춘천지방법원 2025타경20422. 원주 혁신도시 상업지대의 메이져플러스 4층 401호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 매각물건명세서 비고에는 401호와 402호를 일괄매각하며 두 호실을 일단지의 키즈시설로 사용하다가 중단된 상태로 보인다고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사일성건설이며, 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 608,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2019년 8월 22일 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 660,000,000원입니다. 그 뒤에 등기된 근로복지공단 가압류, 국가·국민건강보험공단·원주시 압류, 신용보증기금·강원신용보증재단 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20422 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 혁신로 39, 4층401호 (반곡동, 메이져플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 5층 건물 중 4층 |
| 매각 방식 | 401호·402호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사일성건설 (2019.08.22. 거래가액 608,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 766,000,000원 / 183,917,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 646,818,185원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2019.08.22. 하나은행 근저당권 660,000,000원입니다. 2016년 설정됐던 하나은행 근저당 768,000,000원은 2019년 이미 말소됐고, 현재 기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당추정에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%까지 내려온 4회 유찰
현재 회차 최저매각가는 183,917,000원으로, 시나리오상 4회 유찰·감정가 24% 구간입니다. 다음 회차까지 유찰된다고 가정한 가격은 5회 유찰 시 128,741,899원, 6회 유찰 시 90,119,329원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 183,917,000원 | 827,457,838원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 128,741,899원 | 881,860,488원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 90,119,329원 | 919,902,819원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 거듭되어도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 반면 매각대금이 줄어들수록 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 낙찰자의 추가 인수로 연결되는 구조가 아니라 채권자의 회수 부족으로 남는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,374,838원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 180,542,162원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,008,000,000원 중 예상 배당액은 180,542,162원, 미배당액은 827,457,838원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 401호·402호를 일단지의 키즈시설로 사용하다가 중단된 상태로 보입니다.
- 입지. 건강보험심사평가원 북서측 인근, 상업용시설과 업무시설이 밀집한 원주 혁신도시 내 정비된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층으로, 공동위생설비와 엘리베이터설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 상업용 건부지이며, 주위로 아스콘포장도로가 있고 토지자료상 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구에 포함되고 중로2류와 접합니다. 공시지가는 2,517,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반사항 표시는 없습니다.
- 환금성. 상가 공실에 4회 유찰된 물건이므로 감정가 대비 할인폭보다 실제 업종 수요와 재임대·재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호·402호 일괄매각 확인. 두 호실을 일단지 키즈시설로 사용했던 구조이므로 현황과 내부 연결·분리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 감정평가 시 폐문·부재로 임대관계 조사가 되지 않았습니다. 현재 점유자와 사업자등록·임대차 관계를 재확인해야 합니다.
- 상가 공실 리스크. 현재 공실인 근린생활시설입니다. 예상 임대료·공실기간·업종 수요를 입찰가보다 먼저 산정하는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가 24% 수준이지만, 반복 유찰 자체가 시장 수요와 환금성에 대한 경고 신호일 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 현재 경매개시결정, 배당요구·조세채권 현황을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2019년 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되고, 제공된 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 근린생활시설 공실, 401호·402호 일괄매각, 키즈시설 사용 중단, 4회 유찰이라는 조건이 겹쳐 있습니다. 현재 최저가 183,917,000원이 감정가 766,000,000원보다 크게 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 단정하기보다, 실제 점유·임대관계와 상가 수요를 확인한 뒤 가격을 역산해야 하는 물건입니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 환금성과 활용성 검증이 우선입니다.
