창원지방법원 2025타경22049. 거제시 고현동 정원빌딩 6층의 근린시설이 경매에 나왔습니다. 감정평가상 유흥주점 및 제2종근린생활시설로 이용되던 구분건물로, 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자는 손유형이며, 2022년 9월 21일 대물변제로 소유권을 취득한 뒤 2023년 12월 4일 조흥저축은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 채무 문제가 발생해 조흥저축은행의 임의경매가 개시됐습니다.
등기부의 현재 유효한 담보권만 살펴보면 구조는 비교적 단순합니다. 조흥저축은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 기입된 경매개시결정과 하나카드 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 등기부상 권리가 소멸하는 것과 점유자의 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 별개입니다. 이 사건에서는 2022년 12월 15일 전입한 이필자의 법적 지위가 최종 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 961-111 정원빌딩 6층 도로명주소: 경상남도 거제시 거제중앙로 1911-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 7층 건물 중 6층 |
| 감정 이용상태 | 유흥주점 및 제2종근린생활시설 (현황 공실) |
| 소유자 | 손유형 · 2022.09.21 대물변제 취득 |
| 감정가 | 392,000,000원 |
| 현재 최저가 | 94,119,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 조흥저축은행 |
| 경매 청구금액 | 204,313,244원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.04 을구 19번 조흥저축은행 근저당권 (채권최고액 240,000,000원) |
| 점유·임대관계 | 이필자 전입 사실 조사 · 보증금 및 임대관계 미상 · 감정 현황 공실 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 중점경관관리구역 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 점유자는 확인 필요
현재 말소기준권리는 2023년 12월 4일 설정된 조흥저축은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 경매개시결정·하나카드 가압류는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 하나카드 가압류의 청구금액은 15,785,666원입니다.
과거 설정됐던 고희순 명의 전세권은 전세금 20,000,000원으로 2008년 10월 14일 등기됐으나, 2011년 6월 28일 이미 말소됐습니다. 이 전세권은 현재 조사된 이필자의 점유관계와 구분해야 하며, 기존 전세금 20,000,000원을 현재 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 가장 중요한 미확정 권리
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이필자 | 2022.12.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
이필자는 현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 점유 관련 인물입니다. 전입일은 2022.12.15이며, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부 및 날짜는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 분류되는 인물은 아닙니다.
특히 감정평가에서는 현황을 공실로 파악했지만, 이필자의 전입 사실은 별도로 확인됩니다. 이는 전입신고와 실제 점유·사용상태가 일치하는지 추가 확인이 필요한 상황입니다. 감정평가 당시 내부조사도 이루어지지 않아 계약관계와 내부 사용 실태를 단정하기 어렵습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 유형이 발생할 수 있습니다. 이 때문에 선순위 임차인 인수형에서는 최저가 자체보다 보증금과 실제 인수액을 반영한 실질취득금액이 시세 비교의 기준입니다.
이 사건에서는 이필자의 보증금도, 대항력 성립 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 위 구조가 실제로 발생한다고 단정할 수 없으며, 94,119,000원을 확정적인 총취득금액으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%의 함정
감정가는 392,000,000원이고, 4회 유찰된 현재 최저매각가격은 94,119,000원입니다. 감정가 대비 24.01%에 해당하는 가격입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 최저가를 의미하며, 주변 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
상가·유흥시설은 주거용 부동산과 달리 실제 임대수익, 공실기간, 영업시설 상태, 업종 적합성 및 재매각 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 감정 현황이 공실이고 내부조사도 제한됐으므로 감정가와 최저가의 차이만으로 가치가 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 94,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,094,142원 |
| 1. 근저당 · 조흥저축은행 | 240,000,000원 | 92,024,858원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 15,785,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 255,785,666원 | 163,760,808원 미배당 |
집행비용은 추정금액이며, 근저당 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 조흥저축은행의 경매 청구금액 204,313,244원과 채권최고액 240,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 당해세, 임차인 우선변제 여부 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에서 추정 집행비용 2,094,142원을 제외하면, 조흥저축은행에 92,024,858원이 배당되는 구조입니다. 하나카드는 배당을 받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다. 채권최고액 기준으로 계산한 전체 미배당금은 163,760,808원입니다.
다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다릅니다. 소멸하는 근저당권·가압류의 배당 부족분이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 별도로 살펴야 할 부분이 이필자의 대항력과 보증금 승계 가능성입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가만 내려간다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
94,119,000원 | 92,024,858원 | 163,760,808원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
65,883,299원 | 64,297,400원 | 191,488,266원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
46,118,309원 | 44,888,179원 | 210,897,487원 |
유찰이 추가되면 최저매각가는 65,883,299원, 이후에는 46,118,309원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 이 표만으로 향후 회차가 반드시 진행된다고 볼 수 없으며, 미래 낙찰가를 확정할 수도 없습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 고현사거리 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 로변점포, 위락시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 보통입니다. 대지권 토지는 북동측과 북서측 포장도로에 접하며, 도로접면은 중로각지로 분류됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물의 6층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 내부 인테리어 시설과 샛시창호가 조사됐습니다. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 유흥주점 및 제2종근린생활시설로 사용된 공간이며, 감정 현황은 공실입니다. 주거용 아파트와 달리 상업적 이용 가능성과 임대수요를 별도로 평가해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 중점경관관리구역(고현동중심시가지구역)에 포함됩니다. 중로1류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용되는 평지이며, 토지면적은 336.9㎡, 공시지가는 4,396,000원/㎡입니다. 이 면적은 토지 관련 정보로서 본 경매 구분건물의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 내부조사에 제한이 있어 실제 시설 상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설·유흥시설이라는 용도와 현재 공실 상태, 4회 유찰 이력을 함께 고려하면 재매각 수요와 매각 소요기간에 대한 보수적인 검토가 필요합니다. 감정가 대비 큰 하락폭만으로 환금성이 충분하다고 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이필자 법적 지위 확인. 전입일 2022.12.15가 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 임차인인지, 어떤 용도로 점유했는지, 임대차 대항력이 성립하는지부터 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 보증금과 우선변제권, 배당요구 여부가 미확정입니다. 인수 가능액을 산정하지 않고 최저매각가만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가에서는 공실로 조사됐지만 이필자의 전입 사실이 존재합니다. 현재 실제 점유자와 사용상태, 유치물 및 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 상업용 시설 실사. 유흥주점·제2종근린생활시설의 내부 시설, 인테리어, 소방·위생 설비, 향후 사용할 업종의 적합성을 점검해야 합니다.
- 실거래 및 임대시장 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 상업시설의 최근 거래가격·공실·임대료를 확인한 뒤 실제 취득총액과 비교해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로는 부족합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 조흥저축은행과 하나카드의 채권 미배당액은 소멸하는 등기권리에 관한 미회수액입니다. 이필자의 미배당 보증금 인수 문제와 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 미칠 수 있는 부분과 각종 공과금·시설 관리 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 매각서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하고, 새로 발견되는 점유·권리관계를 반영해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 24%, 위험은 아직 미확정”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 392,000,000원에서 94,119,000원으로 내려온 최저가입니다. 그러나 경매에서 감정가 대비 큰 할인폭이 곧 안전마진을 뜻하는 것은 아닙니다.
등기부상 조흥저축은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이필자는 말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 조사됐고, 보증금·대항력·우선변제권은 여전히 확정되지 않았습니다. 여기에 공실로 평가된 상업용 시설의 실제 점유 상태와 내부 시설 상태까지 검증해야 합니다.
현재 확인되는 최저가는 94,119,000원이지만, 실질취득금액은 그 이상일 수 있으며 아직 확정할 수 없습니다. 주변 최근 실거래에 기초한 시세 검증도 이루어지지 않았으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
4회 유찰, 근린·유흥시설 용도, 점유자 권리 미확정, 실거래 비교 부족을 종합하면 투자 매력도는 보수적으로 평가해야 합니다. 등기부상 소멸권리 판정은 가능하지만, 인수금액과 시장가격이 확정되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
