창원지방법원 2025타경21895. 거제시 연초면 죽토리 1048-25의 연립·다세대 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 배윤록이며, 말소기준권리는 2015년 4월 9일 설정된 팔공새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 소멸 여부보다 다수 점유자의 실제 전입·점유·보증금 확인입니다. 전입일이 확인되는 임차관계는 모두 말소기준권리보다 늦지만, 전입일이 확인되지 않는 2건은 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 335,605,000원을 곧바로 안전한 실질취득가로 확정하기보다, 명세서와 전입세대 확인을 통해 미상 점유관계를 먼저 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1048-25 · 경상남도 거제시 연초면 죽서길 6-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 배윤록 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 978,438,600원 / 335,605,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔공새마을금고 / 507,290,130원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.09. 팔공새마을금고 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.04.09. 팔공새마을금고 근저당권입니다. 2015년 전세권, 2022년과 2023년 임차권등기, 2024년 국세 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 구석태·김말희·손동녀·정은재의 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 11건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장석경 | 202호 전부 | 2024.08.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.09.24 |
| 박정 | 305호 전부 | 2025.03.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.01 |
| 성민주 | 미상 | 2024.11.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.31 |
| 정진남 | 미상 | 2024.11.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 양기봉 | 미상 | 2022.08.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.09.25 |
| 표성수 | 미상 | 2021.04.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.17 |
| 김중헌 | 미상 | 2017.02.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 구석태 | 건물 4층 중 도면표시 · 401호 100㎡ | 2016.02.24 / 2016.02.24 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.04 |
| 김말희 | 건물 2층 중 도면 표시 · 201호 50㎡ | 2020.03.03 / 2020.03.03 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.24 |
| 손동녀 | 건물 2층 중 · 205호 50㎡ | 2025.08.07 / 2025.10.28 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.01.16 |
| 정은재 | 건물 3층 중 · 302호 30㎡ | 2025.02.17 / 2025.02.17 | 3,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.20 |
| 현재 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 개월 | 미상 | 미상 / 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
전입일이 확인되는 11건은 모두 2015.04.09. 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 구석태·김말희·손동녀·정은재의 임차권등기도 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 임차보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 335,605,000원으로 감정가 978,438,600원의 34.3%입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득액도 335,605,000원입니다.
다만 이 사건은 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 있는 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 연립·다세대 건물과 토지의 일괄매각이고 임차관계가 다수이므로, 실제 임대현황과 건물 상태를 확인한 뒤 수익가치와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 335,605,000원 | 330,106,530원 | 269,893,470원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 234,923,499원 | 230,834,570원 | 369,165,430원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 164,446,449원 | 161,344,199원 | 438,655,801원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 335,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,498,470원 |
| 1. 근저당 · 팔공새마을금고 | 600,000,000원 | 330,106,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 팔공새마을금고에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 269,893,470원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 지목은 대, 면적은 363㎡이며 토지이용상황은 주거나지입니다.
- 형상. 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 357,000원입니다.
- 매각 범위. 연립·다세대 건물과 토지가 함께 일괄매각됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 확인. 전입일이 확인되지 않는 “현재”, “개월” 기재 건의 실제 성명·호실·전입일을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 장석경·박정·성민주·정진남·양기봉·표성수·김중헌의 보증금과 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 대조. 201호·202호·205호·301호·302호·305호·401호 등 등기와 조사서상 호실을 현장 점유와 대조해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 예상배당표에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소액임차인 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치가 아니라 실제 임대수익, 공실, 건물 상태와 토지가치를 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 지번·면적·경계 및 공동담보 범위를 등기부와 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 많다”
이 사건은 감정가 978,438,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 335,605,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당 계산상 인수액은 0원입니다.
하지만 임차관계 13건 가운데 보증금 미상 점유자가 다수이고, 2건은 전입일마저 확인되지 않습니다. 실거래 비교 근거도 없어 감정가의 34.3%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꿀 수 없습니다. 등기 구조는 정리되지만 점유 구조는 확인이 필요하고, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 결론은 권리 조건부 통과, 가격 판단 보류입니다.
