166,567,000원
춘천지방법원 2025타경20640. 원주시 우산동 94-8의 토지와 지상 2층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 면적 170.9㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 일반상업지역에 속합니다. 건물은 일반철골구조와 경량철골조, 샌드위치판넬 경사지붕 구조로 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건에는 제시외 건물이 포함되고 토지·건물이 일괄매각됩니다.
권리 구조의 출발점은 현 소유자 김종서가 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 2014.08.05입니다. 같은 날 설정된 원주원예농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2014.08.05로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20640 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 우산동 94-8 · 강원특별자치도 원주시 북원로2475번길 13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 170.9㎡ · 지상 2층 단독주택 |
| 토지 현황 | 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) · 일반상업지역 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경량철골조 · 샌드위치판넬 경사지붕 · 1·2층 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김종서 (2014.08.05 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 339,933,120원 / 166,567,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 42,126,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 이후인 2025.02.07 신용석 근저당, 2025.05.15 임의경매개시결정, 2025.09.18 강원신용보증재단 가압류, 2025.10.27 원주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
전입자로 조사된 사람은 호기숙·경진수·김태우 등 실제 임차인 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다. 세 사람 모두 전입일이 2014.08.05 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 사용관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 현장조사와 원본 서류 대조가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 호기숙 | 2015.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 경진수 | 2022.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태우 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 166,567,000원으로 감정가 339,933,120원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 166,567,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 확인할 수 없습니다. 단독주택과 토지를 함께 취득하고 제시외 건물까지 포함되는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지 가치·건물 상태·제시외 건물·점유 상태를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,131,938원 | - |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 원주원예농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 신용석 | 80,000,000원 | 33,435,062원 | 46,564,938원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 강원신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 | 17,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 합계 227,000,000원 중 163,435,062원이 배당되고, 총 미배당은 63,564,938원입니다. 신청채권자 신용석의 청구액 42,126,027원에 대해서도 현재 회차 예상배당은 33,435,062원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 내용 기준)
- 주위환경. 원주우산동 우체국 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지상 2층 건물의 1층과 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 경량철골조, 샌드위치판넬 경사지붕이며 외벽은 사이딩, 내부는 벽지·타일·인테리어 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급배수 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 170.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 계획. 일반상업지역이며 폭 8m 미만 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 483,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황. 호기숙·경진수·김태우의 실제 거주 여부와 각 층·제시외 건물 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 임차 조건. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 위치·구조·사용 상태와 명도 범위를 확인하세요.
- 시장가격. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지의 매매사례와 토지가치를 별도로 조사하세요.
- 건물 상태. 일반철골·경량철골 및 샌드위치판넬 구조의 유지보수 상태와 난방·급배수 설비를 현장에서 점검하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 현장은 단순하지 않다
등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2014.08.05 원주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 세 임차인의 전입도 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
그러나 실제 입찰 판단은 권리표만으로 끝나지 않습니다. 전입자 3명의 점유 부분과 임대차 조건이 확인되지 않았고, 제시외 건물이 포함된 단독주택·토지 일괄매각이며, 현재 가격을 검증할 실거래 비교자료도 없습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만 그 숫자만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 점유·건물·시세는 현장 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
