춘천지방법원 2025타경190. 원주시 태장동 1024-6 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 단독주택 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 1층 및 2층 일부 사무소, 2층 일부·3층·4층 다가구주택입니다. 토지는 271.0㎡, 지목은 대이고, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층입니다. 소유자는 유순복이며 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 대원신용협동조합 근저당권입니다.
가격은 크게 낮아졌습니다. 감정가 1,010,934,420원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가격은 346,751,000원입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수액과 시장가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경190 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1024-6 · 강원도 원주시 방강골길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 사무소(1층 및 2층 일부) 및 다가구주택(2층 일부, 3층, 4층) |
| 토지 | 대 271.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 유순복 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,934,420원 / 346,751,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 440,415,290원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.09
말소기준권리는 을구 1번 대원신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 520,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 백승원 근저당권, 한국도로공사 전세권, 케이뱅크·이승택 가압류, 유지용·장민우·김정훈 임차권은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차·점유관계 — 기준권리 이후가 중심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임대정 | 303호 | 2022.05.23 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동철 | 4층 | 2021.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전은미 | 미상(203호로 전입) | 2023.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유지용 | 2층 202호 | 2022.12.13 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민우 | 2층 201호 | 2022.01.07 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정훈 | 3층 302호 | 2021.10.05 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 로공사 | 미상 | 2025.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임대정·신동철·전은미·유지용·장민우·김정훈 및 2025.03.21 전입으로 기재된 점유관계는 모두 말소기준일인 2021.07.09 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유관계는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 보증금이 미상인 점유자도 있어 매각물건명세서와 현황조사의 원문 대조가 필요합니다.
등기된 임차권 중 유지용은 보증금 30,000,000원, 장민우는 70,000,000원, 김정훈은 60,000,000원이고 모두 말소기준권리 이후 전입입니다. 임대정은 보증금 20,000,000원에 배당요구가 접수되어 있습니다. 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하며, 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘싸다’ 단정 금지
감정가 1,010,934,420원에 시작한 물건이 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 346,751,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 242,725,699원, 5회 유찰 시 169,907,989원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,751,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,654,514원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 520,000,000원 | 341,096,486원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 백승원 | 45,500,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 전세권 · 한국도로공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 10,899,994원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 이승택 | 53,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 709,399,994원 중 현재 시나리오 예상배당은 341,096,486원, 미배당은 368,303,508원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물·매각조건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 태장초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·주택·주거나지 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 버스노선 및 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로, 외벽은 석재붙임·드라이비트마감, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 PVC창호입니다.
- 설비. 가스보일러에 의한 난방설비와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다.
- 토지. 271.0㎡의 대지이며 평지·부정형, 세로한면(가) 조건이고 공시지가는 521,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만, 지상에 있는 소유자 미상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 3회 유찰·감정가 34.3%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 태장동 유사 다가구·사무소 복합건물의 실제 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 점유호수 확인. 201호·202호·203호·303호·302호·4층 등 점유관계가 확인되므로 현장 방문으로 현재 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 미상 임차관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 기록은 대항력 가능 여부를 단정할 수 없으므로 최신 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 대조하세요.
- 임차권·배당요구 확인. 유지용·장민우·김정훈의 임차권등기와 임대정의 배당요구가 있으므로 배당종기 관련 서류와 최우선변제 여부를 확인하세요.
- 말소기준권리 후속등기 확인. 대원신용협동조합 근저당권의 이전 및 근질권 설정이 이어져 있으므로 최신 등기부에서 말소 범위와 권리 변동을 재확인하세요.
- 컨테이너 처리. 매각에서 제외되는 소유자 미상의 컨테이너가 있으므로 토지 사용·철거·인도 문제를 현장에서 확인하세요.
- 20% 보증금 유의. 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%가 매수신청보증금으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것
현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 알려진 임차인의 전입도 모두 2021.07.09 말소기준권리 이후입니다. 권리만 보면 낙찰자가 기존 채권을 직접 떠안는 구조는 확인되지 않습니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 단순한 할인율이 아닙니다. 4층 건물에 사무소와 다가구주택이 혼재하고 복수의 임차·점유관계가 있으며, 전입일과 보증금이 불명확한 기록도 남아 있습니다. 매각에서 제외되는 컨테이너도 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 없어 346,751,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 계산되지만, 가격·점유·현장을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
