대전지방법원 2025타경3599. 세종특별자치시 어진동 세종비지니스센터 2층 비218호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설, 음식점 “비벼비벼”입니다. 소유자는 김애리·최인숙이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2017년 8월 1일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 논산농업협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 104,203,000원으로 감정가 대비 24.01%입니다. 그러나 이 사건은 이미 4회 유찰됐고, 실제 이용이 음식점인 상업용 성격의 호실이며, 임차·점유관계 중 하나는 대항력 판단 자료가 완결되지 않았습니다. 낮아진 최저가 자체보다 왜 네 차례 유찰됐는지와 미상 점유관계가 무엇인지를 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 657 세종비지니스센터 2층 비218호 · 도로명 세종특별자치시 가름로 232 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 근린생활시설(음식점 “비벼비벼”) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하3층/지상6층 · 본건 제2층 제비218호 · 사용승인일 2016.12.06 |
| 소유자 | 김애리 2분의 1 · 최인숙 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2017.08.01 소유권이전 · 매매원인 2015.04.24 · 거래가액 248,574,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 104,203,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산농업협동조합 / 452,869,550원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.01 논산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 한 건 더 확인
권리의 기준점은 2017.08.01 논산농업협동조합 근저당입니다. 2016년 설정됐던 신탁등기는 2017.08.01 이미 말소됐고, 2019년 김애리 지분에 들어왔던 세종특별자치시 압류도 2019.05.23 해제로 말소됐습니다. 2025.06.16 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 근저당 자체의 미배당액이 크더라도 근저당이 매각으로 소멸하는 구조인 이상 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
임차·점유 현황
| 성명·표시 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서철우 | 218호 | 2022.10.25 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 현재 계산 0원 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
서철우의 전입일은 2022.10.25로 말소기준권리인 2017.08.01보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 반면 별도로 기재된 ‘점포’ 점유관계는 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원과 별개로 이 점유관계의 실체 확인이 필요합니다.
② 가격·환금성 — 감정가의 24.01%, 하지만 4회 유찰
감정가는 434,000,000원, 현재 최저매각가는 104,203,000원입니다. 현재 회차 기준 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 72,942,100원, 6회 유찰 시 51,059,470원입니다.
다만 이 물건의 가격 판단은 최저가 숫자만으로 끝내기 어렵습니다. 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설인 음식점이고, 주변도 정부세종청사 남측의 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 이미 4회 유찰된 사실 자체가 현재 가격과 물건 성격에 대한 시장의 신중한 반응을 보여주는 지표입니다. 따라서 “감정가의 24%이므로 싸다”라고 단정하는 접근은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,258,842원 |
| 근저당 · 논산농업협동조합 | 516,000,000원 | 101,944,158원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 414,055,842원 |
현재 최저가 104,203,000원 가정 시 집행비용 2,258,842원을 제외한 101,944,158원이 논산농업협동조합 근저당에 배당되고, 414,055,842원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근으로 업무시설·공공시설·근린생활시설·공동주택·주상나지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 실제 이용. 감정평가 당시 근린생활시설, 음식점 “비벼비벼” 상태입니다. 사건상 용도표시와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2016.12.06입니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역에 포함되고 대로2류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,785,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 물적 하자 표시. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이 부분이 매수인 인수 가능성을 가르는 핵심입니다.
- 서철우 권리 구분. 전입일 2022.10.25로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도와 실제 이용 대조. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설 음식점입니다. 현황과 이용관계를 직접 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 혼동 금지. 논산농업협동조합 미배당 414,055,842원은 근저당 채권의 미회수액이지 현재 계산상 매수인 인수액이 아닙니다.
- 4회 유찰의 의미 확인. 감정가 434,000,000원에서 최저가 104,203,000원까지 내려온 만큼 가격 비율만 보지 말고 점유·용도·환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “24.01%”보다 중요한 것은 미상 점유의 정리
이 사건은 표면적으로는 강한 가격 할인처럼 보입니다. 감정가 434,000,000원에 비해 최저가가 104,203,000원까지 내려왔고, 논산농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸합니다. 서철우 역시 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없습니다.
하지만 결론을 ‘권리 깨끗·인수 0’으로 단정하기에는 아직 한 단계가 남습니다. 별도로 표시된 점포 점유관계의 전입일·보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다. 이 부분은 규칙상 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 여기에 실제 이용이 음식점인 근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮아졌나”가 아니라 “미상 점유관계를 해소한 뒤 그 가격을 감당할 만한가”입니다.
