대전지방법원 2024타경100237. 대전 대덕구 신탄진동의 4층 다세대주택 중 3층 303호입니다. 감정가 4,500만원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 1,543만5,000원까지 낮아졌습니다. 소유자 정윤식은 2014년 5월 27일 거래가 4,200만원에 취득했고, 2018년 6월 4일 대전북부새마을금고에 채권최고액 2,080만원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 한화생명보험·대전신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 현황조사에는 강현진이 2015년 5월 8일 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 점유 부분이 대상 호수인 303호가 아니라 301호로 적혀 있고 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 대상 물건의 임차인이라고 곧바로 단정하거나 대항력이 확정됐다고 표현할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경100237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 신탄진로804번길 46, 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.4㎡ · 방3·주방·욕실·현관 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 정윤식 (2014.05.27. 거래가 42,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 15,435,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전북부새마을금고 / 8,148,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 확인 필요
② 임차인·점유 분석
| 신고자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현진 | 301호 대상은 303호 | 2015.05.08 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 전입은 말소기준 전, 호수 불일치 | 미상 | 명세서상 없음 호수 정정 여부 확인 필요 |
강현진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개인 신고자입니다. 다만 현황조사 기재만으로 대상 303호의 실제 임차인 수를 확정하기 어렵습니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 단정할 수 없으며, 대상 호수 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 주민등록의 정확한 지번·호수부터 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 추세는 하락
백조빌라의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 34,666,666원이지만 2022년 4,800만원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024년 11월 2,600만원이며, 최근 거래가 이전 거래들보다 33.3% 낮은 하락 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.4㎡ | 1 | 26,000,000원 |
| 2023.03 | 46.75㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2022.03 | 49.4㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 34,666,666원 |
현재 최저가 15,435,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 26,000,000원의 59.4%입니다. 금액 차이는 10,565,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본이 단 1건이고, 단지는 11세대·1992년 준공의 소규모 노후 다세대주택입니다. 단지 경매 통계도 평균 3회 유찰, 매각률 0%로 집계되어 있어 낮은 최저가만으로 환금성과 수익성을 낙관할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,830원 |
| 1. 근저당 · 대전북부새마을금고 | 20,800,000원 | 14,757,170원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 | 6,078,598원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 51,878,598원 중 14,757,170원만 배당돼 미배당액은 37,121,428원입니다. 신청채권자의 청구액 8,148,260원은 현재 회차 배당액 범위 안에 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 명세서상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 15,435,000원 | 14,757,170원 | 37,121,428원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 10,804,500원 | 10,210,019원 | 41,668,579원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 | 7,563,149원 | 7,027,012원 | 44,851,586원 | 미충족 |
추가 유찰되면 최저가는 10,804,500원, 다시 유찰되면 7,563,149원까지 내려갑니다. 그러나 전입 신고자의 호수와 실제 점유 관계가 확인되지 않은 상태에서는 가격 하락이 권리 위험을 없애주지 않습니다. 점유자가 대상 303호의 선순위 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 존재한다면, 그 금액은 별도의 매수인 부담 위험이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신탄진고등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며, 남동측 근거리에 대전보훈병원이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 서측 근거리에 경부선 신탄진역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 303호입니다. 위생·급배수· 난방설비가 있고 건축물현황도상 방3·주방·욕실·현관 구조입니다.
- 도로. 토지는 평지의 다세대주택 건부지이며 북측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·재정비촉진지구·상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 백조빌라는 11세대, 1992.10.20. 준공입니다. 실거래 표본은 3건이며 최신 거래가 2,600만원, 최근 거래 추세는 -33.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 불일치 확인. 강현진의 전입·점유 기재가 301호인 이유와 실제 대상 303호 점유 여부를 전입세대확인서, 주민등록 전입 내역, 현황조사서 원본으로 확인하세요.
- 임대차 조건 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대상 303호의 임대차가 확인되면 말소기준권리 전후와 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당 없음이라는 기재가 현황조사상 신고자와 어떻게 정리됐는지 매각물건명세서 비고·점유관계 부분을 확인하세요.
- 내부 상태·수선비. 1992년 준공 다세대주택이므로 누수·결로·창호·배관·난방설비와 공용부 보수 필요성을 현장 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 수도·전기·가스 정산 여부를 확인하세요.
- 환금성 보수 적용. 최근 실거래 2,600만원을 그대로 시세 상한으로 쓰지 말고 층·상태· 거래 공백·11세대 규모·하락 추세를 반영해 보수적으로 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 호수를 확인하라”
최저가 1,543만5,000원은 최신 거래 2,600만원의 59.4%로 숫자상 할인폭이 큽니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 모두 소멸하고 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 하지만 현황조사상 2015년 전입 신고자는 대상 303호가 아닌 301호 점유자로 적혀 있습니다. 이 불일치가 단순 오기인지, 대상 물건과 무관한 신고인지, 실제 선순위 점유 관계인지 확인하지 않으면 인수 위험을 정확히 계산할 수 없습니다. 여기에 최근 거래 추세 -33.3%, 11세대·1992년 준공이라는 환금성 조건도 겹칩니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 후. 이 물건의 첫 번째 입찰 기준은 할인율이 아니라 ‘강현진의 전입이 303호와 관계있는가’입니다.
