창원지방법원 2025타경22001. 거제시 상동동 ‘힐스테이트거제’ 109동 7층 704호 아파트입니다. 감정가는 372,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 182,280,000원입니다. 표면상 감정가의 49%까지 내려왔지만, 권리관계의 핵심은 최저가가 아니라 성하나의 320,000,000원 임차보증금입니다. 성하나는 2021.09.16 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.09.20 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액과 주택임차권등기를 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건은 “1.82억에 낙찰받아 시세 3억대 아파트를 싸게 산다”는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서 배당 가능한 임차보증금은 178,928,080원이고, 부족분 141,071,920원이 매수인에게 남습니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가면 인수액이 194,990,345원, 232,690,511원으로 커집니다. 즉 가격이 내려가는 만큼 보증금 인수가 늘어나므로 실질취득의 기준은 최저가가 아니라 320,000,000원 보증금 수준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 109동 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 7층 |
| 대상 면적 | 119.8823㎡ |
| 소유자 | 이선민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 182,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 347,149,797원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
이 사건의 매각상 말소기준은 2024.03.07 주택도시보증공사의 가압류 140,407,443원입니다. 이 가압류와 2025.09.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 성하나의 임차권은 전입·점유와 확정일자가 모두 2021.09.16으로 말소기준보다 앞서고, 등기부에도 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성하나 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2021.09.16 / 2021.09.16 | 대항력 有 우선변제 매수인 승계 |
② 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰에 따른 가격 하락은 그대로 투자자의 이익이 되지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 182,280,000원 | 141,071,920원 | 보증금 320,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 127,595,999원 | 194,990,345원 | 보증금 320,000,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 89,317,199원 | 232,690,511원 | 보증금 320,000,000원 수준 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세 아래, 다만 시장은 하락 중
힐스테이트거제는 1,041세대이고 2018.04.27 준공됐습니다. 대상 면적 119.8823㎡와 매칭되는 실거래 12건의 전체 평균은 380,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거의 420,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 119.88㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 119.88㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 119.88㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2025.07 | 119.88㎡ | 9 | 377,000,000원 |
| 2025.04 | 119.88㎡ | 22 | 375,000,000원 |
| 2025.04 | 119.88㎡ | 7 | 373,000,000원 |
| 2025.03 | 119.88㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 119.88㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 119.88㎡ | 24 | 380,000,000원 |
| 2024.08 | 119.88㎡ | 17 | 379,000,000원 |
| 2024.04 | 119.88㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2023.05 | 119.88㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 375,833,333원 |
최신 거래는 2026.03의 350,000,000원, 최근 12개월 6건 평균은 375,833,333원입니다. 실질취득 기준인 보증금 320,000,000원은 두 기준보다 모두 낮아 현재 데이터상 가격 여지는 존재합니다. 그러나 최근 거래군은 과거 거래군보다 -2.3% 낮아진 하락 추세입니다. 특히 최신 거래가 350,000,000원까지 내려온 만큼, 과거 전체 평균 380,333,333원만 기준으로 할인폭을 크게 보는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,351,920원 |
| 1. 임차인 성하나 보증금 | 320,000,000원 | 178,928,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 140,407,443원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 347,149,797원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 3,351,920원 이후 나머지가 임차인 성하나에게 배당되고, 보증금 부족분 141,071,920원은 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권은 배당되지 않습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 25층 건물 중 7층 704호입니다.
- 입지. 상동동주민센터 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 토지 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 공동 승강기, 소화전, 급배수·위생 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·기반시설부담구역·지구단위계획구역이며 소하천구역·상대보호구역 등 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 806,000원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 힐스테이트거제 1,041세대, 2018.04.27 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 182,280,000원과 별도로 임차보증금 141,071,920원 인수가 예상됩니다.
- 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 194,990,345원, 4회 유찰 시 232,690,511원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득 가격을 같은 폭으로 낮추지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 성하나는 전입·점유·확정일자가 2021.09.16이고 주택임차권등기는 2023.09.20입니다. 배당 부족분과 등기의 승계 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 375,833,333원보다 최신 거래 350,000,000원이 낮고 최근 추세가 -2.3%입니다.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “3.2억 보증금”을 보라
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 182,280,000원이 아니라 임차보증금 320,000,000원입니다. 성하나는 말소기준보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차에서는 141,071,920원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 계속 보증금 수준에 묶입니다.
다만 그 실질취득 약 320,000,000원은 최신 거래 350,000,000원과 최근 12개월 평균 375,833,333원보다 낮습니다. 그래서 가격 자체가 완전히 불리한 물건은 아닙니다. 문제는 권리 승계와 추가 자금 부담을 정확히 이해한 상태에서만 그 가격차를 의미 있게 볼 수 있다는 것입니다. 최근 시세가 -2.3% 하락 추세인 점도 무시할 수 없습니다. 결론은 “최저가 할인은 착시, 실질취득 기준으로는 시세 아래지만 선순위 임차권 인수 부담이 큰 물건”입니다.
