창원지방법원 2025타경21955. 경남 통영시 도남동 성우아파트 1동 408호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층에 자리한 아파트로, 단지는 38세대이며 1990년 준공됐습니다. 현 소유자 이명식은 2017년 7월 18일 71,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 에이캐피탈 주식회사의 채권으로 2025년 3월 가압류가 설정됐고, 2025년 9월 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 현존하는 근저당권은 없고, 과거 설정됐던 근저당권과 국가 압류도 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 금전채권 관련 권리만 놓고 보면 매각 후 권리 정리는 비교적 단순합니다. 다만 임차인 신고가 확인되지 않는 것과 실제 임차인이 없다는 것은 다릅니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이므로, 현장점유와 대항력 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 근저당은 이미 정리

핵심은 2025년 3월 20일 갑구 8번 에이캐피탈 주식회사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 이후 2025년 9월 11일의 강제경매개시결정은 바로 그 가압류가 본압류로 이행한 절차입니다. 따라서 동일 채권을 서로 다른 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

기존 한국주택은행·미륵도새마을금고·이기우·현대캐피탈의 근저당권은 모두 과거에 말소됐습니다. 2024년 국가 압류도 2025년 7월 말소됐으며, 한국자산관리공사 관련 공매공고등기도 2025년 3월 말소됐습니다. 현재 확인된 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 미확인 점유자의 대항력 문제까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

② 시세 비교 — 감정가 24%라도 현재 시세 할인율은 미확정

성우아파트의 확인 가능한 실거래는 2021~2022년 4건입니다. 평균 거래금액은 49,250,000원, 가장 최근 거래는 2022년 11월 67,000,000원입니다. 다만 거래 표본은 모두 전용 73.71㎡로, 대상면적 67.05㎡와 차이가 있습니다. 따라서 아래 거래금액은 현재 대상 호수의 정확한 시세가 아니라 과거 참고자료입니다.

현재 최저매각가 15,126,000원은 위 과거 거래 평균 49,250,000원의 30.7% 수준입니다. 겉으로는 상당히 낮아 보이지만, 이 비율은 과거의 다른 면적 거래금액과 최저가를 비교한 수치이지, 현재 시세보다 저렴하다는 사실을 입증하는 지표가 아닙니다.

특히 실거래 시점이 2021~2022년에 머물러 있어 실제 최근 12개월 가격 수준이나 최근 상승·하락 추세를 판단할 수 없습니다. 과거 평균을 최근 12개월 평균으로 간주해 입찰가를 결정해서는 안 됩니다. 실제 대상 호수의 상태와 최근 유사 물건의 거래·매물가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)

집행비용 672,268원을 공제한 뒤 가압류 채권에 14,453,732원이 배당되는 추정입니다. 가압류 청구금액 기준 미배당액은 78,431,040원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 갑구 11번은 같은 가압류의 본압류 이행이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·조세 및 우선변제 권리 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 확인해야 할 위험은 남는다

유찰이 반복되면 매각대금이 감소하고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 현재 확인된 가압류 채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 위 시나리오에서도 확인된 권리 기준 인수액은 0원입니다.

그러나 가격이 더 낮아진다고 명도 문제, 내부 상태, 관리비 체납 또는 향후 매도 가능성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다. 4회 유찰 이후의 핵심은 추가 할인 자체보다 점유관계와 실거래 가능 가격의 확인입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 공동주택 서측에 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 1990년 준공된 철근콘크리트조 5층 아파트의 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 공부와 탐문상 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 실제 관리상태와 수리비는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역으로, 인접지와 대체로 등고평탄한 공동주택 부지입니다. 공시지가는 398,700원/㎡이며, 지목은 대입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·교육환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항이 확인됩니다. 현황과 관계 법령에 따른 제한을 검토해야 합니다.
• 환금성. 38세대 소규모 단지이며 비교 가능한 거래는 오래된 4건에 한정됩니다. 경매 평균 유찰 횟수 4.0회, 확인된 낙찰률 0.0%를 감안하면 매도 기간과 실제 처분 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 현재 임차인 신고가 확인되지 않더라도 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람과 현황조사 원본을 대조하고 실제 점유자를 확인하세요. 미확인 점유자가 있다면 대항력 여부를 확정하기 전까지 인수 위험을 배제하지 마세요.
• 내부 수리비. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 누수·노후 설비·마감 상태 등 입찰가에 영향을 주는 요소를 현장 조사와 가능한 추가 자료로 검토하세요.
• 현 시세 재검증. 2021~2022년 실거래 4건은 대상면적과 다릅니다. 최근 유사 면적·층·상태의 거래 및 실제 매도 가능한 가격을 확인해야 합니다.
• 환금성. 38세대 단지에 4회 유찰된 물건입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도까지 걸릴 수 있는 기간과 매수 수요를 함께 판단하세요.
• 가압류·강제경매 중복 확인. 에이캐피탈 가압류와 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 같은 채권임을 확인하고 실제 배당채권액을 검토하세요.
• 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 관련 공매공고등기의 말소 사실과 공매 절차의 실제 종결 여부를 대조하세요.
• 관리비·조세. 공용부분 체납 관리비와 우선변제 조세 등 추가 부담 가능성을 조사하세요. 단순히 배당상 인수액이 0원이라고 해서 모든 취득 부대비용이 사라지는 것은 아닙니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 실제 취득 위험

통영 성우아파트 408호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 63,000,000원이 4회 유찰 끝에 15,126,000원까지 내려왔고, 현재 확인된 등기상 채권도 매각으로 정리되는 구조입니다. 권리 관계만 살펴보면 긍정적인 요소가 분명합니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 내부 폐문부재와 임대관계 미상으로 점유·명도 위험이 남아 있고, 비교 실거래는 2021~2022년의 다른 면적 거래입니다. 단지 규모도 38세대에 불과하며 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 현재 시세 대비 실제로 저렴한지, 낙찰 후 추가 비용이 얼마나 필요한지, 향후 정상적인 매도가 가능한지를 확인하기 전에는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

결론은 '등기상 인수 부담은 낮지만, 점유와 환금성 검증 전에는 입찰 보류'입니다. 최저가가 충분히 낮아 보이더라도 현장점유, 공매 절차 종결 여부, 실제 내부 상태와 최신 시세를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 얼마나 낮은지가 아니라 확인되지 않은 위험을 얼마나 줄일 수 있느냐에 있습니다.