창원지방법원 2025타경21955. 통영시 도남동 성우아파트 1동 4층 408호입니다. 현 소유자 이명식은 2017.07.18 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 71,500,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.20 접수된 에이캐피탈 주식회사의 가압류 92,884,772원입니다. 이후 2025.09.11 같은 채권자의 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
오래된 근저당권들은 현재 경매에서 떠안는 권리가 아닙니다. 한국주택은행 근저당, 미륵도새마을금고 근저당, 이기우 근저당, 현대캐피탈 근저당은 각각 과거에 이미 말소됐습니다. 국의 압류도 2025.07.04 말소됐습니다. 따라서 등기상 현재 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않고, 배당 계산상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 498-1 성우아파트 1동 4층408호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 4층 408호 · 시세 비교 기준면적 67.05㎡ |
| 소유자 | 이명식 (2017.07.18 소유권이전 · 거래가액 71,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 15,126,000원 (4회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 에이캐피탈주식회사 / 99,725,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 소멸
핵심은 2025.03.20 갑구 8번 가압류입니다. 청구금액 92,884,772원의 에이캐피탈 주식회사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 2025.09.11 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행입니다. 두 등기 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
성우 단지의 비교 실거래는 4건입니다. 거래금액은 40,000,000원에서 67,000,000원, 평균은 49,250,000원입니다. 현재 최저매각가 15,126,000원은 이 평균의 30.7%로 표시됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 73.71㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2022.06 | 73.71㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2021.12 | 73.71㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2021.12 | 73.71㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 49,250,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가 63,000,000원보다 최저가가 크게 내려와 있습니다. 하지만 가장 최신 거래도 2022.11이고 나머지 거래는 2022.06과 2021.12입니다. 매각기일 2026.09.07의 가격을 판단하기에는 거래 시점 차이가 크므로, 이 평균만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,268원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 에이캐피탈 주식회사 | 92,884,772원 | 14,453,732원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 에이캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 15,126,000원 가정 시 집행비용 672,268원과 에이캐피탈 가압류에 14,453,732원이 배당되고, 채권 미배당은 78,431,040원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영고등학교 동측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 408호이며, 외벽은 몰탈위페인팅 등, 창호는 샷시창호입니다. 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 공동주택 서측으로 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 398,700원/㎡, 토지면적은 1,883.0㎡입니다. 현황은 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역·절대보호구역이 확인됩니다.
- 단지 규모. 성우는 38세대이고 준공일은 1990.07.19입니다. 비교 실거래는 4건으로 거래표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.09.07 매각기일 원문 대조. 매각 진행·변경·낙찰 여부를 법원 사건 원문에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 감정 현장조사가 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유관계·보증금·확정일자 여부를 확인한 뒤 명도 위험을 판단해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 비교 실거래 4건은 2021.12~2022.11 거래입니다. 현재 호가나 더 최근의 인근 거래 없이 30.7% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 공매 이력 교차 확인. 2024.10.07 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2025.03.26 공매공고등기가 말소됐습니다. 공매 진행 관계를 원문에서 교차 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 세금 관련 사항도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 검증이 먼저”
이 물건은 등기와 배당 계산만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 말소기준은 2025.03.20 에이캐피탈 주식회사 가압류이고 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 4회 유찰된 최저가 15,126,000원은 비교 실거래 평균 49,250,000원의 30.7%로 크게 낮아 보입니다.
다만 이 숫자에는 중요한 단서가 있습니다. 실거래 4건은 모두 2021.12~2022.11 거래이고, 단지는 38세대이며 현재 물건도 4회 유찰됐습니다. 현장 조사에서는 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 과거 한국자산관리공사 공매공고 이력도 있어 진행 관계의 교차 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 낮지만 최신 시세·점유·공매 관계 확인 전까지 보수적으로 접근”입니다.
