춘천지방법원 2025타경20633. 원주시 단계동 이끌린 4층 408호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 34% 수준까지 내려온 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 93,000,000원입니다. 윤홍렬은 2022.08.16 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.08.21 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.05.14 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 떠안습니다.
현재 최저가 33,614,000원에서 집행비용 1,005,052원을 제외한 32,608,948원이 임차보증금에 배당되고, 부족한 60,391,052원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 낙찰가가 3,361만원이라는 숫자만 보면 안 됩니다. 한 번 더 유찰되면 최저가는 23,529,800원으로 내려가지만 인수액은 70,293,736원으로 늘고, 5회 유찰 시에는 최저가 16,470,859원에 인수액 77,225,616원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 그대로 경제적 이익이 되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 4층408호 · 강원특별자치도 원주시 천사로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물 중 제4층 제408호 |
| 전용면적 | 26.415㎡ |
| 소유자 | 허경 · 2018.12.21 매매, 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 33,614,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤홍렬 / 99,076,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 핵심
과거 원주농업협동조합의 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 한국방송통신전파진흥원의 전세권도 2022.08.18 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2025.05.14 강제경매개시결정입니다. 그런데 윤홍렬의 임대차는 2022.08.15 계약, 2022.08.16 전입·점유·확정일자로 기준권리보다 앞서며, 2024.08.21 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤홍렬 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 93,000,000원 | 전입 2022.08.16 확정 2022.08.16 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
윤홍렬은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가만으로는 보증금 93,000,000원을 모두 회수할 수 없습니다. 현재 회차 예상배당은 32,608,948원이고, 미배당 60,391,052원은 매수인이 인수합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이끌린의 대상 면적은 26.415㎡이고, 면적이 일치하는 실거래는 아래와 같습니다. 최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 76,000,000원입니다. 전체 평균 85,666,666원보다 최근 거래가 낮으며, 최근 구간의 가격 추세도 -20.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.42㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2025.07 | 26.42㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2024.01 | 26.42㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.42㎡ | 2건 | 79,000,000원 |
표면상 최저가 33,614,000원은 최근 12개월 평균의 42.5%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 93,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 낙찰자가 인수하기 때문입니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 93,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 76,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -20.2%이므로 ‘3회 유찰돼 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 임차인 윤홍렬 보증금 | 93,000,000원 | 32,608,948원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤홍렬 | 99,076,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 60,391,052원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 33,614,000원 | 60,391,052원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,529,800원 | 70,293,736원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 16,470,859원 | 77,225,616원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단계동 백간공원삼거리 북동측 근거리에 위치하며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 함께 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 북측 약 20M 내외, 남측 약 10M 내외 포장도로가 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가에서는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업)이며 소로1류와 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 이끌린은 80세대이고 사용승인일은 2016.06.07입니다. 대상 면적 26.415㎡와 일치하는 실거래는 3건입니다.
- 경매 환금성. 해당 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.6회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 인수 포함 총부담 확인. 현재 최저가 33,614,000원만 비교하지 말고 미배당 임차보증금 60,391,052원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 매각가는 23,529,800원으로 내려가지만 인수액은 70,293,736원으로 증가하고, 5회 유찰 시에는 16,470,859원과 77,225,616원의 조합이 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 85,666,666원보다 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 추세도 -20.2%입니다.
- 임대차 실질 확인. 신청채권자와 임차권자가 윤홍렬로 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 배당요구 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 조건 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 변경된 매각조건이나 추가 서류가 없는지 최종 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔이지만 현재 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 실제 이용·전입·대출 가능 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,361만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 98,000,000원에서 3회 유찰된 최저매각가 33,614,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 핵심 숫자는 달라집니다. 대항력 있는 윤홍렬의 임차보증금은 93,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 60,391,052원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커지므로 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 76,000,000원이고 최근 가격 추세는 -20.2%입니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 근거로 싸다고 평가할 수 없고, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 해당 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.6회입니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 싸지만, 인수를 포함한 실질취득은 싸지 않습니다.
