대전지방법원 2025타경3624. 대전 대덕구 오정동 소재 전용 44.07㎡ 다세대주택입니다. 소유자 배지훈은 2015년 10월 30일 거래가 54,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드와 대전신용보증재단의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면적인 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 65,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 31,850,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래는 2021년 10월의 50,000,000원 한 건뿐입니다. 거래 시점과 표본 수를 고려하면 63.7%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3624 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 오정동 410-19 3층 302호 도로명: 대전광역시 대덕구 대전로1118번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 44.07㎡ · 3층 건물 내 3층 302호 |
| 구조 / 사용승인 | 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 · 1991.05.13. |
| 소유자 | 배지훈 (2015.10.30. 거래가 54,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 17,158,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015년 10월 30일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며 채무자는 배지훈입니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류 8,149,845원, 대전신용보증재단 가압류 12,500,003원과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 1990년대 가압류와 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 거래가 한 건뿐이다
전용면적이 일치하는 실거래 표본은 성진빌라6동의 2021년 10월 거래 한 건입니다. 전용 44.07㎡, 1층이 50,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 44.07㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 표본 | 44.07㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 31,850,000원은 이 거래가의 63.7%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 거래는 매각기일보다 앞선 2021년 10월 자료이고 표본도 한 건뿐입니다. 층도 비교 거래는 1층, 경매 대상은 3층으로 다릅니다. 따라서 실거래 50,000,000원을 현재 확정 시세로 놓고 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 30,876,700원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,149,845원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 12,500,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 56,649,848원 중 채권자 예상배당은 30,876,700원이며, 미배당액은 25,773,148원입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 31,850,000원 | 30,876,700원 | 25,773,148원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 35,156,158원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 41,724,266원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 공장 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성, 인근 버스승강장과의 거리를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1991.05.13. 사용승인된 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 793,700원/㎡이며 토지면적은 170.7㎡입니다.
- 환금성. 성진빌라6동은 총 6세대이고 확인되는 실거래가 한 건이므로, 재매각 가능성과 거래 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황상 점유자의 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 현장 방문과 전입세대열람으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 점유자가 있다면 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
- 시세 재조사. 비교 실거래는 2021.10 한 건뿐입니다. 인근 다세대의 현재 매물·거래사례와 건물 상태를 함께 확인하세요.
- 내부 상태. 내부 미확인 상태로 평가됐습니다. 노후 설비와 수리비를 입찰가에 반영하세요.
- 규제 확인. 철도보호지구 등 토지이용계획이 향후 증·개축이나 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 미납 비용. 공용부분 관리비, 수도·전기 등 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건은 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸해 등기상 권리 구조는 단순합니다. 두 차례 유찰로 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 신고·조사상 특정 임차인이 없다는 사실만으로 점유 위험까지 모두 해소된 것은 아닙니다. 감정 당시 점유자가 부재했고 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래도 2021년 10월의 50,000,000원 한 건뿐입니다.
권리는 조건부 합격, 가격은 현장과 최신 시세를 확인한 뒤 판단. 최저가 31,850,000원이 낮아 보이는 것은 사실이지만, 노후 소규모 다세대의 내부 상태·점유관계·환금성을 확인하지 않은 채 63.7%라는 비율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
