춘천지방법원 2025타경20502. 원주시 행구동 197-3, 197-5에 소재한 근린시설로, 감정가 1,037,149,400원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 355,743,000원입니다. 소유자는 심응수이고, 원주농업협동조합이 채권최고액 436,700,000원의 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2013년 4월 12일 설정된 원주농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 김남호의 가압류와 농협은행·농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회의 가압류, 원주시·고성군의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 과거 가압류와 근저당권도 매수인이 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20502 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 197-3, 197-5 · 행구로 470 |
| 물건종류 | 근린시설 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 820.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 심응수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,037,149,400원 / 355,743,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 436,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 남아 있는 말소기준권리는 원주농업협동조합의 근저당권 436,700,000원입니다. 현재 최저가 355,743,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 349,962,598원이 해당 근저당권에 배당되고, 근저당권자에게도 미배당이 발생합니다. 그러나 그 미배당 채권과 후순위 가압류의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 1,037,149,400원의 34.3%인 355,743,000원입니다. 유찰 횟수와 할인율만 보면 낙폭이 크지만, 근린시설의 실제 가격 적정성은 토지·건물 상태, 영업 활용 가능성, 임대수요, 제시외 건물의 효용 등을 함께 대조해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 355,743,000원 | 349,962,598원 | 908,606,618원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 249,020,099원 | 244,733,818원 | 1,013,835,398원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 174,314,069원 | 171,073,672원 | 1,087,495,544원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 355,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,780,402원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 원주농업협동조합 | 436,700,000원 | 349,962,598원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김남호 | 668,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 21,540,954원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 85,632,846원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,111,679원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 31,583,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,258,569,216원, 예상배당액은 349,962,598원이며 미배당액은 908,606,618원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용 조건
- 토지 현황. 면적 820.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 형상·접면. 완경사의 세로장방형 토지이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. ㎡당 533,900원입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 축대·석축·휀스·바닥포장 등은 거래관행을 고려해 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 조경. 조경석과 조경수는 개략적으로 수량을 산정해 평가됐으며, 토지 경계 부근 조경수 등의 소재지는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 행구동 197-3과 197-5의 경계, 건물·시설물·조경수의 실제 위치를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·상태·활용 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 근린시설의 실제 거래·임대수요를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 현재 점유자와 인도 가능 시점은 매각 전 다시 확인하세요.
- 공법상 조건. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 행위 제한과 향후 이용계획을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 경계를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장과 가격이 승부처
이 물건은 임차인 없이 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸하는 구조로, 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 반면 3회 유찰된 근린시설이라는 사실, 시세를 직접 비교할 거래가격이 제시되지 않은 점, 제시외 건물과 조경수의 경계 확인이 필요한 점은 별도의 검토 대상입니다.
권리분석은 통과, 가격과 현장 확인은 보류. 감정가의 34.3%라는 할인율보다 실제 취득 범위와 이용가치가 입찰 여부를 결정해야 합니다.