창원지방법원 2025타경22090. 거제시 사등면 성포리 미래미라지 101동 1층 101호로, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 박완섭이며 2023.07.27 매매를 원인으로 2023.08.04 소유권을 취득했고 거래가액은 285,000,000원입니다. 같은 날 진주서부농업협동조합이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 통영세무서장 압류, 거제시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

가격은 감정가 278,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 95,354,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 217,500,000원과 최신 거래 173,000,000원보다 현저히 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가격은 과거 구간보다 16.3% 낮아진 흐름이므로, 전체 평균 238,750,000원만 보고 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

초기 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁과 이후 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.08.04 박완섭 명의로 소유권이 이전된 직후 진주서부농업협동조합 근저당 216,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 2024.11.29 통영세무서장 압류, 2025.02.27 거제시 압류, 2025.10.20 임의경매개시결정은 모두 그 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세까지 같이 봐야 한다

미래미라지 전용 84.97㎡ 동일 면적 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 238,750,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 173,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다.

현재 최저가 95,354,000원은 최근 12개월 평균의 43.8%입니다. 최신 거래인 2026.01의 173,000,000원과 비교해도 최저가는 상당히 낮습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -16.3%이므로, 현재 할인폭에는 단순 유찰 효과뿐 아니라 가격 하락과 거래 변동성도 함께 반영됐다고 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,354,000원 가정)

현재 최저가 기준 진주서부농업협동조합 채권최고액 216,000,000원 중 93,237,628원이 배당되고 122,762,372원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권 173,343,411원 역시 전액 충족되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 사등면 성포리 사등면사무소 북측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·로변점포·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 대지권 토지는 부정형 완경사의 연립주택 부지로 이용 중이며 북측 포장도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역을 중심으로 주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역·소로1류 관련 지정이 있고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 240,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 미래미라지는 96세대, 사용승인일 2016.05.26이며 동일 면적 거래가격이 150,000,000원부터 280,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 현장 조사 때 폐문으로 내부확인이 불가능했고 임대관계가 미상입니다. 입찰 전 실제 점유 상태와 임대차관계를 반드시 재확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 238,750,000원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 173,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.3% 낮습니다. 과거 280,000,000원 거래를 현재 정상가로 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 다회 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰이며 단지 경매 평균도 2.7회입니다. 현장 상태·수요·매도 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 122,762,372원은 채권자 측 부족액이며, 현재 예상표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 충분히 내려왔지만, 현장 확인이 마지막 관문

현재 최저매각가는 95,354,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 217,500,000원의 43.8%까지 내려왔고, 최신 거래 173,000,000원보다도 낮습니다. 등기상으로는 말소기준 뒤의 압류와 경매개시결정이 모두 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격과 권리만 보면 분명 할인폭이 큰 구간입니다.

하지만 최근 시세 흐름은 -16.3%로 하락했고, 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 현장 조사 당시 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 비교적 단순하고 가격은 크게 내려왔지만, 점유·내부 상태와 하락 시세를 확인한 뒤 판단할 B등급 물건”입니다. 낮은 최저가 자체보다 왜 3회까지 유찰됐는지를 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 단계입니다.