춘천지방법원 2025타경20640. 원주시 우산동 94-8 토지와 지상 2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 단독주택, 토지는 지목 ‘대’·토지이용상황 ‘주상용’이며 면적은 170.9㎡입니다. 감정가는 339,933,120원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 116,597,000원입니다.
권리의 기준점은 2014.08.05 설정된 원주원예농업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 이 권리는 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 그대로입니다. 그 뒤 설정된 신용석 근저당, 경매개시결정, 강원신용보증재단 가압류와 원주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20640 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 우산동 94-8 · 강원특별자치도 원주시 북원로2475번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 지상 2층 · 1,2층 단독주택 이용 |
| 토지 | 170.9㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김종서 · 2014.08.05 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 339,933,120원 / 116,597,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 42,126,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.08.05 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 원주원예농업협동조합 명의로 설정됐습니다. 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.30 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이후의 신용석 근저당 80,000,000원, 강원신용보증재단 가압류 17,000,000원, 원주시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 호기숙 | 2015.05.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 경진수 | 2022.12.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 각각 2015.05.20, 2022.12.14, 2023.04.11로 모두 말소기준일 2014.08.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 339,933,120원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 116,597,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 내려온 상태지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,358원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 130,000,000원 | 114,164,642원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 신용석 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 강원신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 227,000,000원 중 예상 배당액은 114,164,642원, 미배당액은 112,835,358원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주위환경. 원주우산동 우체국 남동측 인근이며, 주위에는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 경량철골조 기타지붕 샌드위치판넬경사, 지상 2층입니다. 외벽은 사이딩 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일·내부 인테리어, 창호는 플라스틱 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 170.9㎡, 지목 ‘대’, 주상용, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 483,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인이 최우선. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 116,597,000원을 ‘할인가’로 단정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 호기숙·경진수·김태우는 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유 범위와 실제 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 후순위 채권 미배당. 현재 최저가 가정에서 후순위 신용석 근저당과 강원신용보증재단 가압류는 배당이 없습니다. 이는 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니지만 채무관계가 깊게 잠긴 사건임을 보여줍니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2014.08.05 근저당이 말소기준이고, 그 이후 임차인 3명의 전입과 후순위 권리들은 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다. 예상 인수액도 0원입니다. 반면 감정가 339,933,120원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 116,597,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 권리 쪽은 정리되지만, 단독주택 + 토지라는 개별성이 큰 물건에서 3회 유찰까지 진행된 만큼 가격 검증과 현장 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
