춘천지방법원 2025타경374. 횡성군 우천면 상하가리 527, 우천일반산업단지 내 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2017.09.15 사용승인된 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로, 공장으로 이용 중이고 관리상태는 보통입니다. 토지는 공장용지 8,226.7㎡, 일반공업지역이며 감정가는 3,970,271,800원입니다. 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,945,433,000원, 감정가의 49%입니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2017.10.24 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 3,120,000,000원)이고, 이후 경매개시결정과 횡성군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 임차인 조경자의 전입일도 말소기준보다 훨씬 늦은 2023.01.06이므로 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경374 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 우천면 상하가리 527 · 강원특별자치도 횡성군 우천면 우천산업단지로 37-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 사용승인 2017.09.15 · 관리상태 보통 |
| 토지 | 공장용지 8,226.7㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 유한회사케이엠코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 3,970,271,800원 / 1,945,433,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,516,671,668원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 기계기구목록 기호 1~4 전부 소재불명 · 목록1 지상 타인 소유 태양광 설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 대항력 없음
말소기준은 2017.10.24 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 토지 상하가리 527과 공동담보로 기재돼 있습니다. 2019.11.22 그린에스티 가압류 330,000,000원은 2021.11.23 취소결정에 따라 2021.12.08 말소됐고, 2025.02.28 임의경매개시결정과 2026.01.12 횡성군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경자 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 조경자의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 잡혀 있지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상으로 확인돼 우선변제 여부는 원본 명세서와 점유관계 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — ‘감정가 49%’와 실제 가치 판단은 별개
현재 최저매각가 1,945,433,000원은 감정가 3,970,271,800원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 1,361,803,100원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 953,262,169원(감정가 24%)으로 내려갑니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 경매 회차 가격입니다. 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,945,433,000원 | 1,923,578,670원 | 1,196,421,330원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,361,803,100원 | 1,345,785,069원 | 1,774,214,931원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 953,262,169원 | 941,329,547원 | 2,178,670,453원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 하나은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개입니다. 후순위 채권자가 배당을 다 받지 못한다고 해서 그 부족분이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,945,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,854,330원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,120,000,000원 | 1,923,578,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 21,854,330원을 제외한 금액이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,196,421,330원입니다. 신청채권자 청구액 2,516,671,668원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공장·토지 실물 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 우천일반산업단지 내에 위치하며 주변은 공장과 공업나지 등으로 형성된 성숙 중인 공업지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 산업단지 남측 원거리에 영동고속도로 새말I.C가 소재합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 공장 구조. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물이며 처마고 약 8m, 최고높이 약 12m입니다. 내부 일부분은 최고높이 약 28m로 더 높게 건축돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·수변전설비와 일부 전기보일러에 의한 바닥난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 8,226.7㎡, 지목 공장용지, 일반공업지역이며 평지·정방형·중로한면입니다. 공시지가는 91,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류 및 완충녹지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 대조. 일괄매각이지만 기계기구목록 기호 1~4는 전부 소재불명입니다. 감정평가서의 기계기구 목록과 현장을 직접 맞춰보세요.
- 태양광 설비 분리. 목록1 지상의 태양광 설비는 타인 소유이며 매각에서 제외됩니다. 부지 사용관계와 유지·철거·접근 문제를 확인하세요.
- 임차인 조경자. 2023.01.06 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·사용 부분이 미상입니다. 실제 점유 범위와 명도 상황을 확인하세요.
- 횡성군 압류. 2026.01.12 압류는 말소기준 이후 권리로 소멸 표시돼 있으나, 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 조세채권은 원본으로 재확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 할인율 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용하지 마세요. 공장·토지의 실제 사용가치와 취득 범위를 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 조사된 임차인은 후순위 전입이라 대항력이 없으며, 현재부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 물건의 투자 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 기계기구목록 1~4 전부 소재불명, 타인 소유 태양광 설비 매각 제외라는 실물 변수가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건은 “권리 인수는 단순하지만 실물 확인 난도는 높은 공장 경매”로 보는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 실제 취득하는 공장·토지·설비의 범위와 현재 점유상태를 먼저 확정한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
