춘천지방법원 2025타경20644. 원주시 단구동 1607-9 토지와 지상 3층 근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 정우용은 2013년 2월 25일 소유권을 취득했고, 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 1,620,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 추가 근저당 3건과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 기준은 분명하지만, 이 물건의 핵심은 점유관계입니다. 체육시설·노래방 등으로 사용하는 임차인 3명은 전입신고일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 주거 사용자로 적힌 원방송은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 한 명의 대항력 여부가 매수인의 실제 인수금액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20644 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1607-9 · 강원특별자치도 원주시 나비허리길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(노래연습장·체력단련장·헬스장 등) |
| 토지 / 건물 | 대 688.5㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 3층 |
| 소유자 | 정우용 (2013.02.25. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 3,324,841,120원 / 1,629,172,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에프삼이유동화전문유한회사 / 2,388,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 브럭조 화단은 경제적 가치가 없어 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2013.02.25. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2013년 12월 추가 근저당, 2021년 수협은행 근저당 2건, 2023년 신한카드 가압류와 국세 압류, 2024년 원주시 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 기준권리보다 앞선 과거 근저당·가처분·압류·경매 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 / 사용 | 보증금 / 차임 | 전입·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영순 3층 전부 · 체육시설 | 40,000,000원 월 3,000,000원 | 2017.10.27 2025.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은영 2층 좌측 · 노래방 | 30,000,000원 월 1,300,000원 | 2023.03.21 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)복지TV강원방송 미상(현황서상 202호) · 사용 미상 | 1,000,000원 월 100,000원 | 2021.01.15 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원방송 점유 부분 미상 · 주거 | 미상 미상 | 미상 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인은 4명입니다. 조영순·김은영·(주)복지TV강원방송은 전입일이 말소기준일인 2013.02.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구 여부와 관계없이 이들의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저가는 감정가의 49%로 두 차례 유찰된 가격입니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 바로 대입하는 물건이 아니라, 토지와 지상 근린시설을 함께 취득하는 일괄매각입니다. 노래방·체육시설·주거 사용자가 혼재하고 제시외 건물도 포함되므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 1,629,172,000원 | 808,721,344원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,140,420,400원 | 1,292,585,428원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 798,294,280원 | 1,631,290,287원 | 0원 | 0원 |
표의 인수액 0원은 확인된 권리와 대항력 없음이 판정된 임차인만 반영한 값입니다. 원방송의 전입일·보증금 확인 전에는 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,629,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 18,691,720원 |
| 을구 12번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,620,000,000원 | 1,610,480,280원 |
| 을구 13번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 168,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 수협은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 수협은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 31,201,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 미배당 | 2,419,201,624원 | 808,721,344원 미배당 |
기준근저당도 채권최고액 전액을 배당받지 못하며 후순위 권리에는 배당재원이 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단구동 단관택지 사거리 북서측 인근에 있으며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다. 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 거리·노선·배차간격·운행 빈도를 고려한 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 노래연습장·체력단련장·헬스장 등으로 이용 중입니다. 승강기, 위생·급배수, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 688.5㎡, 상업용 이용, 평지·정방형 토지이며 중로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 1,852,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·단관지구 지구단위계획구역이며 폭 20m~25m 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 지상 3층으로 외장석재·드라이비트, 벽지·타일·인테리어, 샷시 창호 마감입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지와 근린시설의 일괄매각이고 노래방·체육시설·주거 사용자가 혼재합니다. 환금성과 적정가격은 실제 임대차 조건, 업종 인허가, 공실 여부 및 건물 상태에 크게 좌우됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원방송 권리 확정. 점유 부분, 전입일, 실제 보증금, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인해 대항력 및 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 임차현황 대조. 현황조사·매각물건명세서상 임차인과 현장 간판·영업자·점유자가 일치하는지 층별로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세가 존재하면 0순위로 차감될 수 있으므로 법원 배당요구 내역과 조세채권 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 실측. 제시외 건물의 면적은 개략적인 실측에 따른 것으로 정확한 면적은 측량이 필요합니다. 옥상 브럭조 화단은 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위와 경계를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.
- 수익가치 검증. 감정가 49%를 가격 메리트로 단정하지 말고, 실제 보증금·월차임·공실·업종 유지 가능성과 인근 근린시설 거래를 기준으로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력 없는 임차인도 현실적인 퇴거 협의와 영업시설 철거·원상복구 문제가 남을 수 있으므로 층별 명도비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건접수 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저, 미상 임차인부터”
이 사건은 등기부상 권리와 점유 위험이 서로 다른 방향을 가리킵니다. 말소기준 이후의 담보권과 압류는 소멸하고, 전입일이 확인된 임차인 3명도 대항력이 없어 확인된 권리만 보면 인수액은 0원입니다. 그러나 원방송은 주거 사용자로 기재됐으면서 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 현재 실질취득액은 단순한 최저가 1,629,172,000원이 아니라 1,629,172,000원 + 원방송의 미상 인수액입니다. 토지와 근린시설을 함께 취득하는 저환금성 물건이고 두 차례 유찰됐으며, 동일 조건의 거래가격과 임대수익 검증 없이 감정가 49%만으로 싸다고 판단할 근거도 부족합니다. 등기 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 보류. 이 물건의 입찰 가능 여부는 원방송의 대항력과 실제 보증금을 확인한 뒤에야 결정할 수 있습니다.
