춘천지방법원 2025타경20661. 원주시 부론면 법천리 1210-2의 토지와 단독주택·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 657㎡의 대지이고, 건물은 1998년 11월 6일 사용승인된 조적조 아스팔트슁글지붕 주택과 경량철골조 조립식 판넬지붕 창고로 구성됩니다. 공부상 화장실은 별도로 등재돼 있으나 현황은 멸실된 것으로 조사됐습니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 정황식이 2014년 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날, 서원주신용협동조합 명의의 채권최고액 97,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 롯데캐피탈과 제이비우리캐피탈의 가압류 및 이번 경매개시결정은 낙찰과 함께 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2014년 2월 28일 설정된 서원주신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 롯데캐피탈 가압류 22,998,937원, 제이비우리캐피탈 가압류 21,825,572원, 서원주신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권·전세권·경매개시결정 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료는 없다

현재 최저매각가는 88,425,000원으로 감정가 180,457,970원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 낮아졌지만, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

단독주택과 토지가 결합된 농촌형 부동산은 토지 형상, 도로 조건, 건물 노후도, 창고 활용도, 현황과 공부의 일치 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 특히 이 물건은 인근필지 1211-7번지를 통하여 출입할 수 있는 것으로 조사돼, 법적·현황상 도로 접합과 통행 가능 상태가 가격 판단의 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,425,000원 가정)

현재 회차의 채권 합계는 142,324,509원, 예상 배당액은 86,433,350원이며 미배당액은 55,891,159원입니다. 신청채권자의 청구액은 78,114,622원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 매각 범위와 현황 — 포함·제외 대상을 구분

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
• 관상수 포함. 토지 지상에 식재된 소나무·주목나무 등 관상수는 토지 가격에 포함됩니다.
• 부속물 포함. 옥외수도전과 장독대 등은 주택 가격에 포함됩니다.
• 건축석재 제외. 토지 지상에 있는 건축석재 등은 매각 대상에서 제외됩니다.
• 화장실 현황. 공부상 화장실이 존재하지만 현황은 멸실된 것으로 보이므로 직접 확인해야 합니다.
• 도로 확인. 인근필지 1211-7번지를 통해 출입할 수 있으며 도로 접합 여부는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)

• 주위환경. 부론문화체육공원 서측 근거리에 위치하며 농가주택, 농경지, 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격과 운행빈도를 고려한 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 단독주택 및 창고로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 특성. 대 657㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)로 조사됐습니다.
• 지역·지구. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
• 공시지가. ㎡당 69,200원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 도로 권원 확인. 1211-7번지 통행이 현황상 가능하다는 사실만으로 법적 통행권이 확정되는 것은 아니므로 지적도·현황도로·소유관계를 대조하세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 건물 상태 확인. 1998년 사용승인 건물의 지붕·외벽·급배수·난방설비와 창고 상태를 점검하세요.
• 멸실 화장실 확인. 공부와 현황의 차이가 매각 이후 이용·철거·정비에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• 매각 제외물 특정. 건축석재 등의 위치와 수량을 현장에서 구분해 인도 과정의 분쟁 가능성을 점검하세요.
• 가격 조사. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 매물을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 현장이 승부처

이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라, 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다.

결론적으로 핵심은 권리보다 현장입니다. 인근필지를 통한 출입과 도로 접합 여부, 임대관계와 점유 상태, 멸실된 화장실, 건물 노후 상태, 매각에서 제외되는 건축석재를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 현황 확인은 필수. 이 두 문장이 이번 사건의 판단 기준입니다.