대전지방법원 2025타경3782. 대전광역시 중구 대흥동 31-11 소재의 연립·다세대 및 토지 관련 경매물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 주상용 건물이며, 사용승인일은 2019년 9월 6일입니다. 토지는 일반상업지역에 속하고, 대흥동네거리 남동측 인근에 위치합니다.

등기상 소유자는 주식회사세빛타운입니다. 2019년 9월 11일 설정된 문창신용협동조합의 근저당권(채권최고액 6억 6,000만원)이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류와 주택임차권등기가 다수 발생했으며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그렇다고 단순한 권리안전형 물건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이지만 목록3 토지 위에 매각 대상이 아닌 타인 소유 건물 일부가 존재한다고 기재되어 있습니다. 해당 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 최저매각가격 자체가 이 제시외 건물의 영향을 받는 가격이라는 점에서, 등기부상 말소 여부만으로 매수 위험을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 제시외 건물이 변수

2019년 9월 11일 설정된 문창신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며, 2025년 11월 20일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 기재가 있습니다. 권리이전이 있었다고 해서 말소기준일이 변경되는 것은 아닙니다.

갑구의 2024년 지방자치단체 압류 2건과 2024년 국세 압류 1건, 2025년 가압류 등은 모두 말소기준권리 이후에 설정되었습니다. 선진건축사무소의 기존 가압류는 등기상 이미 말소된 것으로 표시되며, 이후 경정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차·점유 기재 18건

보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 승계 기재를 제외한 임차·점유 관련 기재는 18건입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 개별 임차인은 6명이며, 확인된 보증금 합계는 615,000,000원입니다.

다만 이 금액은 확인된 개별 임차보증금의 합계일 뿐 전체 임차보증금 합계가 아닙니다. 나머지 점유자 중 보증금이 확인되지 않은 경우가 있고, 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없는 점유자도 3건 존재합니다.

또한 김유미·최종배·정다혜·박성철의 임차권등기 내용에는 계약 갱신 차수별 보증금이 서로 다르게 기재되어 있습니다. 위 표의 금액은 개별 임차인 분석에 기재된 금액이며, 실제 배당채권액은 갱신계약서와 배당요구서에 기재된 최종 보증금으로 확정해야 합니다.

③ 시세·입찰가격 — 비교거래 없이 가격 메리트 판단 금지

현재 감정가이자 최저매각가는 1,632,332,000원입니다. 신건으로 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 이 물건은 일반적인 공동주택과 달리 주상용 건물과 토지가 결합되어 있고, 매각 대상에서 제외되는 타인 소유 건물 일부가 토지 위에 존재합니다.

동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 16억 3,233만원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 특히 제시외 건물의 존재와 법정지상권 문제로 인해 단순한 건물·토지 합산 가격만으로 적정 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.

유찰 시 가격 시나리오

유찰에 따른 최저가 하락은 위와 같습니다. 그러나 이는 가격이 내려간다는 의미일 뿐, 해당 가격에서 물건이 저렴해진다는 의미는 아닙니다. 제시외 건물과 법정지상권 문제를 해결하지 않은 상태에서는 1회 또는 2회 유찰 가격에도 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,632,332,000원 가정)

위 단순 배당모형에서 확인되는 채권자 청구 합계는 909,746,583원이며, 제시된 채권자들은 모두 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 집행비용 18,723,320원을 차감하고도 소유자 잔여금 703,862,097원이 남는 구조입니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 대흥동 소재 대흥동네거리 남동측 인근입니다. 주변은 숙박시설, 상가주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로, 위생·급배수·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다. 감정평가상 주상용 건물로 이용 중입니다.
• 토지. 토지면적 93.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 평지·부정형이며 세로각지(가) 도로접면으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역과 도시계획구역 등에 포함됩니다. 도로 및 소로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 1,029,000원/㎡입니다. 공시지가만으로 감정가 또는 실제 매각가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
• 환금성. 주상용 건물과 토지가 결합된 물건이며 제시외 건물 관련 법적 불확실성이 있습니다. 비교 가능한 실거래 기준이 없어 가격과 환금성에 대한 정량적인 평가는 보류해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물 실측. 목록3 토지 위 타인 소유 건물 일부가 차지하는 위치·면적·경계를 현장에서 확인하고 매각 대상 토지와 비매각 건물의 경계를 대조하세요.
• 법정지상권 검토. 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계 변동 및 법정지상권 성립 여부를 법률전문가와 검토해야 합니다. 성립 여부가 불분명한 상태에서 철거 가능성을 전제로 입찰하면 안 됩니다.
• 일괄매각 범위 확인. 목록별 매각 대상 토지·건물과 공동담보 토지의 범위를 구분하세요. 등기에는 대흥동 31-11·31-12 및 31-38 관련 공동담보 기재가 있으므로 실제 매각목록과 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 3건 확인. 어반씨·어반종·기사항전의 실제 점유자, 전입일, 임대차계약, 보증금 및 점유 개시일을 확인하세요. 확인 전에는 인수 위험이 없다고 결론 내리지 마세요.
• 임차인 배당 검증. 김민지·김유미·최종배·정다혜·박성철·김병수의 최종 보증금, 확정일자, 배당요구 및 갱신계약을 확인하세요. 등기부에 기재된 갱신차수별 금액과 실제 청구금액이 일치하는지도 확인해야 합니다.
• LH 승계관계 대조. 한국토지주택공사의 85,000,000원은 김유미 보증금 중복신고로 처리되어 있으나 임차권등기 범위는 202호와 302호로 다릅니다. 승계 대상과 실제 채권 귀속을 원본 문건으로 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 지방자치단체 압류 2건과 국세 압류 1건의 세목·법정기일·당해세 여부 및 실제 체납액을 확인하세요. 당해세가 존재하면 예상배당표의 소유자 잔여금이 달라집니다.
• 현황 및 명도. 임대관계가 미상인 물건입니다. 실제 점유 현황과 각 호실의 사용관계, 법인 점유자의 계약관계 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 동일한 주상용 건물과 토지의 비교사례, 제시외 건물의 제한 가치, 토지 이용 가능 범위를 함께 검토해야 합니다. 신건 감정가만 보고 입찰가를 결정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구서 및 토지·건물 매각목록을 모두 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지를 온전히 사용할 수 있는가

대전 2025타경3782는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 확인된 후순위 근저당 관련 권리·압류·가압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증기관 승계분을 중복 합산하지 않은 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 인수액이 없는 안전한 주상용 부동산이라고 평가할 수는 없습니다. 목록3 토지 위 타인 소유 건물 일부, 불분명한 법정지상권, 대항력 여부를 판정할 수 없는 점유 3건, 당해세 가능성이 동시에 존재하기 때문입니다.

특히 제시외 건물의 법정지상권 문제는 낙찰 이후 토지를 실제로 얼마나 자유롭게 사용할 수 있는지와 직결됩니다. 감정가 16억 3,233만원이라는 금액도 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않는 상태에서는 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 법적·물리적 제한이 해결되는 것은 아닙니다.

권리상 계산 인수액은 0원, 그러나 실제 취득 위험은 미확정. 이 사건의 입찰 판단은 단순한 유찰 횟수나 최저가가 아니라 제시외 건물의 소유관계와 법정지상권 성립 여부를 먼저 확인한 뒤 내려야 합니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 신건 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.