대전지방법원 2025타경3755. 세종특별자치시 연기면 연기리의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1998.02.18입니다. 감정가 906,854,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 444,359,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 말소기준은 2023.11.22 설정된 세종우리신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이후 기술보증기금·국민은행·신용보증기금의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 근저당권은 경매개시 뒤인 2025.12.11 탑엔피엘자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 부채권 질권 설정 2건이 부기됐습니다. 낙찰자가 이 채권들을 별도로 인수하는 구조는 아니지만, 현재 배당권자와 질권 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3755 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 세종특별자치시 연기면 연기리 3-9 |
| 등기 건물 소재지 | 세종특별자치시 연기면 연기리 6-1 · 당산말길 12-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 조적조(변색벽돌조) 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1998.02.18 |
| 소유자 | 박태영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 906,854,000원 / 444,359,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 617,038,899원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물과 수목 포함 · 컨테이너박스 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 기준권리의 현재 권리자는 확인
말소기준은 을구 14번 근저당권입니다. 기술보증기금 461,250,000원, 국민은행 250,528,837원, 신용보증기금 82,277,469원의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 임차·점유 — 인수 0원과 점유 확인은 별개
확인된 임차인 등재는 없고 예상배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하기보다는 현황조사서, 전입세대열람, 점유자 면담과 사업자등록사항을 통해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 매각조건 — 농취증 누락은 가격보다 큰 위험
- 일괄매각. 토지와 단독주택, 제시외 건물 및 수목을 함께 매각합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·3은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 제외물건. 목록 1의 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 기호 1은 공부상 지목이 전이나 일부 법면으로 이용 중이고, 기호 3은 공부상 전이나 현황 주거나지입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 하락했습니다. 하지만 토지와 단독주택, 제시외 건물·수목을 묶은 혼합물건이고 토지의 현황과 공부상 지목도 일부 다릅니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 대표 토지 정보는 면적 166.0㎡, 지목 전, 토지이용상황 주거나지, 완경사·사다리형, 세로한면 도로 조건이며 공시지가는 536,800원/㎡입니다. 그러나 사건은 여러 목록의 일괄매각이므로 개별 필지별 면적·형상·도로·이용상태와 전체 평가액 배분을 감정평가서에서 각각 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 444,359,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,843,590원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 720,000,000원 | 437,515,410원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 461,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 250,528,837원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 82,277,469원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,514,056,306원 중 437,515,410원이 배당되고, 1,076,540,896원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 444,359,000원 | 437,515,410원 | 1,076,540,896원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 311,051,300원 | 305,896,582원 | 1,208,159,724원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 217,735,910원 | 213,887,607원 | 1,300,168,699원 | 0원 |
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연남초등학교 북동측 인근으로 단독주택·농경지·근린생활시설·일반산업단지가 혼재하며, 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비와 난방설비를 갖췄습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 속하고, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 도로 조건. 소로3류에 접하며 대표 토지는 세로한면 도로 조건입니다.
- 환금성. 단독주택과 농지 성격의 토지, 현황이 다른 토지, 제시외 물건을 묶은 일괄매각이므로 표준화된 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1·3의 농지취득자격증명 발급 요건과 제출기한을 관할 행정기관에서 사전 확인하세요.
- 제외물건 경계. 매각에서 제외되는 컨테이너박스 1동의 위치와 사용관계, 토지 사용에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물·수목. 포함되는 제시외 건물과 수목의 종류·위치·평가액을 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대·사업자등록·현장 점유자를 확인하고 명도비용을 별도로 산정하세요.
- 최신 등기 대조. 탑엔피엘자산관리대부주식회사로의 근저당권 이전과 질권 설정 2건의 현재 상태를 확인하세요.
- 토지별 현황. 공부상 전과 현황 법면·주거나지의 차이, 경계·진입로·측량 필요성을 검토하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역에 따른 이용의무와 허가 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 토지별 가치, 건물 잔존가치, 제시외 물건과 명도·정비비용을 합산해 상한가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “입찰 자격과 현장”이 어렵다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 가압류·압류는 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다고 입찰이 단순한 물건은 아닙니다.
토지와 단독주택의 일괄매각, 농지취득자격증명, 컨테이너 제외, 공부와 현황의 차이, 토지거래허가구역, 임대관계 미상, 근저당권 이전과 질권 부기가 동시에 존재합니다. 감정가의 49%라는 가격표보다 먼저 확인할 것은 농취증 발급 가능성·실제 점유·매각 범위·최신 권리자입니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 절차와 현장 리스크는 큰 C등급 물건입니다.
