대전지방법원 2024타경100312. 대전 대덕구 비래동의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물 등기상 소유자는 박건수이며, 말소기준권리는 2013.08.09. 주식회사국민은행 근저당권 48,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사충청주류상사 근저당권, 농업회사법인주식회사산들본가 근저당권과 2024년 경매개시결정·가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표면은 비교적 명확합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대내역 미상으로 기재되어 있으므로, 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경100312 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 559-33 |
| 등기 건물 | 대전광역시 대덕구 비래동 559-9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 부속건물(지하실, 창고) 이용중 |
| 소유자 | 박건수 |
| 감정가 / 최저가 | 258,345,090원 / 88,612,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 67,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2013.08.09. 국민은행 근저당권입니다. 2021.12.17. 주식회사충청주류상사 근저당권 40,000,000원, 2023.10.11. 농업회사법인주식회사산들본가 근저당권 67,200,000원, 2024.01.08. 임의경매개시결정, 2024.03.18. 주식회사이원홀딩스·주식회사제이알인터내셔널 가압류, 2024.04.26. 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 ‘시세 대비 저가’ 근거는 없다
감정가는 258,345,090원, 현재 최저매각가는 88,612,000원이며 3회 유찰된 상태입니다. 제공된 회차 시나리오상 현재 회차는 감정가의 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 62,028,399원(감정가 24%), 5회 유찰 시 43,419,879원(감정가 17%)입니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 단독주택의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다. 단독주택과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물까지 포함되는 만큼, 토지·건물의 현황과 개별성을 반영한 별도 시세 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,995,016원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사충청주류상사 | 40,000,000원 | 38,616,984원 |
| 4. 근저당 · 농업회사법인주식회사산들본가 | 67,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사이원홀딩스 | 33,150,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사제이알인터내셔널 | 33,251,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,740,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 251,341,416원 중 예상 배당액은 86,616,984원, 미배당은 164,724,432원입니다. 국민은행은 채권최고액 기준 전액 배당되지만 주식회사충청주류상사는 일부 미배당, 그 이후 권리자는 현재 가정 매각가에서 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 비래동 소재 동부종합시장 북서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·다세대주택·중소규모 아파트·점포 등이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌·시멘트몰탈 마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시 창호이며 난방·위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지 정보. 지목은 도로, 토지면적은 48.1㎡, 공시지가는 192,000원/㎡, 지형은 완경사·자루형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 매각물건명세서에는 목록 3의 지붕 현황 차이와 1.2㎡ 변소 소재불명이 별도로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 검증. 현재 최저가가 감정가 34%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 조건을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록과 현황을 원본에서 확인하세요.
- 지붕 현황 확인. 목록 3의 공부상 지붕과 현황이 다르게 기재되어 있으므로 현장 상태와 활용 가능성을 확인하세요.
- 소재불명 변소 확인. 단층 변소 1.2㎡가 소재불명으로 기재되어 있으므로 실제 존재 여부와 매각범위를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당액이 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건은 권리만 놓고 보면 핵심이 비교적 분명합니다. 2013.08.09. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 이 물건을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세 자료가 없고, 단독주택과 토지의 일괄매각에 제시외 건물, 지붕 현황 차이, 소재불명 1.2㎡ 변소까지 확인할 요소가 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 확인 후 판단입니다.
