3,401,000원
대전지방법원 2024타경121326. 대전 서구 둔산동 메르하우젠 8층 817호, 전용 33.46㎡ 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 94% 이상 내려간 표면 가격이 아니라, 선순위 임차권의 미배당 보증금입니다. 김정아는 2022.08.01. 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.07.18. 국세 압류보다 앞섭니다. 2024.03.25.에는 보증금 66,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 최저가 3,401,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 461,218원을 제외한 2,939,782원만 김정아에게 배당되고, 남은 63,060,218원은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 “340만원에 아파트를 산다”가 아니라, 340만원을 법원에 내고 약 6,306만원의 임차보증금 반환의무를 함께 떠안는 거래입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 대덕대로175번길 60, 8층 817호 (둔산동, 메르하우젠) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 33.46㎡ · 철근콘크리트조 12층 건물 중 8층 |
| 단지 | 메르하우젠 · 1개동 258세대 · 2004.07.02. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사담박 (2022.12.02. 매매, 거래가액 58,000,000원 · 2022.12.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 3,401,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정아 / 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 이용상태 | 아파트 1개호로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 후에도 남는다
등기부상 과거 우리은행 근저당권과 국민은행 근저당권은 각각 2009.06.25.과 2015.08.13. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.07.18. 서대전세무서장 압류입니다. 이 압류와 2024.11.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 김정아의 전입·확정일자와 주택임차권등기는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 한 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 / 이용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정아 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 66,000,000원 | 전입 2022.08.01. 확정 2022.08.01. 배당요구 2024.03.25. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 63,060,218원 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고는 없으므로, 확인 대상은 김정아와 기사항전 2명입니다. 김정아의 인수 위험은 금액까지 특정되지만, 기사항전은 전입일·보증금· 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 이 점유자의 신원과 실제 점유 여부가 확인되지 않으면 김정아 외의 추가 인수·명도 위험을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
같은 단지 메르하우젠의 전용 33.46㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 56,566,666원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 55,500,000원, 최신 거래는 2026.07.의 54,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래보다 2.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.46㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 33.46㎡ | 8 | 57,000,000원 |
| 2025.05 | 33.46㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2024.11 | 33.46㎡ | 8 | 57,000,000원 |
| 2024.10 | 33.46㎡ | 11 | 58,800,000원 |
| 2024.05 | 33.46㎡ | 5 | 57,500,000원 |
| 2024.03 | 33.46㎡ | 5 | 54,500,000원 |
| 2024.02 | 33.46㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2024.02 | 33.46㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2023.12 | 33.46㎡ | 11 | 58,000,000원 |
| 2023.11 | 33.46㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2023.10 | 33.46㎡ | 10 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.46㎡ | 2건 | 55,500,000원 |
현재 최저가 3,401,000원만 놓고 보면 최근 시세의 6.1%에 불과하지만, 이는 실제 부담을 반영하지 않은 숫자입니다. 인수액을 합친 실질취득액 66,461,218원은 최근 12개월 평균보다 10,961,218원 높고, 최신 거래보다 12,461,218원 높습니다. 전체 12건 중 최고가인 65,000,000원보다도 높은 수준입니다.
④ 유찰돼도 총비용이 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 | 3,401,000원 | 2,939,782원 | 63,060,218원 | 66,461,218원 |
| 9회 유찰 시 | 2,380,700원 | 1,937,847원 | 64,062,153원 | 66,442,853원 |
| 10회 유찰 시 | 1,666,490원 | 1,236,493원 | 64,763,507원 | 66,429,997원 |
9회 또는 10회까지 유찰되면 법원에 내는 금액은 더 낮아지지만, 김정아에게 배당되는 금액도 함께 줄어 매수인 인수액이 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 66,461,218원에서 66,429,997원으로 겨우 31,221원 줄어듭니다. 낙찰가가 내려가도 총액은 임차보증금 66,000,000원 수준에 집행비용이 더해진 금액으로 사실상 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,401,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 461,218원 |
| 1. 임차인 김정아 보증금 | 66,000,000원 | 2,939,782원 |
| 2. 경매개시결정 · 김정아 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 김정아 보증금 잔액 | - | 63,060,218원 |
매각대금 3,401,000원은 집행비용과 김정아의 보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 김정아의 임차보증금과 경매 신청채권은 동일인·동일 66,000,000원 관계이므로 매수인 인수 계산에서는 임차보증금 잔액 1건만 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔산여자고등학교 남동측 인근으로, 주상복합아파트·근린생활시설·상가주택·학교가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 12층 건물 중 8층이며, 전기·위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·둔산지구 지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육 전부제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 면적 2,778㎡의 평탄한 가로장방형 주상용 대지이며 공시지가는 3,294,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부는 건축물현황도면·인근 탐문·외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 전용 33.46㎡의 소형 아파트로 거래는 확인되지만, 최근 가격이 하락했고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 8.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 인수 보증금의 합계로 수익성을 계산해야 합니다. 현재 기준 총액은 66,461,218원입니다.
- 임차보증금 반환 범위. 김정아가 실제로 받을 배당액과 매수인이 인수할 잔액을 배당표·채권계산서·임대차계약서로 다시 계산해야 합니다.
- 임차권자 관계 검증. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 김정아이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 법인과의 관계, 점유 사실을 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 신원·보증금·전입일·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 전입세대확인서와 현장조사로 추가 인수 및 명도 위험을 점검해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 말소기준인 서대전세무서장 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 인수액 변동을 판단할 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하고, 점유자가 남아 있다면 인도명령·명도 기간과 비용을 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “340만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 다회 유찰된 최저가만 보면 강한 가격 매력이 있는 것처럼 보입니다. 그러나 김정아의 선순위 임차보증금 66,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액과 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 실질취득액은 66,461,218원이고, 10회 유찰 시에도 66,429,997원으로 사실상 변하지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 55,500,000원, 최신 거래는 54,000,000원이며 가격 추세도 2.3% 하락했습니다. 실질취득액이 최근 시세보다 약 20% 높고, 선순위 임차권과 대항력 미상 점유자, 동일인 채권 관계, 평균 8회 유찰의 낮은 환금성이 함께 존재합니다. 최저가는 매우 낮지만 총비용은 시세 이상입니다. 권리와 가격 모두 보류가 필요한 인수형 물건입니다.
