72,942,000원
대전지방법원 2025타경3599. 세종특별자치시 어진동 세종비지니스센터 제2층 제비218호입니다. 등기상 소유자는 김애리·최인숙이 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 2017.08.01. 논산농업협동조합이 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.16. 같은 논산농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 사건 청구액은 452,869,550원입니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2016년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019년 김애리 지분에 잡혔던 세종특별자치시 압류도 같은 달 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 부분은 등기 자체보다 점유와 실제 이용상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 657 세종비지니스센터 2층 비218호 · 도로명 세종특별자치시 가름로 232 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설(음식점 “비벼비벼”) |
| 소유자 | 김애리 2분의 1 · 최인숙 2분의 1 |
| 소유권 이전 | 2017.08.01. · 거래가액 248,574,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 72,942,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산농업협동조합 / 452,869,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 한 건 미상
말소기준은 2017.08.01. 논산농업협동조합 근저당권입니다. 서철우의 전입일은 2022.10.25.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 별도로 조사된 ‘점포’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로, 배당표상 인수액 0원과 별개로 원본 매각물건명세서 및 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 한 건은 비대항, 한 건은 판정 보류
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서철우 | 218호 | 2022.10.25 | 2025.07.22 | 대항력 없음 | 미상 |
| 점포 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세자료는 없다
감정가는 434,000,000원이고 현재 최저매각가는 72,942,000원입니다. 5회 유찰 후 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 51,059,400원, 7회 유찰 시 35,741,580원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 사건 용도표시는 도시형생활주택이지만 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설 음식점으로 기재되어 있어, 거래 시세를 확인할 때도 현재 이용형태와 법적 용도를 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,712,956원 |
| 1. 근저당 · 논산농업협동조합 | 516,000,000원 | 71,229,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 논산농업협동조합의 채권최고액 516,000,000원 중 71,229,044원이 배당되고, 444,770,956원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근으로, 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택·주상나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2층 제비218호는 감정평가 당시 근린생활시설인 음식점 “비벼비벼” 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2016.12.06.입니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 대로2류·중로1류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘점포’ 점유 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이므로 대항력 여부를 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 서철우 점유. 전입일 2022.10.25.는 말소기준일 2017.08.01. 이후여서 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2025.07.22.입니다.
- 용도 확인. 사건 용도표시는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 근린생활시설 음식점입니다. 실제 사용관계와 계약형태를 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 5회 유찰 후 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율을 시세 할인율로 보지 않아야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 논산농업협동조합 근저당에 444,770,956원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 미상 점유가 먼저”
이 물건은 감정가 434,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 72,942,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없기 때문에 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준이 명확하고 서철우의 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 반면 별도 ‘점포’ 점유는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
여기에 사건상 용도인 도시형생활주택과 감정평가상 실제 이용상태인 근린생활시설 음식점 사이의 차이도 확인 포인트입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가에서 많이 떨어진 물건”으로 보기보다, 점유관계와 이용상태를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
