춘천지방법원 2024타경406517. 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 일대의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 건축물대장상 단독주택인 여러 건물이 실제로는 펜션으로 이용되고 있고, 일부는 펜션과 주택이 함께 사용됩니다. 실외 수영장·데크·석축 등은 대지에 포함해 평가됐으며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 감정가 2,006,686,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 337,264,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 가격 할인율보다 권리와 점유 확인이 우선입니다. 현황조사에 이름이 확인된 PIAO SHUNSHI와 JIN YUNXING은 모두 2010.12.24 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 취급해야 하며, 실제 보증금이 존재한다면 최저가 외에 별도 인수 부담이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경406517 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 666-3 외 · 강원특별자치도 횡성군 둔내면 고원로425번길 35-5 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 단독주택 중 다수 현황 펜션 이용 · 일부 펜션 및 주택 · 토지 포함 |
| 소유자 | 곽창선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,006,686,000원 / 337,264,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 945,160,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 실외 수영장·기타 데크·석축 등 일부 구조물은 대지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 가압류는 소멸, 그러나 앞선 권리이전 확인 필요
제공된 권리판정상 말소기준은 2024.11.07 삼성카드주식회사 가압류 14,474,638원입니다. 그 뒤 신용보증기금 45,000,000원, 오케이저축은행 52,433,230원, 국민은행 11,734,902원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
임차·점유 관계 — 실제 점유자 2명, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO SHUNSHI | 2010.12.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN YUNXING | 2010.12.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인 또는 점유자로 조사된 인원이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 사용 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임차보증금 총액과 매수인의 최종 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실은 위험 신호지만, 보증금 자체가 미상이므로 대항력을 확정적으로 ‘있음’이라고 단정하지 않습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 337,264,000원으로 감정가 2,006,686,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 236,084,799원, 7회 유찰 시에는 165,259,359원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 337,264,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 236,084,799원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 165,259,359원 | 0원 |
더 중요한 점은 용도입니다. 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 펜션·주택·토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 주위도 펜션·농경지·임야가 형성된 마을 주변 농경지대이고 대중교통이 불편하다고 평가되어 있습니다. 따라서 반복 유찰 자체가 가격 매력만 뜻하는 것이 아니라 수요층과 환금성이 제한될 가능성도 함께 보여주는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,521,696원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 14,474,638원 | 14,474,638원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 52,433,230원 | 52,433,230원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 11,734,902원 | 11,734,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,099,534원 |
현재 계산상 채권 합계 123,642,770원이 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 소유자 교부 잔여액은 208,099,534원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 보증금이 미상인 만큼 실제 배당 및 인수관계는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 횡성군 둔내면 두원리 ‘두원1리 마을회관’ 북동측 인근. 주위는 펜션·농경지·임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 기호 15,19를 제외하면 대체로 차량 접근은 가능하지만 대중교통 사정은 불편합니다.
- 이용상태. 기호 4·5·6·11·12는 공부상 단독주택이나 현황 펜션, 기호 7은 펜션과 주택으로 이용 중이며 부속건물은 창고입니다.
- 토지. 토지면적 2,203㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 66,500원/㎡입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 14·21은 지목이 대지이나 현황은 잡종지 상태의 나지이며, 목록 7의 공부상 지하층은 현황상 지상 1층에 소재하고 주출입구가 지상에 노출되어 있습니다.
- 규제. 일부 토지는 준보전산지와 관련되고, 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역 관련 사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명의 임대차 원본 확인. PIAO SHUNSHI·JIN YUNXING의 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 권리이전 등기 확인. 남서울농업협동조합의 2021.09.15 근저당과 2025.04.09 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 관계가 매각으로 어떻게 처리되는지 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 실외 수영장, 데크, 석축 등 평가에 포함된 시설과 각 토지·건물의 정확한 매각범위를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 펜션 영업성·환금성 검토. 공부상 단독주택과 실제 펜션 이용이 혼재하고 대중교통이 불편해, 단순 감정가 할인율보다 실제 이용성과 재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 일부 대지는 현황 잡종지 상태이고 목록 7은 층 표시와 실제 위치가 다르므로 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 가격은 권리확인 이후. 337,264,000원은 감정가 대비 16.81%지만 최근 시장 거래 비교자료가 없고 인수 가능액도 미상이라, 할인율만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 미상 권리가 먼저다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 2,006,686,000원 대비 최저가 337,264,000원, 즉 16.81%입니다. 그러나 경매에서 큰 할인율이 곧 안전한 수익을 의미하지는 않습니다. 현황 펜션·주택과 토지가 묶인 비표준 자산이고 이미 5회 유찰됐으며, 최근 실거래 자료도 없습니다.
무엇보다 PIAO SHUNSHI와 JIN YUNXING의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없고, 2021년 근저당에서 이어진 농업협동조합자산관리회사 권리이전 등기도 원본 확인이 필요합니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 이 두 요소를 확인하기 전까지는 안전한 0원 인수형으로 평가할 수 없습니다. 가격 할인은 크지만, 권리 확정이 먼저인 사건. 현재 단계의 핵심은 ‘얼마나 싸졌나’가 아니라 ‘무엇을 실제로 떠안는가’를 확인하는 것입니다.
