춘천지방법원 2025타경20622. 원주시 태장동 1382-9 토지와 그 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트·변색벽돌구조 슬래브지붕 단층으로, 1층은 주택 및 근린생활시설, 지하 1층은 보일러실로 이용 중입니다. 토지는 대지 126.8㎡이며, 제1종일반주거지역에 속합니다.
권리 구조의 기준점은 2014년 4월 24일 설정된 치악새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 권리분석과 별개로 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20622 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1382-9 · 북원상가길 39 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1층 주택 및 근린생활시설 · 지하 1층 보일러실 |
| 토지 | 대 126.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김종구 (2014.04.01 증여, 2014.04.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 144,301,420원 / 70,708,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 치악새마을금고 / 42,937,368원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목 등은 토지 가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.04.24 치악새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 2014.09.03 설정된 같은 금고의 후순위 근저당권 16,900,000원, 2023.07.13 설정된 한춘호의 근저당권 28,000,000원, 2025년의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최서윤 명의의 12,000,000원 근저당권은 2023.07.13 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 저가를 단정하지 말 것
현재 최저매각가는 70,708,000원으로 감정가 144,301,420원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 배당모형상 실질취득액도 최저가와 같은 70,708,000원입니다.
다만 이 물건은 단독주택과 근린생활시설이 결합된 형태이고, 토지·건물·제시외 건물을 일괄매각합니다. 동일 조건의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가해서는 안 됩니다. 실제 가치는 근린생활시설의 이용상태, 건물 관리상태, 제시외 건물의 현황과 토지 활용성에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,744원 |
| 1. 근저당 · 치악새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 치악새마을금고 | 16,900,000원 | 16,900,000원 |
| 3. 근저당 · 한춘호 | 28,000,000원 | 13,135,256원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 28,222,224원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 원주세브란스신용협동조합 | 55,411,277원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 167,533,501원 중 69,035,256원이 배당되고, 미배당액은 98,498,245원입니다. 한춘호 근저당권부터 일부 미배당이 발생하며 가압류 2건과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 태봉교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 주택과 근린생활시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 배차간격을 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 주택 및 근린생활시설, 지하 1층은 보일러실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트·변색벽돌구조 슬래브지붕 단층 건물이며, 외벽은 변색벽돌, 내벽은 페인팅·목재루바·벽지·타일, 창호는 알루미늄새시 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 가스보일러 난방설비가 있으나, 전기·수도·보일러 등 설비의 실제 작동 여부는 입찰 시 확인해야 합니다.
- 토지. 대 126.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 세로각지(가)에 해당합니다. 개별공시지가는 497,800원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 일반 단독주택이 아니라 근린생활시설이 함께 이용되는 형태이므로, 실제 수익·자가사용 목적에 맞는 매수 수요가 있는지 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입·사업자등록 관계 확인을 통해 실제 점유자와 사용 부분을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되며 지상 수목 등은 토지 가격에 포함됩니다. 매각목록과 현황을 직접 맞춰보세요.
- 설비 작동 확인. 전기·수도·가스보일러 등의 작동 여부를 확인하고, 수리 또는 교체가 필요한 경우 그 비용을 응찰가에서 차감하세요.
- 혼합용도 검토. 1층의 주택 부분과 근린생활시설 부분이 실제로 어떻게 구획·사용되는지 확인하고, 향후 사용 목적에 맞는지 점검하세요.
- 소음·토지 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 원칙. 감정가의 49%라는 할인율 대신 주변 단독주택·근린생활시설 거래와 건물 상태를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장에서 결정된다
이 사건은 2014.04.24 치악새마을금고 근저당권을 말소기준으로 삼으면 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다.
그러나 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 주택과 근린생활시설이 함께 이용되고 제시외 건물까지 포함되는 일괄매각 물건이며, 임대관계와 설비 작동 여부도 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 검토 통과, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 실제 상태와 활용가치가 70,708,000원을 정당화하는지에 있습니다.
