춘천지방법원 2025타경831. 원주시 흥업면 대안리 619의 연립주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 이해자이며, 말소기준권리는 2021.06.10. 설정된 춘천시산림조합의 채권최고액 492,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 김인석의 소유권이전등기말소청구권 가처분과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 형식만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 다만 이 사건의 난도는 등기부보다 물건 구성과 입찰 조건에 있습니다. 목록 4·5·6은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출하면 보증금이 몰수됩니다. 해당 토지는 공부상 답이지만 현황은 전이고, 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다. 목록 4 지상의 컨테이너와 쇠파이프 함석지붕 차양은 매각에서 제외되고, 일부 지상에는 폐자재가 쌓여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 흥업면 대안리 619 · 승안동길 234-30 |
| 도로명주소 변경 | 목록 3 건물: 승안동길 234-30 → 승안동길 246-30 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 주요 토지 | 660.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이해자 (2022.03.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 993,128,380원 / 238,450,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘천시산림조합 / 415,547,783원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.10. 춘천시산림조합 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.06.10. 김인석이 강제경매 매각으로 소유권을 취득하면서 같은 날 춘천시산림조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022.03.16. 이해자에게 소유권이 이전됐고, 2022.06.02. 근저당권의 채무자도 이해자로 변경됐습니다.
2022.06.28. 김인석이 설정한 가처분은 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하지만, 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.06.20. 에스에스텍의 강제경매개시결정과 2025.05.01. 춘천시산림조합의 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 238,450,000원으로 감정가 993,128,380원의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실은 최초 감정가와 응찰 수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여줍니다. 그러나 감정가 대비 하락률만으로 현재 가격이 실제 거래시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 238,450,000원 | 24.01% | 238,450,000원 | 257,688,300원 |
| 5회 유찰 시 | 166,915,000원 | 16.81% | 166,915,000원 | 328,221,810원 |
| 6회 유찰 시 | 116,840,500원 | 11.76% | 116,840,500원 | 377,595,267원 |
인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같습니다. 반면 유찰이 더 진행될수록 춘천시산림조합의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 매수인 부담으로 전환되지 않으므로, 가격 판단의 핵심은 채권 부족액이 아니라 현장 상태·토지 이용 가능성·환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,138,300원 |
| 1. 근저당 · 춘천시산림조합 | 492,000,000원 | 234,311,700원 |
| 근저당 미배당 | - | 257,688,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 춘천시산림조합 근저당권에 배당되며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 토지·현장·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 원주시 흥업면 대안리 대안1리마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·단독주택·야산 등으로 형성된 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 버스노선과 운행빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 98,000원/㎡입니다.
- 토지 형상. 주요 토지는 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 목록 4·5·6은 공부상 답이나 현황은 전이며, 지적도상 맹지입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4·5·6은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출하면 입찰보증금이 몰수되며, 입찰기일 전 관할 관서에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 3 건물의 태양광발전설비는 주택 부속설비로 건물 가격에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 4 지상의 컨테이너와 쇠파이프 함석지붕 차양은 매각에서 제외됩니다. 일부 지상에 폐자재가 쌓여 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 주소 확인. 목록 3 건물의 도로명주소는 승안동길 234-30에서 승안동길 246-30으로 변경됐습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 4·5·6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 관서에 문의하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 일괄매각 범위. 연립주택·토지·제시외 건물·태양광발전설비의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원문으로 대조하세요.
- 제외물 처리. 목록 4의 컨테이너와 차양은 매각 제외입니다. 소유관계와 철거·사용 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 폐자재 상태. 지상 폐자재의 양과 처리 비용, 토양·사용상 장애 여부를 직접 확인하세요.
- 맹지 접근. 목록 4·5·6의 실제 진입로와 통행권, 인접 토지 이용관계를 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 건물과 토지의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 주소 대조. 등기상 도로명주소와 변경된 도로명주소를 현장 표지·건축물대장과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 연립주택과 토지의 실제 거래가격·임대수요·활용 가능성을 별도로 검증하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
말소기준권리 이후의 가처분과 경매개시결정은 소멸하고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건은 연립주택과 토지의 일괄매각이고, 목록 4·5·6에 농지취득자격증명이 필요하며 일부 토지는 지적도상 맹지입니다. 매각에서 제외되는 시설물과 폐자재도 존재합니다.
최저가 238,450,000원은 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 4회 유찰이라는 숫자는 가격 매력과 동시에 낮은 수요와 환금성 부담을 보여주는 신호이기도 합니다. 채권자 미배당 257,688,300원은 매수인이 인수하지 않지만, 농취증 실패·접근로·제외물·점유관계는 낙찰자가 직접 해결해야 할 수 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 실무는 고난도, 가격은 현장과 외부 시세를 확인한 뒤 판단입니다.
