춘천지방법원 2025타경20422. 원주 혁신도시 상업지대의 메이져플러스 4층 401호 근린시설입니다. 감정평가상 이용 상태는 근린생활시설 공실이고, 매각물건명세서에는 401호와 402호를 일단지의 키즈시설로 사용하다가 중단된 상태로 보인다고 기재돼 있습니다. 일괄매각 조건이므로 401호만 떼어 주거형 물건처럼 접근해서는 안 됩니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 주식회사일성건설이 2019.08.22. 거래가 608,000,000원에 취득한 날 하나은행이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 근로복지공단·신용보증기금·강원신용보증재단의 가압류, 국·국민건강보험공단·원주시의 압류와 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20422 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 혁신로 39, 4층 401호 (반곡동, 메이져플러스) |
| 용도 / 이용 상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 매각 조건 | 401호·402호 일괄매각 · 일단지의 키즈시설로 사용하다가 중단된 상태로 보임 |
| 소유자 | 주식회사일성건설 (2019.08.22. 거래가 608,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 766,000,000원 / 262,738,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2306유동화전문유한회사 (양도인 주식회사하나은행) / 646,818,185원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급 | 2026.07.29 · 춘천지방법원 원주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.22. 하나은행 근저당권입니다. 앞서 2016.08.22. 설정됐던 하나은행 근저당권은 2019.08.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 존속하는 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 점유·임대와 가격 판단 — 할인율보다 현장성이 먼저
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 폐문·부재로 임대관계와 내부구조를 조사하지 못했습니다. 따라서 “임차인 없음”을 곧바로 “점유 문제 없음”으로 확대해석하면 안 됩니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대, 확정일자, 관리비 체납과 실제 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
현재 최저매각가는 262,738,000원으로 감정가 766,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 주거용 실거래처럼 직접 비교할 기준 없이 감정가 할인율만 보고 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 공실 근린시설은 임대료, 공실 기간, 업종 적합성, 전용·공용 면적 구성, 관리비, 내부 철거·복구비와 재임대 가능성이 실제 가치에 더 큰 영향을 줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 262,738,000원 | 258,259,668원 | 749,740,332원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 183,916,600원 | 180,541,768원 | 827,458,232원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 128,741,619원 | 126,139,236원 | 881,860,764원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 262,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,478,332원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 258,259,668원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,008,000,000원 중 채권자 예상배당은 258,259,668원, 미배당은 749,740,332원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건강보험심사평가원 북서측 인근의 원주 혁신도시 상업지대로, 상업용시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호 외이며, 외벽은 복합판넬과 착색페어글라스, 내부는 근린생활시설용 인테리어, 공동위생설비와 엘리베이터설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 상업용 건부지입니다. 토지면적은 768.0㎡, 공시지가는 2,517,000원/㎡이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 중로2류와 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 혁신도시 상업지 입지는 장점이지만 공실 근린시설, 일괄매각, 키즈시설 사용 중단 상태와 3회 유찰 이력은 매수층을 제한하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 401호·402호의 등기, 전유면적, 대지권, 출입 동선과 내부 연결 상태를 각각 대조해야 합니다.
- 점유·임대 재조사. 폐문·부재로 임대관계가 조사되지 않았습니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대, 확정일자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 키즈시설용 인테리어의 잔존 여부, 철거·복구 필요 범위, 전기·소방·급배수 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 세금과 관리비 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부, 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
- 수익가치 산정. 감정가 할인율이 아닌 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 인테리어 비용과 목표 수익률을 기준으로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 일괄매각 대상 전체 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “투자 안전”은 다르다
이 물건의 등기상 결론은 단순합니다. 2019.08.22. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 결론까지 단순한 것은 아닙니다. 근린생활시설 공실, 401호·402호 일괄매각, 키즈시설 사용 중단 상태, 임대관계 미확인과 3회 유찰이 겹쳐 있습니다.
현재 실질취득액은 최저가와 같은 262,738,000원이지만, 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 운영·환금성 위험은 높은 물건입니다. 현장 점유와 내부 상태, 일괄매각 범위, 임대 정상화 비용을 확인한 뒤 수익가치로 응찰가를 정해야 합니다.
