춘천지방법원 2024타경406517. 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 일대의 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 건축물대장상 단독주택인 목록 4~7, 11, 12는 현황상 펜션으로 이용되고 있고, 목록 7은 펜션과 주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물도 포함한 일괄매각이며, 실외 수영장·데크·석축 등 일부 구조물은 대지에 포함해 평가됐습니다.
가격 숫자만 보면 감정가 2,006,686,000원에서 현재 최저가 337,264,000원까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건에는 시세 실거래 자료가 없고, 5회 유찰이라는 사실 자체가 환금성과 수요를 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다. 특히 전입자 2명의 보증금이 미상이어서, 실질취득비용은 최저가만으로 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경406517 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 666-3 |
| 등기상 부동산 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 666-3, 666-10, 666-12 제에이동호 · 고원로425번길 35-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건축물대장상 단독주택 일부가 현황 펜션, 펜션 및 주택으로 이용 |
| 소유자 | 곽창선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,006,686,000원 / 337,264,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 945,160,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 확인이 먼저다
등기권리만 보면 2024.11.07 삼성카드주식회사 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 그 이후 신용보증기금·오케이저축은행·국민은행의 가압류와 2024.11.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 현황조사에서 확인된 PIAO SHUNSHI, JIN YUNXING의 전입일은 모두 2010.12.24로 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인·점유 리스크
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PIAO SHUNSHI | 2010.12.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN YUNXING | 2010.12.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 파악되는 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 사람 모두 사용 부분과 용도가 미상이고 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 — 5회 유찰이어도 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 회차 최저매각가는 337,264,000원입니다. 시나리오상 5회 유찰 회차는 감정가의 16.81%, 6회 유찰 시 매각가는 236,084,799원, 7회 유찰 시 165,259,359원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당대상 채권 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 337,264,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 236,084,799원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 165,259,359원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 337,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,521,696원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 14,474,638원 | 14,474,638원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 52,433,230원 | 52,433,230원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 11,734,902원 | 11,734,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,099,534원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 123,642,770원은 전액 배당되고, 소유자 교부액은 208,099,534원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 현황조사상 전입자 2명의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두원1리 마을회관 북동측 인근으로, 주변은 펜션·농경지·임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 기호 15, 19를 제외하면 본건까지 대체로 차량 접근이 가능하나 대중교통 사정은 불편합니다.
- 이용상태. 기호 4, 5, 6, 11, 12는 공부상 단독주택이지만 현황 펜션으로 이용 중이고, 기호 7은 펜션 및 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 지목 대, 면적 2,203㎡, 계획관리지역, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 일부는 준보전산지와 관련되어 있고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 목록 14, 21은 지목이 대이지만 현황은 잡종지 상태의 나지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. PIAO SHUNSHI·JIN YUNXING의 보증금, 실제 점유 부분, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 대항 가능한 임차보증금이 확인되면 최저가 337,264,000원에 미배당 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 실외 수영장·데크·석축 등 평가 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 단독주택의 펜션 이용, 지하층의 현황상 지상 1층 위치, 잡종지 상태 나지를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 대중교통이 불편하고 5회 유찰된 펜션·토지 복합물건이므로 재매각 시 매수층과 운영수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 시뮬레이션상 인수 0원과 실제 임차인 인수위험은 별개입니다. 미상 보증금이 해소되기 전에는 인수 0원으로 확정하지 않습니다.
맺으며 — “낙폭보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 2,006,686,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 337,264,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 낙폭이지만, 최근 실거래 시세가 없어 가격 자체가 저렴하다고 단정할 수 없고, 현황조사상 2010.12.24 전입자 2명의 보증금이 미상입니다. 특히 이 전입일은 말소기준권리인 2024.11.07보다 앞서므로 대항력 가능·인수액 미상으로 접근해야 합니다. 또한 5회 유찰, 펜션·토지 일괄매각, 대중교통 불편이라는 환금성 요소도 겹칩니다. 결론은 가격은 크게 내려왔지만 권리와 실질취득비용은 아직 닫히지 않은 사건입니다. 임차관계를 확정하기 전에는 최저가만으로 입찰 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
