대전지방법원 2024타경115888. 한스웰시티 5층 514호는 감정상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 일반적인 “유찰 많이 된 초저가 물건”으로 보면 위험합니다. 2021.12.29 전입·점유가 시작된 임차인 오태현은 2021.11.29 확정일자를 갖고 있고, 2024.01.10 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 2024.08.09 강제경매개시결정보다 선순위여서 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
임차보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 하지만 현재 최저가 2,432,000원 가정에서는 집행비용 443,776원을 빼고 임차인에게 배당되는 금액이 1,988,224원에 그칩니다. 따라서 보증금 잔액 118,011,776원을 낙찰자가 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당도 줄고 인수액은 늘어나므로, 총 취득 부담은 보증금 1.2억원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경115888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 237, 5층 514호 (나성동, 한스웰시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 26.74㎡ |
| 소유자 | 한해란 · 2021.11.19 매매 · 거래가액 123,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 2,432,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 125,825,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2015.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 수산업협동조합중앙회·수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2024.08.09 강제경매개시결정이고, 오태현의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.01.10 등기입니다. 전입·점유는 2021.12.29, 확정일자는 2021.11.29로 더 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오태현 | 주택 전부 | 120,000,000원 | 2021.12.29 | 2021.11.29 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
한스웰시티(CB5-1BL) 관련 실거래 12건의 전체 평균은 105,250,000원이지만, 최근 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건 평균 88,666,666원, 최신 거래는 2025.12 · 80,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 구간을 비교한 추세도 -20.0%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 24.12㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 26.74㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2025.07 | 26.74㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2024.08 | 24.12㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 26.74㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 26.74㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.11 | 24.12㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2023.10 | 26.74㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 25.44㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 2023.07 | 24.12㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 24.12㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2023.06 | 24.12㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 88,666,666원 |
현재 회차의 실질취득 120,443,776원은 최근 12개월 평균보다 약 31,777,110원 높고, 최신 거래 80,000,000원보다 40,443,776원 높습니다. 따라서 “감정가 123,000,000원짜리를 2,432,000원에 산다”는 해석은 틀립니다. 경제적 부담은 오히려 최근 시세보다 높은 약 1.20억원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 443,776원 |
| 1. 임차인 오태현 보증금 | 120,000,000원 | 1,988,224원 |
| 2. 경매개시결정 · 오태현 | 125,825,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 임차보증금 미변제액 118,011,776원이 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 매각가의 18.2% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 서북측 인근. 근린생활시설·업무시설·대규모 아파트단지·도시형생활주택·오피스텔·공용청사와 편의시설이 혼재한 주거·상업 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 5층 514호이며 사용승인일은 2015.10.27입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 주상복합용 건물 부지이며 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 4,272,000원/㎡입니다.
- 도로. 주위로 대로 및 중로와 접하고, 광로3류·중로1류·중로2류와 접합니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 88,666,666원, 최신 거래 80,000,000원이며 최근 가격 추세는 -20.0%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.4회이고 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 기준 낙찰가 2,432,000원 + 인수 118,011,776원 = 실질취득 120,443,776원입니다.
- 임차보증금 인수. 임차보증금 120,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인 오태현과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약·채권관계·강제경매 신청원인을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 88,666,666원, 최신 거래는 80,000,000원, 최근 추세는 -20.0%입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어나 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.
- 압류 확인. 2024.08.22 세종세무서장 압류는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “243만원 낙찰”이 아니라 “1.2억원 인수형”
이 사건의 핵심은 11회 유찰이나 감정가 대비 1.98%라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 120,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가 기준 미배당액 118,011,776원을 떠안으면 실질취득은 120,443,776원으로 올라가고, 이는 최근 12개월 평균 88,666,666원과 최신 거래 80,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 게다가 시장 추세도 -20.0%입니다. 따라서 이 물건은 “초저가 낙찰 기회”가 아니라 “보증금 인수로 시세 이상을 부담할 가능성이 큰 대항력 인수형”으로 봐야 합니다. 유찰 횟수가 늘어도 핵심 원가가 크게 내려가지 않는다는 점이 결론입니다.
