창원지방법원 2025타경22057. 거제시 연초면 오비리 신우마리나타운 106동 3층 303호, 전용 84.705㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2014년 7월 25일 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 104,400,000원입니다. 그 뒤 2016년 같은 채권자의 근저당권 21,600,000원, 2025년 임의경매개시결정, 거제축산업협동조합 가압류 20,604,330원이 이어지지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.

가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 82,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 40,180,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 79,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 80,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 권리상 실질취득액은 인수금이 없어 40,180,000원이고, 최근 시세와의 간격은 분명합니다. 다만 최근 거래가격 추세가 이전 구간보다 16.5% 낮아진 하락장이라는 점은 별도로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수되는 권리는 없다

임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 확인된 내용상 발생하지 않습니다. 2014년 7월 25일 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 2016년 근저당권과 2025년 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서 채권자 미배당액은 총 107,547,570원이지만, 이는 채권자의 미회수액이지 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

신우마리나 동일 면적 84.71㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 87,333,333원이지만, 2024년 8월 125,000,000원처럼 과거의 높은 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 79,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.

현재 최저가 40,180,000원은 최근 12개월 평균 79,500,000원의 50.5%이고, 최신 거래 80,000,000원과 비교해도 절반 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 현재 회차에서는 40,180,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 가격 자체는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.5% 낮아진 추세이므로, 전체 평균 87,333,333원 대비 할인율만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 146,604,330원 중 39,056,760원이 배당되고, 107,547,570원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.8% 수준으로 추정된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 회차가 내려갈수록 낙찰가가 낮아져도 그만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 유형과는 다릅니다. 제공된 시나리오에서는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 연초면 오비리, 오비초등학교 남서측 원거리에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·공장·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 동측에 왕복 4~6차로 도로가 있고 왕복 2차로 진출입로로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 303호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 집합건축물대장 건축물현황도상 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등으로 구성됩니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 314,800원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 거래 흐름. 신우마리나는 416세대, 사용승인일은 1997.12.19이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 79,500,000원이나 이전 거래군 대비 가격 추세는 -16.5%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심으로 판단. 전체 12건 평균 87,333,333원에는 과거 125,000,000원 거래가 포함됩니다. 가격 상한은 최근 12개월 평균 79,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 16.5% 낮습니다. 현재 최저가의 할인율이 크더라도 매도 시점 시세가 계속 낮아질 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 명도·점유 재확인. 임대관계는 감정평가 당시 미상으로 기재되었고 현장조사 시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 곤란했습니다. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유 상태는 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태 재확인. 내부는 집합건축물대장 건축물현황도와 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가됐으므로 실제 수리비와 내부 상태를 별도로 확인하세요.
• 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 107,547,570원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 매각으로 소멸하는 권리를 최종 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸지만 하락장은 확인”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하며, 조사된 임차인도 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 면에서는 현재 최저가 40,180,000원이 최근 12개월 실거래 평균 79,500,000원의 50.5%, 최신 거래 80,000,000원의 약 절반 수준입니다. 따라서 최근 실거래보다 비싸게 사는 사건은 아닙니다. 다만 최근 거래가격이 이전 구간보다 16.5% 하락했고 단지 경매 통계도 평균 2.6회 유찰인 만큼, “감정가 대비 49%”라는 숫자만으로 안전마진을 확정해선 안 됩니다. 권리는 합격, 가격 메리트도 존재하지만 하락 추세와 실제 점유·내부 상태를 확인하는 조건부 접근이 이 사건의 핵심입니다.