춘천지방법원 2025타경20661. 원주시 부론면 법천리 1210-2의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 창고로 이용 중이고, 토지는 657.0㎡의 대지입니다. 주택과 창고의 사용승인일은 1998.11.06이며, 주택은 조적조 아스팔트슁글지붕, 창고는 경량철골조 조립식 판넬지붕입니다. 관상수와 옥외수도전·장독대 등은 매각 가격에 포함되고, 지상 건축석재 등은 매각 대상에서 제외됩니다.
권리의 기준점은 2014.02.28 설정된 서원주신용협동조합의 채권최고액 97,500,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2024년에 설정된 롯데캐피탈주식회사와 제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 2025.05.22 서원주신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 경매·근저당·전세권 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20661 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 부론면 법천리 1210-2 · 강원특별자치도 원주시 부론면 부론로 146 |
| 물건종류 / 현황 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 657.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 정황식 · 2014.02.28 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 180,457,970원 / 61,898,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서원주신용협동조합 / 78,114,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2014.02.28 정황식 명의로 소유권이 이전된 같은 날, 서원주신용협동조합이 채권최고액 97,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 롯데캐피탈주식회사 가압류 22,998,937원, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 21,825,572원, 그리고 2025.05.22 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 별도 검증
감정가는 180,457,970원, 현재 최저매각가는 61,898,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 43,328,600원, 5회 유찰 시 30,330,019원입니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 실거래 비교치가 확인되지 않아, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 농가주택·농경지·임야가 혼재하는 지역의 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 비교하기 어렵고, 실제 가치에는 토지 형상·접도·건물 상태가 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,898,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,514,164원 |
| 2. 근저당 · 서원주신용협동조합 | 97,500,000원 | 60,383,836원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 22,998,937원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 21,825,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 142,324,509원 중 예상 배당은 60,383,836원이고, 미배당은 81,940,673원입니다. 신청채권자 청구액은 78,114,622원이며 현재 회차의 신청채권자 예상배당은 60,383,836원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부론문화체육공원 서측 근거리에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하고, 버스정류장 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려한 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택 및 창고로 이용 중입니다. 주택은 조적조 아스팔트슁글지붕, 창고는 경량철골조 조립식 판넬지붕입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 657.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형이며 공시지가는 69,200원/㎡입니다.
- 이용계획. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역에 해당하며, 수변구역과 생산관리지역에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하고, 지상 관상수는 토지가격에, 옥외수도전 및 장독대 등은 주택가격에 포함됩니다. 지상 건축석재 등은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 공부상 화장실은 현황상 멸실된 것으로 보인다는 별도 확인사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 도로 접합 확인. 1211-7번지를 통해 출입 가능한 상태이므로 법적·현황상 도로 접합 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 화장실 현황 확인. 공부상 존재하지만 현황 멸실로 보이는 화장실의 실제 상태와 이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 건축석재 등은 매각 대상에서 제외되므로 현장에서 포함·제외 물건의 경계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 인도 가능성, 명도 필요 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 재점검해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보고 입찰하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 실거래 비교치 없이 할인율만으로 시세 우위를 단정할 수 없습니다.
- 배당과 권리 구분. 채권자의 미배당이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금·점유 등 현장성 위험은 등기 권리와 별개로 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘접도와 현황’이 더 중요하다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2014.02.28 서원주신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지는 등기만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다.
현재 최저가는 61,898,000원으로 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 1211-7번지를 통한 출입과 도로 접합 여부, 현황상 멸실된 것으로 보이는 화장실, 임대관계 미상이라는 점이 실제 이용성과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 현장 위험은 별도 확인”으로 정리하는 것이 맞습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 실제 진입 조건과 건물 현황입니다.
