록별 매각 범위. 토지·건물·조경수·제시외 건물·데크시설·태양광설비와 목록3 공유지분이 실제 매각목록에 모두 포함되는지 원문으로 대조하세요.
- 공유지분 이용관계. 목록3 지분의 위치 특정이 어렵기 때문에 공유자, 진입로, 점유·사용 상태와 향후 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 건물 상태. 제시외 건물·데크·태양광설비의 구조, 노후도, 사용 가능 여부와 철거·수리비 발생 가능성을 점검하세요.
- 용도지역 원본 확인. 용도지역 표기가 엇갈리므로 건축·증축·용도변경 가능성을 판단하기 전에 최신 토지이용계획확인서를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래, 건물 잔존가치와 공유지분 할인요인을 따로 산정하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각물건명세서와 배당요구종기 자료로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 물건성은 현장 검증
이 사건은 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원인 등기상 소멸형 물건입니다. 권리만 보면 구조는 단순합니다.
그러나 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 단독주택과 토지, 제시외 건물·부대설비, 위치 특정이 어려운 공유지분이 일괄매각됩니다. 여기에 임대관계도 미상이므로 권리는 합격, 가격과 점유·이용관계는 보류가 적절한 결론입니다. 현장과 원본 서류에서 공유지분의 실질가치와 명도 대상을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
