대전지방법원 2025타경3790. 세종 종촌동 몰리브 2층 216호로, 감정 당시 판매시설(상점)로 운영된 근린시설입니다. 소유자 김영만은 2014.02.03 매매를 원인으로 2015.11.03 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 전북은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.28 전북은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 근저당권 1건과 경매개시결정으로 단순합니다. 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 점유관계에서는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 신고가 있고, ‘점포’로 표시된 점유 부분은 주거 용도로 기재돼 있어 등기 권리와 별개로 현장 점유·사용 상태를 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 종촌동 673 몰리브 제2층 제216호 · 도로명주소 도움1로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 판매시설(상점) |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트조 · 지하5층/지상8층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김영만 (2014.02.03 매매 원인, 2015.11.03 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 53,950,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 282,540,133원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확하다
말소기준은 2015.11.03 접수된 전북은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 김영만입니다. 이후 2025.08.28 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 국제자산신탁의 신탁등기는 2015.11.03 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 판정 미상
| 임차·점유인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김근희 | 2024.12.23 / 미상 | 보증금 미상 / 2025.11.17 배당요구 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 승계 아님 명세상 인수 없음 |
| 점포 (주거 사용) | 전입일 미상 / 미상 | 보증금 미상 / 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 | 승계 아님 명세상 인수 없음 |
김근희의 전입일은 말소기준일인 2015.11.03보다 뒤인 2024.12.23이므로 전입신고만을 기준으로 보면 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.11.17 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
‘점포’로 기재된 점유 부분은 주거 용도로 표시돼 있으나 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 반대로 아무 위험도 없다고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 16.8%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 321,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 53,950,000원으로 감정가의 16.8%입니다. 명세서에 기재된 인수권리가 없다는 전제에서는 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 53,950,000원입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격 기준이 제시되지 않은 상태에서, 근린시설이 5회 유찰됐다는 사실은 시장이 감정가뿐 아니라 수익성·공실·점유·용도·환금성을 보수적으로 평가했을 가능성을 함께 살펴야 한다는 신호입니다. 따라서 최저가가 감정가의 16.8%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,371,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 360,000,000원 | 52,578,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 전북은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원 중 52,578,900원이 배당되고, 미배당액은 307,421,100원입니다. 신청채권자의 청구액 282,540,133원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종촌동행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 기준 판매시설(상점)로 운영 중입니다. 점유 자료에는 주거 사용 기재가 있어 실제 이용상태 대조가 필요합니다.
- 건물·설비. 지하5층/지상8층 철골철근콘크리트조 건물로, 공용 위생·급배수·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설이라는 점을 감안해 주거용 부동산보다 매수층과 임대수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 김근희와 ‘점포’로 표시된 점유가 동일한 점유관계인지, 별도의 점유인지 현장에서 확인하세요.
- 대항력 미상 해소. ‘점포’ 점유의 전입일·사업자등록일·보증금·확정일자·점유개시일을 확인해야 합니다.
- 배당요구 원문 확인. 김근희의 2025.11.17 배당요구 내용과 신고 보증금, 임대차계약서를 대조하세요.
- 용도 확인. 감정상 판매시설과 점유 자료의 주거 사용 기재가 일치하지 않으므로 실제 사용 상태와 원상복구 필요성을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 실제 임대료와 공실 여부가 확인되지 않은 상태이므로 주변 동일 유형 점포의 임대조건과 관리비를 조사하세요.
- 관리비 체납. 집합상가의 공용부분 체납관리비와 연체 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.29이므로 입찰 전 현재 절차와 다음 기일 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “명시 인수 0원”만으로 안전형은 아니다
등기부상 말소기준은 명확하고, 매각물건명세서에 별도로 기재된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원이며, 전북은행의 거액 미배당은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김근희는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 별도로 표시된 ‘점포’ 점유는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 감정상 판매시설인데 주거 사용 기재가 있다는 점도 현장에서 해소해야 합니다.
최저가는 감정가의 16.8%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 기준 없이 5회 유찰된 근린시설입니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 제한적이나, 점유·용도·임대수익·환금성 확인 전에는 가격 매력을 인정하기 어려운 보수적 검토 대상입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 점유관계와 상가의 현금흐름입니다.
