춘천지방법원 2025타경20598. 원주시 태장동 2513-1 일대의 대지·토지와 제조시설·사무실이 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 1,676.0㎡, 토지이용상황은 상업용이며 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다. 말소기준은 2017년 11월 3일 설정된 꿈드림새마을금고 근저당권 221,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 원주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 권리등기만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 현황조사상 점유관계가 4건 확인되고, 그중 등기상 소유자와 동일한 (주)로하스텍은 토지점유 사실만 확인될 뿐 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 또 태장동 2513-4는 토지대장상 2513-1에 합병되어 말소됐고, 목록 3의 정확한 범위도 측량 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 2513-1 · 등기상 태장동 2513-1, 2513-4 · 도로명주소 강원도 원주시 가현로 257-10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조시설 및 사무실 |
| 토지 | 1,676.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 위생설비·급배수설비 |
| 소유자 | 주식회사로하스텍 |
| 감정가 / 최저가 | 416,400,000원 / 204,036,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 꿈드림새마을금고 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 40,807,200원 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.11.03. 꿈드림새마을금고 근저당권입니다. 2019년 국민건강보험공단 압류, 기술보증기금 가압류, 2022년 원주시 압류 및 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 에스제이 주식회사 가압류 130,000,000원은 2022.05.03. 가압류취소결정에 따라 이미 말소됐습니다.
점유·임차 관계
| 점유자 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)로하스텍 | 미상 / 토지점유 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)진생바이오텍 | 미상 | 2021.06.22 | 2,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)로하스엔지니어링 | 미상 | 2019.02.22 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강철규 | 미상 | 2025.03.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
(주)진생바이오텍·(주)로하스엔지니어링·강철규는 전입일이 모두 2017.11.03. 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 (주)로하스텍은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가격은 204,036,000원으로 감정가 416,400,000원의 49%입니다. 하지만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 기준으로 가격 우위를 확인할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰률만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 204,036,000원 | 49% | 120,620,504원 |
| 3회 유찰 시 | 142,825,200원 | 34% | 180,974,353원 |
| 4회 유찰 시 | 99,977,640원 | 24% | 223,221,958원 |
③ 예상배당표 (매각가 204,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,656,504원 |
| 2. 근저당 · 꿈드림새마을금고 | 221,000,000원 | 200,379,496원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 321,000,000원 중 200,379,496원이 배당되고, 미배당액은 120,620,504원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 소재 원주IC 서측 원거리에 위치하며, 주위는 농업 및 공업단지로서 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 열세합니다.
- 이용. 현황은 제조시설 및 사무실이며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 1,676.0㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·부정형이며 공시지가는 113,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 적용됩니다.
- 경계 확인. 태장동 2513-4는 토지대장상 2513-1에 합병되어 말소됐고, 목록 3은 목록 1·2의 부속토지 및 도로 등으로 보이나 정확한 범위는 측량 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 우선 확인. (주)로하스텍은 등기상 소유자와 동일 법인이지만 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현장조사로 재확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. (주)진생바이오텍, (주)로하스엔지니어링, 강철규는 말소기준 이후 전입으로 조사됐으나 실제 사용 부분과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 측량. 2513-4 합병·말소와 목록 3의 정확한 범위가 연결되므로 경계와 도로 부분을 입찰 전 측량자료로 대조해야 합니다.
- 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 40,807,200원입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·비행안전구역·군용비행장 소음대책구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등 이용 제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요. 제조시설·사무실의 실제 환금성과 현장 상태를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인율보다 중요한 것은 미확정 요소다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 (주)로하스텍 점유의 대항력·보증금이 미상이고, 합병된 토지와 목록 3의 정확한 범위는 측량 확인이 필요합니다. 여기에 제조시설·사무실이라는 용도, 대중교통 열세, 자연녹지지역과 비행안전·소음·폐기물 관련 제한까지 겹칩니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 204,036,000원까지 내려왔지만, 이를 시세 대비 할인으로 볼 실거래 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·경계·환금성 확인 없이는 가격 메리트를 평가하기 어려운 물건”입니다. 할인율 자체보다 미확정 요소를 먼저 해소하는 것이 핵심입니다.
