254,800,000원
춘천지방법원 2025타경53. 원주시 명륜동 구곡청구아파트 102동 9층 902호입니다. 감정가는 364,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 254,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023년 12월 29일 설정된 꿈드림새마을금고 근저당 216,000,000원이며, 이후 문한솔 근저당 180,000,000원, 그 근저당권에 대한 가처분, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순위만 보면 매수인이 떠안을 담보권은 드러나지 않습니다. 그러나 점유관계에서는 별도의 확인이 필요합니다. 현황조사상 김경옥은 말소기준일 전인 2022.10.27 전입했고 월차임은 1,200,000원으로 조사됐지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 최저가만 기준으로 “최근 시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경53 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 남원로469번길 81, 102동 9층 902호 (명륜동, 구곡청구아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 구곡청구1단지 · 실거래 비교면적 177.09㎡ |
| 단지규모 / 사용승인 | 240세대 / 1997.04.23 |
| 소유자 | 김경옥 (2020.11.30. 거래가액 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문한솔 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리·점유 흐름 — 담보권은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준권리는 꿈드림새마을금고의 2023.12.29 근저당권입니다. 2024.03.28 설정된 문한솔 근저당과 2025.01.16 등기된 근저당권 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 가처분의 피보전권리는 문한솔 명의 근저당권에 대한 원인무효 말소등기청구권이지만, 등기 순위상 매수인에게 존속하는 권리로 표시되지는 않습니다.
② 전입자 분석 — 2명 중 1명은 말소기준 이전
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경옥 소유자·채무자와 동일 | 2022.10.27 | 보증금 미상 월 1,200,000원 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 확인 필요 미배당 보증금 승계 가능성 |
| XIN XIURI | 2024.02.07 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 원칙상 없음 대항력 없는 전입자 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 현황조사상 확인 대상은 위 2명입니다. 이 가운데 가격과 인수 판단에 직접 영향을 주는 사람은 말소기준권리 이전에 전입한 김경옥입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득가를 최저가 254,800,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 최근 거래의 87.9%
구곡청구1단지 동일 면적 177.09㎡의 실거래입니다. 전체 5건 평균은 280,000,000원이지만 가격 판단은 최신성이 높은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 290,000,000원 1건이며, 이전 거래군 대비 추세는 +4.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 177.09㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 177.09㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 177.09㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2021.12 | 177.09㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2021.09 | 177.09㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 177.09㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 254,800,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 290,000,000원의 87.9%입니다. 최근 거래만 놓고 보면 감정가 364,000,000원보다 현실적인 가격 구간에 들어왔습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건에 불과하고, 김경옥의 보증금이 인정돼 매수인이 미배당액을 승계하면 실질취득가는 최저가보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 1. 근저당 · 꿈드림새마을금고 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문한솔 | 180,000,000원 | 34,432,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 396,000,000원 중 250,432,800원이 배당되고 미배당액은 145,567,200원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 김경옥의 보증금과 우선순위가 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 254,800,000원 | 250,432,800원 | 145,567,200원 | 34,432,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 178,360,000원 | 175,062,960원 | 220,937,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 124,851,999원 | 122,304,071원 | 273,695,929원 | 0원 |
후속 회차로 가격이 내려가면 담보권자의 미배당액은 커집니다. 선순위 임차보증금이 실제로 존재하는 경우에는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않을 수 있으므로, 유찰률만 보고 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지·단지 정보 기준)
- 단지. 구곡청구1단지는 240세대이며 사용승인일은 1997.04.23입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지·세로장방, 도로조건은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 도로·녹지. 중로2류와 완충녹지에 접하고 단지 내 도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정 이용상태의 근린생활시설 기재는 별도 대조가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김경옥의 지위 확인. 소유자 본인의 전입인지, 실제 임대차관계가 있는지, 계약서와 보증금 지급자료가 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 세 항목이 확정돼야 대항력과 우선변제, 미배당 승계액을 계산할 수 있습니다.
- XIN XIURI 점유 확인. 말소기준 이후 전입이지만 실제 점유 범위와 인도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 아파트 표기와 감정 이용상태의 근린생활시설 기재가 동일 물건에 관한 것인지 감정평가서 원본과 현장을 확인해야 합니다.
- 가처분 원인 확인. 문한솔 근저당권에 관한 원인무효 분쟁의 진행 내용과 매각물건명세서상 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능 시점과 체납 관리비를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
현재 최저가는 최근 거래가의 87.9%이고 최근 추세도 +4.5%라 표면상 가격 조건은 나쁘지 않습니다. 말소기준 이후 담보권과 가처분도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 할인율이 아니라 2022.10.27 전입한 김경옥의 실제 지위와 보증금입니다.
김경옥이 단순한 소유자 점유자이거나 관계인으로 확인되면 인수 위험이 크게 낮아질 수 있습니다. 반대로 유효한 선순위 임대차와 보증금이 인정되고 경매대금에서 전액 배당되지 않으면 매수인의 실질취득가는 최저가보다 높아집니다. 여기에 감정 이용상태의 근린생활시설 기재까지 확인이 필요해, 이 물건은 가격은 검토 가능하지만 권리·현황 확인 전 입찰은 보류해야 하는 C등급 사건입니다.
