춘천지방법원 2024타경406579. 원주시 지정면 판대리 370-5 일대의 건물과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립·다세대와 토지로 표시되어 있으나, 감정 이용상태상 기호(2)는 단독주택, 기호(4)는 근린생활시설입니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가 614,210,240원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 103,230,000원으로 내려왔습니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 2005년 10월 12일 양평축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 2024년 11월 28일 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기순위보다 매각 대상의 실제 상태와 사용 가능성입니다. 건물 일부 멸실과 장기 공실, 설비 상태, 오수처리시설 공동사용, 농지취득자격증명까지 확인해야 하므로 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경406579 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-5 · 강원특별자치도 원주시 지정면 구재로 40-48 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택 및 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 소유자 | 윤석천 (2014.07.07 상속, 2014.11.13 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 614,210,240원 / 103,230,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양평축산업협동조합 / 203,635,142원 |
| 말소기준권리 | 2005.10.12 근저당권 · 양평축산업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 핵심은 선순위 근저당 하나
말소기준은 2005년 10월 12일 접수된 양평축산업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 230,000,000원이었고, 2014년 12월 4일 변경등기로 채권최고액이 286,000,000원으로 변경됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 할인율은 크지만 시세 검증은 불가능
현재 최저매각가 103,230,000원은 감정가 614,210,240원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 특히 산간농촌지대의 단독주택·근린생활시설·토지 일괄매각은 아파트처럼 표준화된 시세를 적용하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 103,230,000원 | 129,015,220원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 72,261,000원 | 159,439,698원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 50,582,700원 | 180,727,789원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 양평축산업협동조합의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 다만 이는 권리 인수 여부에 관한 판단이며, 건물 복구비·설비 수리비·농취증 절차와 같은 물건 자체의 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,245,220원 |
| 1. 근저당 · 양평축산업협동조합 | 230,000,000원 | 100,984,780원 |
| 근저당 미배당 | - | 129,015,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
등기에는 2014.12.04 채권최고액을 286,000,000원으로 변경한 내용이 있습니다. 위 배당표와 차트는 배당 시나리오에 적용된 채권액 230,000,000원과 예상배당액을 기준으로 표시했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 사항
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하며 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
- 일부 멸실. 목록 2 건물의 2층 일부가 멸실됐습니다. 공부상 면적은 54㎡이나 현황은 약 18㎡입니다.
- 오수처리시설. 목록 2 건물은 목록 4 건물과 목록 3 지상에 위치한 오수처리시설을 공동으로 사용합니다.
- 장기 공실. 목록 2와 목록 4 건물은 장기간 공실로 방치되어 관리상태가 불량합니다.
- 설비 점검. 위생설비와 보일러 난방설비가 설치되어 있으나 정상적인 사용을 위해 건물 전체의 점검 또는 수리가 필요합니다.
- 임대관계. 신고된 임차인은 없으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 지정면 판대리 판대교 북동측 근거리에 있으며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.
- 교통. 버스노선과 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 기호(2)는 단독주택, 기호(4)는 근린생활시설 용도입니다.
- 토지 현황. 확인된 토지 자료는 953㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 완경사·부정형·세로한면 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 해당하며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 농지 조건. 기호 5·6 토지는 영농여건불리농지에 해당합니다.
- 공시지가. 확인된 공시지가는 ㎡당 98,200원입니다.
- 환금성. 산간농촌지대의 주택·근린생활시설·토지 복합 물건이고 대중교통이 불편하며 5회 유찰된 상태이므로 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 입찰 전에 목록 5 토지의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 관서에 확인하세요.
- 멸실 면적 실측. 목록 2의 공부상 2층 54㎡와 현황 약 18㎡ 차이를 실측하고, 철거·복구·등기정리 가능성을 확인하세요.
- 오수처리 권리관계. 목록 2와 목록 4가 공동사용하는 오수처리시설의 위치, 관리주체, 유지비와 정상 작동 여부를 확인하세요.
- 설비 가동시험. 위생설비·급배수·보일러·난방시설의 정상 작동 여부와 수리비를 현장에서 점검하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 잔존 물품과 명도 범위를 확인하세요.
- 매각 범위 대조. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물과 공동 오수처리시설의 위치를 현황도와 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 상한 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 아니라 토지가치, 현존 건물가치, 철거·수리비와 농취증 리스크를 합산해 입찰 상한을 계산하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율이 크다 ≠ 싸다”
현재 배당 계산상 매수인이 인수할 등기상 금액은 0원이고, 말소기준 근저당 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 물건은 권리보다 현물과 절차가 어렵습니다. 감정가의 16.81%라는 숫자 뒤에는 5회 유찰, 농지취득자격증명, 2층 일부 멸실, 장기 공실, 불량한 관리상태, 설비 수리, 공동 오수처리시설이라는 확인 과제가 겹쳐 있습니다.
실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 103,230,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 물건 리스크는 높은 유형입니다. 입찰 판단의 출발점은 감정가 대비 할인율이 아니라, 농취증 발급 가능성과 현존 건물의 실제 가치, 철거·복구·설비수리비, 점유와 오수처리시설 상태를 모두 확인한 뒤 계산한 총취득비용이어야 합니다.
