창원지방법원 2025타경22049. 거제시 고현동 정원빌딩 6층의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 유흥주점 및 제2종근린생활시설이며 현황은 공실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 손유형이고, 2023.12.04 주식회사조흥저축은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 임의경매개시결정과 하나카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 이필자는 2022.12.15 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 단계가 아닙니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가 134,456,000원이 아무리 낮아 보여도 매수인이 최종적으로 부담할 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22049 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 961-111 정원빌딩 6층 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 거제중앙로 1911-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 유흥주점 및 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 손유형 · 2022.09.21 대물변제로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 134,456,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 204,313,244원 |
| 말소기준 | 2023.12.04 · 주식회사조흥저축은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만, 선순위 전입이 남는다
말소기준은 2023.12.04 조흥저축은행 근저당권입니다. 2025.10.13 임의경매개시결정과 2025.11.18 하나카드 가압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 통영농업협동조합·이말자·이영주·부산은행·대신산업설비·영원아웃도어·고려저축은행·손유형 명의의 근저당 및 고희순 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이필자 | 사용관계 미상 · 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 사례입니다. 전입일만 보면 선순위지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았기 때문에 우선변제 범위와 매수인 승계액은 현재 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰도 ‘싸다’의 근거가 아니다
현재 최저매각가는 134,456,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 다음 회차 가정가격은 4회 유찰 시 94,119,200원, 5회 유찰 시 65,883,439원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건의 최신 실거래 비교값이 없어 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 124,012,050원 |
| 4회 유찰 시 | 94,119,200원 | 92,025,054원 | 163,760,612원 |
| 5회 유찰 시 | 65,883,439원 | 64,297,537원 | 191,488,129원 |
③ 예상배당표 (매각가 134,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,682,384원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조흥저축은행 | 240,000,000원 | 131,773,616원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 15,785,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 채권 총액 255,785,666원 중 131,773,616원이 배당되고 124,012,050원이 미배당입니다. 다만 이필자의 보증금·우선변제 여부가 미상인 상태이므로 임차인 관련 배당과 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 유흥주점 및 제2종근린생활시설로 이용되며 현황은 공실입니다. 내부 인테리어 시설이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 거제시 고현동 고현사거리 북서측 인근으로 근린생활시설·로변점포·위락시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 토지는 북동측·북서측 포장도로와 접하며, 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 토지면적 336.9㎡·공시지가 4,396,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비·소화전 설비·승강기가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장 조사 당시 이해관계인이 없어 내부조사가 불가능했고, 인근 주민 탐문·관련 공부·외부 관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이필자 보증금 확인. 2022.12.15 전입은 말소기준 2023.12.04보다 앞섭니다. 보증금 규모와 실제 점유·대항요건 유지 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 승계 범위를 계산할 수 없습니다.
- 낙찰가와 실질취득액 분리. 현재 최저가 134,456,000원을 총 취득비용으로 단정하지 마십시오. 선순위 임차보증금 승계가 확인되면 실질취득액은 달라집니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰됐고 감정평가상 유흥주점·제2종근린생활시설이며 현황 공실입니다. 가격만 보지 말고 실제 임대·매각 수요와 환금성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 내부 인테리어·설비·원상복구 필요성은 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당 가정에는 당해세·임차인 최우선변제 등 변동 가능 요소가 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
이 사건은 감정가 392,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 134,456,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락처럼 보이지만, 권리분석에서는 그것이 결론이 될 수 없습니다. 이필자의 2022.12.15 전입이 2023.12.04 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금과 대항요건, 배당 여부가 확인돼야 승계액을 계산할 수 있고 그때 비로소 실질취득비용도 정해집니다.
등기부 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 유흥주점·제2종근린생활시설이라는 용도, 현황 공실, 3회 유찰, 내부 미조사까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘임차보증금 확인 전에는 총 취득비용이 보이지 않는다’는 점입니다. 선순위 점유관계가 해소되기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 보수적 접근이 필요합니다.
