창원지방법원 2025타경22001. 경상남도 거제시 상동동 힐스테이트거제 109동 704호, 전용 119.8823㎡ 아파트입니다. 감정가 372,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 260,400,000원입니다. 같은 평형 최근 12개월 실거래 평균 380,400,000원보다 120,000,000원 낮은 가격입니다.
하지만 경매에서 가격만 보고 판단하면 위험합니다. 이 물건에는 2021.09.16. 전입과 확정일자를 갖춘 임차인 성하나의 320,000,000원 주택임차권등기가 있습니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액은 크게 줄어들지 않습니다. 이번 사건은 그 원칙에 확약이라는 중요한 예외가 적용되는 구조입니다.
매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차권등기인의 승계인으로서 대항력포기확약서를 제출한 사실이 기재되어 있습니다. 확약 내용은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 보증금 부족분을 매수인이 부담하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 제109동 제7층 제704호 도로명주소: 경상남도 거제시 상동3길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 119.8823㎡ · 25층 건물 중 7층 |
| 단지 | 힐스테이트거제 · 1,041세대 · 2018.04.27. 준공 |
| 소유자 | 이선민 (단독소유, 이정임에서 개명) |
| 감정가 | 372,000,000원 |
| 최저매각가 | 260,400,000원 (3회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 347,149,797원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 성하나 주택임차권등기 존재 · 내부 현장조사 불가 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (확약 유효 전제) 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 64,045,600원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부에는 과거 주식회사우리은행 근저당권과 임종현 근저당권이 존재했지만, 각각 해지 및 사해행위취소에 따라 이미 말소되었습니다. 현재 경매 권리구조에서는 2024.03.07. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후의 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이와 별개로 성하나의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 기반으로 대항력을 갖습니다. 임차권등기 접수일은 2023.09.20.이고, 전입신고와 확정일자는 모두 2021.09.16.입니다. 매각물건명세서도 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액과 임차권등기를 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 성하나 | 건물의 전부 주거 (임차권등기) |
2021.09.16. 2021.09.16. |
320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 확약 제출 |
실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권등기인의 승계인으로 기재되어 있으며, 별도 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 성하나 |
|---|---|
| 임차보증금 | 320,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2021.07.30. |
| 전입 / 점유개시 | 2021.09.16. |
| 확정일자 | 2021.09.16. |
| 임차권등기 | 2023.09.20. · 을구 순위 4번 · 접수 제28172호 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.09.20. |
| 대항력 판정 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 임차권 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 확약 제출일 | 2026.07.23. |
| 현재 룰상 인수 | 64,045,600원 |
| 확약 적용 후 실질 인수 | 0원 (확약 유효·적용 전제) |
이 사건에서 중요한 구분은 대항력이 있다는 사실과 그 보증금이 실제 매수인 부담으로 남는지입니다. 성하나의 대항력과 우선변제권은 확인되지만, 승계인이 제출한 확약에 따라 매수인에 대한 보증금 잔액 청구가 포기되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 경쟁력
힐스테이트거제는 1,041세대 규모로, 비교 대상은 전용 119.88㎡ 동일 평형의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 379,666,666원이지만, 최근 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 380,400,000원(5건)을 우선합니다. 최신 거래인 2026.10.의 390,000,000원과 최근 거래 추세 +0.3%도 함께 참고할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 119.88㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2026.09 | 119.88㎡ | 24 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 119.88㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 119.88㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 119.88㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2025.07 | 119.88㎡ | 9 | 377,000,000원 |
| 2025.04 | 119.88㎡ | 22 | 375,000,000원 |
| 2025.04 | 119.88㎡ | 7 | 373,000,000원 |
| 2025.03 | 119.88㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 119.88㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 119.88㎡ | 24 | 380,000,000원 |
| 2024.08 | 119.88㎡ | 17 | 379,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.88㎡ | 5건 | 380,400,000원 |
| 전체 평균 | 119.88㎡ | 12건 | 379,666,666원 |
현재 최저매각가 260,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 68.5%입니다. 최신 실거래가 390,000,000원과 비교해도 129,600,000원 낮습니다. 최근 거래 추세는 +0.3%로 제시되어 있어 하락 추세를 전제로 가격 가치를 깎아 해석할 근거는 없습니다. 다만 실거래 가격은 층과 내부 상태에 따라 차이가 있고, 이 물건은 내부 확인이 되지 않았다는 점을 함께 반영해야 합니다.
확약 미적용: 룰상 미배당 보증금 64,045,600원을 인수하여 실질취득액 약 324,445,600원이 됩니다. 이 경우에도 최근 평균보다는 낮지만 할인 폭은 크게 줄어듭니다. 가격 평가 기준은 항상 낙찰가와 실제 인수액을 합친 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,445,600원 |
| 1. 성하나 임차보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 255,954,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 140,407,443원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 청구 | 347,149,797원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 임차인 우선변제 후 잔여 배당재원이 없는 가정입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구는 동일 기관의 기재 금액으로, 실제 채권 중복 여부 및 확정 배당순위는 별도 확인 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 배당 부족분 64,045,600원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이고, 확약 유효 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 실질취득의 차이
다음 표에서 룰상 인수액은 대항력 있는 임차보증금이 미배당된다는 가정으로 산출된 금액입니다. 그러나 본 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액이 0원이 됩니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰·70%) | 260,400,000원 | 64,045,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 (56%) | 208,320,000원 | 115,396,480원 | 0원 |
| 5회 유찰 (44.8%) | 166,656,000원 | 156,477,184원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 상동동 상동동주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 중 7층입니다. 승강기, 소화전, 급배수·위생 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 기반시설부담구역입니다. 소하천구역 및 상대보호구역 등 관련 제한도 확인해야 합니다. 공시지가 자료는 806,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 1,041세대 규모의 아파트로 동일 평형 거래 사례가 확인됩니다. 실거래 표본은 350,000,000원에서 400,000,000원까지 분포하여 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 이해관계인이 부재하여 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 외부관찰, 공부 및 탐문을 바탕으로 평가되었으므로 수리 상태와 실제 점유를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 2026.07.23. 대항력포기확약서가 성하나 임차권의 잔존 보증금청구권 포기 및 등기 말소 동의를 포함하는지 확인합니다.
- 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 인수액은 64,045,600원이지만, 확약 유효 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 임차권 승계·채권 확인. 성하나가 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 승계인으로 기재되어 있습니다. 동일 보증금의 중복 합산을 피하고 가압류·경매신청 청구와의 관계를 확인합니다.
- 등기부 최신본 확인. 기존 우리은행·임종현 근저당권의 말소, 가압류 및 임차권등기 상태를 최신 등기사항전부증명서와 대조합니다.
- 실제 점유와 명도. 감정 시 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상으로 조사되었습니다. 실제 거주자·점유자 및 인도 가능 상태를 확인합니다.
- 시세 판단. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 380,400,000원과 최신 실거래 390,000,000원을 우선 비교하고, 실제 층·향·관리상태에 따라 응찰가격을 조정합니다.
- 관리비·수리비. 미납 관리비 중 승계 가능 범위 및 내부 수리비를 별도로 확인합니다. 실질취득 비용에는 취득세 등 부대비용도 반영해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·확약서 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 최종 확인합니다.
맺으며 — “할인의 열쇠는 최저가가 아니라 확약”
이 사건은 선순위 임차보증금 320,000,000원이 존재한다는 이유만으로 단순히 피해야 할 물건도 아니고, 최저가가 시세보다 낮다는 이유만으로 곧바로 안전하다고 판단할 물건도 아닙니다. 진짜 핵심은 임차권 승계인 주택도시보증공사의 대항력포기확약서입니다.
확약이 없다면 현재 최저가 260,400,000원에 낙찰받아도 룰상 미배당 보증금 64,045,600원을 부담하여 실질취득액이 324,445,600원에 이를 수 있습니다. 그러나 2026.07.23. 제출된 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원이 됩니다.
그 경우 최저가 260,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 380,400,000원의 68.5%로, 가격 경쟁력이 있는 수준입니다. 다만 3회 유찰이라는 이력과 내부 미확인, 실제 점유 및 확약의 법적·절차적 적용 조건은 남아 있는 검토 과제입니다.
확약의 유효성과 적용 범위가 확인되면 가격상 긍정적인 A등급 검토 대상입니다. 확약 확인 전에는 선순위 임차보증금 인수위험을 해소된 것으로 단정하지 말아야 합니다. 결국 이 물건은 낮아진 최저가보다도 확약의 확인 여부가 입찰 판단을 좌우합니다.
