대전지방법원 2025타경3587. 세종특별자치시 나성동 750 ‘세종마루’ 1층 106호입니다. 사건의 용도 분류는 도시형생활주택이고, 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 등기상 말소기준은 2015.12.30. 금마농업협동조합의 채권최고액 660,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 현재 시장에서 실제 얼마에 거래되고 있느냐입니다. 감정가 605,000,000원에서 네 차례 유찰되어 145,261,000원까지 내려왔지만, 단지 최근 12개월 거래 평균은 93,333,333원, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 제공된 가격지표상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 155.6%입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 4.3% 하락한 점도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3587 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 1층 106호 · 도로명 한누리대로 227 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매시설(상점) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 8층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 이미애 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 145,261,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 637,646,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.12.30. 금마농업협동조합 근저당권입니다. 2018.07.13. 같은 금마농업협동조합 명의의 채권최고액 660,000,000원 근저당이 추가로 설정됐고, 등기 내용에는 1번 근저당권의 목적물에 추가됐다고 적혀 있습니다. 따라서 두 채권최고액을 단순히 더해 실제 대출원금이 1,320,000,000원이었다고 해석해서는 안 됩니다. 이후 전북신용보증재단·주식회사전북은행· 신한카드·부천제일새마을금고의 가압류, 군산시·국·부천시의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임희정 | 106호 | 2020.07.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임희정의 전입일은 2020.07.06.으로 말소기준권리인 2015.12.30. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 분석상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최우선변제 반영 여부는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 중요
세종마루(CB5-3BL)는 174세대, 2015.11.20. 준공으로 집계돼 있습니다. 시세 조회의 타깃 면적은 42.4㎡이지만 아래 거래 표본은 21.75㎡~29.41㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 개별 호수의 정밀 적정가 산정용이라기보다 단지 내 실제 거래가격 수준과 방향성을 확인하는 참고자료로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.05㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 25.05㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2026.01 | 25.05㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2026.01 | 29.41㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 24.39㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 25.71㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 24.39㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.01 | 21.75㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 25.05㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2024.12 | 21.75㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.11 | 25.71㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 25.05㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 93,333,333원 |
전체 12건 평균은 95,416,666원이지만 과거 120,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 93,333,333원과 최신 거래 90,000,000원, 그리고 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.3% 낮아진 하락 추세를 우선해야 합니다. 현재 최저가 145,261,000원은 최근 12개월 평균의 155.6%입니다. 따라서 감정가 대비 76% 가까이 깎였다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,833,654원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 금마농업협동조합 | 660,000,000원 | 142,427,346원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 금마농업협동조합 | 660,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 23,151,224원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 63,485,256원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,938,420원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부천제일새마을금고 | 863,738,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 145,261,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,833,654원 차감 후 142,427,346원이 금마농업협동조합의 선순위 근저당에 배당되고 후순위 배당은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 ‘국세청’ 서측 인근이며, 주위에 각종 근린생활시설·아파트단지·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 남서측 약 15m, 북동측 약 40m 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 사건 용도 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가상 본 호실은 판매시설(상점)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 정방형 주상용 건부지입니다. 공시지가는 4,272,000원/㎡입니다.
- 건물. 2015.11.20. 준공된 세종마루(CB5-3BL)로 집계되며, 급배수 위생설비·난방설비·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 최근 12건 거래가격은 90,000,000원~120,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.3% 하락했습니다. 단지 경매 낙찰률은 5.26%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율에 현혹되지 않기. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔지만 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 155.6%입니다.
- 동일·유사 면적 실거래 재확인. 시세 조회 타깃 면적 42.4㎡와 제공된 거래 표본 21.75㎡~29.41㎡가 일치하지 않습니다. 정밀한 응찰가 산정 전 면적이 맞는 거래 확인이 필요합니다.
- 임희정의 임대차 조건 확인. 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 군산시·국·부천시 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 용도와 현황 확인. 사건 분류는 도시형생활주택, 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 현장 이용상태와 향후 사용계획을 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수 자체를 호재로 보지 않기. 단지 평균 유찰 횟수도 4.0회이고 낙찰률은 5.26%입니다. 반복 유찰은 낮은 환금성 신호일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “76% 할인”이 아니라 “최근 시세의 155.6%”를 보라
이 사건은 숫자를 어떤 기준으로 보느냐에 따라 인상이 완전히 달라집니다. 감정가 605,000,000원에서 145,261,000원까지 내려왔으니 표면적으로는 크게 싸진 것처럼 보입니다. 그러나 경매의 매력은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가격 대비 취득비용에서 결정됩니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득은 145,261,000원이고, 이는 최근 12개월 거래 평균 93,333,333원의 155.6%입니다. 최신 거래는 90,000,000원이며 최근 가격 추세도 -4.3%입니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 권리 소멸과 후순위 임차인의 전입으로 인해 비교적 단순하지만, 가격 측면에서는 정반대입니다. 거래 표본의 면적 불일치 때문에 정밀 시세 산정에는 추가 검증이 필요하고, 4회 유찰·단지 낙찰률 5.26%·판매시설(상점) 이용이라는 환금성 요소까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 현재 가격에는 가점을 줄 근거가 부족하다”입니다.
