🧾 인수 0원 · 📉 6회 유찰 · 🏷 감정가 12% · 👤 임차인 1명
춘천지방법원 2025타경152. 원주시 단구동 일대의 대지·토지 사건으로, 감정평가상 이용상태는 주차장입니다. 감정가는 124,271,200원인데 6회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 14,621,000원입니다. 권리의 기준점은 2005.06.30 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 153,400,000원입니다. 그 뒤 2021.03.05 김인기 근저당 30,000,000원과 현재의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현재 회차까지 6회 유찰됐고, 동일 지역 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 많이 내려왔다”는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 적혀 있고, 목록3 건물은 감정평가 당시 공실이었으나 현재 공실 여부는 입찰 시 확인하도록 되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경152 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 원주시 단구로 354-17 |
| 등기 표시 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1599-4, 1599-5 원주프리미엄아울렛 · 강원특별자치도 원주시 서원대로 500 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 주차장으로 이용중 |
| 토지 | 1,551.2㎡ · 지목 주차장 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 정영미 |
| 감정가 / 최저가 | 124,271,200원 / 14,621,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 표기 감정가 12% |
| 청구액 | 86,586,966원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 기준
말소기준은 2005.06.30 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 채권최고액은 153,400,000원이고 채무자는 정영미입니다. 2021.03.05 설정된 김인기 근저당 30,000,000원은 그보다 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2025.02.06 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
앞서 2022.12.14 김태훈의 강제경매개시결정은 2022.12.29 취하로 말소됐고, 2023.11.01 원주프리미엄아울렛관리단의 강제경매개시결정도 2024.08.01 말소됐습니다. 2025.02.12 원주시 압류와 2025.02.14 국민건강보험공단 압류 역시 각각 해제·말소 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현문용 | 미상 | 2024.12.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현문용의 전입신고일은 2024.12.24로 말소기준권리인 2005.06.30 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 663,178원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 153,400,000원 | 13,957,822원 |
| 2. 근저당 · 김인기 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 183,400,000원 중 채권자 배당액은 13,957,822원이고, 미배당액은 169,442,178원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아질수록 채권 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 14,621,000원 | 13,957,822원 | 169,442,178원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 10,234,700원 | 9,650,475원 | 173,749,525원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 7,164,290원 | 6,635,333원 | 176,764,667원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 단구동행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 현황. 감정평가 당시 주차장으로 이용 중이며, 토지는 장방형이고 인접 토지 및 도로와 대체로 동고평탄합니다.
- 도로. 폭 약 15m 아스팔트포장도로가 접하고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 3층 건으로, 벽체는 없고 바닥은 콘크리트입니다. 화재경보설비와 스프링쿨러설비가 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·중로1류·중로2류가 접하고, 주차장·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지정보. 면적 1,551.2㎡, 공시지가 1,296,000원/㎡, 지목은 주차장입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 실제 포함되는 토지·건물 목록과 지분 범위를 원본에서 대조하세요.
- 현재 공실 여부. 목록3 건물은 감정평가 당시 공실이었으나 현재 공실 여부는 입찰 시 확인이 필요합니다.
- 임차인 현황. 현문용의 전입은 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인하세요.
- 현장 이용상태. 감정상 주차장 이용 중이므로 실제 사용형태·출입·도로접면과 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 관리단 관련 이력. 2023.11.01 원주프리미엄아울렛관리단의 강제경매개시결정 이력이 있으므로 관련 채권·관리비 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 별도 시세·수익성 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 6회 유찰됐는가’를 확인할 물건
이 사건의 권리 핵심은 간단합니다. 2005.06.30 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 현문용의 전입은 2024.12.24로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
반면 가격과 물건성은 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 124,271,200원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 14,621,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이것만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 감정평가상 이용상태는 주차장이고, 일괄매각이며, 목록3 건물은 현재 공실 여부를 다시 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·현황은 보수적으로 검증할 물건. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 활용가치와 현재 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.