466,522,000원
대전지방법원 2025타경3830. 금산군 남일면 초현리의 공장용지 6,612㎡와 일반공장·부속건물, 제시외 건물 및 기계기구를 함께 매각하는 물건입니다. 감정가 1,360,123,440원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 466,522,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2014.12.11. 이원새마을금고 근저당권 650,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 금산군 압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기 순위가 아닙니다. 주식회사 원광이 2025.10.02. 공사대금 780,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 정리됐지만, 유치권 신고의 성립 여부는 별도로 불분명하다고 기재돼 있습니다. 유치권이 성립하면 매수인이 채무 자체를 당연히 승계하는 것은 아니더라도, 공장 인도와 사용을 위해 점유 해소·변제 협상·소송 부담에 직면할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3830 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 남일면 초현리 351 · 충청남도 금산군 남일면 덕천로 297-13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일반공장·공장 및 부속 사무소·식당 |
| 토지 | 공장용지 6,612㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사·부정형 · 세로한면(가) |
| 건물구조 | 일반철골구조·경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사이엘푸드코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,123,440원 / 466,522,000원 (3회 유찰, 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원새마을금고 / 516,230,060원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함 · 이동·철거가 용이한 가스저장탱크 등의 구조물 제외 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 유치권은 별도
2008년 신한은행 근저당권과 2012년 국민은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2014.12.11. 이원새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 650,000,000원입니다. 2025.09.04. 경매개시결정과 2025.10.27. 금산군 압류는 모두 이 근저당권보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 조사된 2곳 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 맛나푸드 | 2023.07.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강산앤코리아 유한회사 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 곳의 전입일은 모두 2014.12.11. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현장 점유 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격·유찰 — 34.3%만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가 466,522,000원은 감정가 1,360,123,440원의 34.3%입니다. 그러나 비교할 만한 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판정할 근거는 없습니다. 공장·토지는 건물 상태, 생산설비의 실제 가동 가능성, 인허가, 진입로, 환경 규제, 임대수요에 따라 가격 편차가 크기 때문입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 34.3% | 466,522,000원 | 190,543,220원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 326,565,400원 | 328,806,516원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 228,595,780원 | 425,404,561원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 확인된 등기·임차관계에 따른 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 그렇다고 매수인의 경제적 부담이 반드시 매각가로 끝난다는 뜻은 아닙니다. 유치권의 성립 여부, 소재불명 기계기구, 공장 재가동 비용과 점유 해소 비용은 배당표 밖에서 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 466,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,065,220원 |
| 2. 근저당 · 이원새마을금고 | 650,000,000원 | 459,456,780원 |
| 근저당 미배당 | - | 190,543,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.5%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 유치권 신고액은 배당요구 채권처럼 이 표에 배당되는 항목으로 단정할 수 없어 포함하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반공장·공장으로 이용 중이며, 부속건물은 사무소와 식당으로 이용 중입니다.
- 입지. 남일면 행정복지센터 북동측 인근으로 공장, 농경지, 자연림이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 6,612㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 79,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·배수구역에 포함됩니다.
- 경계. 공부와의 차이는 없으나 정확한 위치와 인접토지 경계는 지적측량 등 별도 실사가 필요합니다.
- 환금성. 공장·토지는 범용 주거상품보다 매수층이 제한적이며, 3회 유찰 이력이 수요와 가격 검증의 필요성을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 주식회사 원광이 실제 어느 부분을 언제부터 어떤 방식으로 점유하는지 확인해야 합니다.
- 공사대금 검증. 신고액 780,000,000원의 공사계약서, 세금계산서, 지급내역, 공사 완료일과 채권 변제 여부를 대조해야 합니다.
- 기계기구 실사. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구 5점이 모두 소재불명입니다. 감정평가서 목록과 현장 잔존 설비를 하나씩 대조해야 합니다.
- 제외 구조물 확인. 이동·철거가 용이한 가스저장탱크 등의 구조물은 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 주식회사 맛나푸드와 강산앤코리아 유한회사의 보증금, 사용 부분, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 경계·진입로 확인. 지적측량과 현황도로 이용관계, 대형차량 진출입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인허가·설비 확인. 공장등록, 업종 제한, 배출시설 관련 허가와 전력·용수·폐수처리 설비의 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 토지·건물·잔존설비의 개별가치와 유치권 대응비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”이 곧 “위험 0원”은 아니다
이 사건은 등기 순위만 보면 단순합니다. 2014.12.11. 이원새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기는 소멸하며 조사된 임차인 2곳도 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 형식적인 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 기준 실질취득액은 466,522,000원입니다.
그러나 공장 경매의 실제 위험은 등기부 밖에 있습니다. 주식회사 원광의 유치권 780,000,000원 신고, 기계기구 5점 전부 소재불명, 실거래 비교 근거 부재, 제한된 공장 수요가 동시에 겹칩니다. 유치권이 부정된다는 확실한 자료와 점유 해소 방안, 잔존 설비의 실제 가치가 확인되기 전에는 감정가의 34.3%라는 숫자를 가격 메리트로 받아들이기 어렵습니다. 등기는 정리되지만, 현장은 정리됐다고 볼 수 없는 물건입니다.
