춘천지방법원 2025타경20633. 원주시 단계동 ‘이끌린’ 4층 408호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 전용면적은 26.415㎡이고, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층에 자리합니다. 감정가 98,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 48,020,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 임차인 윤홍렬은 2022.08.16. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.08.21. 임차보증금 93,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.05.14. 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 제4층 제408호 · 도로명 강원특별자치도 원주시 천사로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 공동주택(도시형생활주택) 이용 · 전용 26.415㎡ · 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 허경 (2018.12.28. 소유권이전 · 2018.12.21. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤홍렬 / 99,076,437원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기부 발급 | 2026.07.29 · 춘천지방법원 원주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
과거 원주농업협동조합 근저당과 한국방송통신전파진흥원 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.14. 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞서 성립한 윤홍렬의 임차권입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”는 내용이 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤홍렬 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 93,000,000원 | 2022.08.16. 확정일자 2022.08.16. 배당요구 2024.08.21. | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 매수인 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 윤홍렬 1명입니다.
갑구에는 2022.12.07. 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 해당 주택은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기돼 있으므로, 입찰 전 현재 등록 상태와 매각 이후 처리 여부를 원본 서류로 확인할 항목입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총비용은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 이 사건도 낙찰가만 보면 48,020,000원에서 33,614,000원, 23,529,800원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 반대로 46,244,360원에서 60,391,052원, 70,293,736원으로 증가합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 48,020,000원 | 46,244,360원 | 94,264,360원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 33,614,000원 | 60,391,052원 | 94,005,052원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 23,529,800원 | 70,293,736원 | 93,823,536원 |
회차가 더 내려가도 실질취득은 93,823,536원~94,264,360원 범위로 거의 고정됩니다. 보증금 93,000,000원에 회차별 집행비용 영향이 더해지는 구조이기 때문입니다. 따라서 최저가 할인율 49%·34%·24%만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 9,426만원을 비교해야 한다
이끌린 동일 면적 26.42㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 85,666,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.42㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2025.07 | 26.42㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2024.01 | 26.42㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 79,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 85,666,666원 |
표면 최저가 48,020,000원은 최근 12개월 평균의 60.8%지만, 이것은 인수액을 제외한 수치입니다. 실제 비교 대상인 실질취득 94,264,360원은 최근 12개월 평균보다 15,264,360원 높고 119.3%, 최신 거래 76,000,000원보다 18,264,360원 높고 124.0%입니다. 전체 평균 85,666,666원과 비교해도 약 110.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,360원 |
| 1. 임차인 윤홍렬 보증금 | 93,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤홍렬 | 99,076,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 46,244,360원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정됐습니다. 강제경매 청구 항목에는 배당이 없고, 윤홍렬에게는 임차보증금 우선변제 항목으로 46,755,640원이 배당됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 위치. 원주시 단계동 백간공원삼거리 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 북측 약 20m, 남측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 용도·설비. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·봉화산지구 지구단위계획구역이며, 토지는 정방형 평지의 주상용 건부지입니다. 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이끌린은 80세대, 2016.06.07. 준공입니다. 확인된 동일 면적 거래는 3건이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 48,020,000원이 아니라 인수액을 합친 94,264,360원을 자금계획과 시세 비교의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 94,005,052원, 4회 유찰 시 93,823,536원으로 총비용 감소 폭이 작습니다.
- 임차권 유효성 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대 확인자료, 확정일자, 배당요구, 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 같은 윤홍렬로 기재된 경위를 확인하되, 확인 전에는 인수액을 임의로 제외하지 않아야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부·관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 85,666,666원보다 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”는 가격 메리트가 아니다
이 사건의 숫자는 단순합니다. 낙찰가 48,020,000원, 예상 인수액 46,244,360원, 실질취득 94,264,360원입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 맞지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더하면 최근 12개월 평균 79,000,000원보다 19.3% 높고 최신 거래 76,000,000원보다 24.0% 높습니다.
추가 유찰이 생기더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총비용은 93,000,000원대 후반에서 거의 고정됩니다. 여기에 최근 거래 추세 -20.2%, 단지 경매 평균 5.8회 유찰, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 표면 가격은 할인, 실질 가격은 최근 시세 이상. 임차권이 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 확인되지 않는 물건입니다.
