대전지방법원 2025타경3876. 대전광역시 동구 용운동 174-20, 용운로147번길 93 소재 물건으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 현황은 상업용 건물입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층이고 사용승인일은 1991.01.29입니다. 토지는 2,730.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 자연녹지지역에 속합니다.
권리의 출발점은 2013.05.28 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 공동담보에 용운동 174-20 토지가 포함됩니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 농협은행 근저당, 부산은행 근저당, 지에스리테일 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상으로만 보면 선순위 인수권리가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3876 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용운동 174-20 · 대전광역시 동구 용운로147번길 93 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 상업용 건물로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 · 사용승인일 1991.01.29 |
| 토지 | 2,730.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 유지성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,927,668,480원 / 2,376,191,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,018,295,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.05.28 농협은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 2014.11.26 농협은행 근저당권 120,000,000원, 2014.12.03 부산은행 근저당권 1,200,000,000원, 2014.12.23 지에스리테일 전세권 100,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 지에스리테일 전세권은 2023.03.30 전세금 50,000,000원으로 변경되고 존속기간도 2019.12.22부터 2024.10.21까지로 변경됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 8건은 후순위, 1건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한지혜 | 지하 1층 | 2025.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민순필 | 지하2층 1호 | 2021.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정화 | 1층 일부호 | 2025.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김학용 | 103호 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명숙 | 1층 | 2019.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 성원 | — | 2019.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준동 | 214호 | 2019.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤월중 | — | 2018.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입신고일이 확인되는 8건은 모두 2013.05.28 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 각 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 특히 “점포”로 표시된 1건은 전입신고일과 보증금이 모두 미상이고 주거로 기재돼 있으므로, 이를 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다. 이 건은 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전에 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 6,927,668,480원, 현재 최저매각가는 2,376,191,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 감정가 24%, 5회 유찰 시 감정가 17%입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 상업용 건물로 이용 중이고 토지 2,730.0㎡가 함께 일괄매각되며, 실제 점유형태도 지하·1층·103호·214호 등으로 복합적입니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서는 “감정가의 34%라서 싸다”는 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,376,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 26,161,910원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,200,000,000원 | 1,150,029,090원 |
| 5. 전세권 · 주식회사지에스리테일 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 변경 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 변경 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액 합계 2,550,000,000원 중 예상배당 2,350,029,090원, 미배당 199,970,910원입니다. 현재 회차 기준 신청채권 1,018,295,122원에 대해 신청채권자 배당액은 1,150,029,090원으로 계산돼 충족 상태입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 2,376,191,000원 | 2,350,029,090원 | 199,970,910원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,663,333,700원 | 1,644,300,363원 | 905,699,637원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 1,164,333,590원 | 1,150,290,254원 | 1,399,709,746원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권자 부산은행의 청구액이 충족되는 계산이지만, 4회 유찰 시 신청채권자 배당은 444,300,363원, 5회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 배당이 줄어드는 것과 매수인의 인수액은 별개로, 세 시나리오 모두 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다.
⑥ 현황·입지·활용성 메모
- 입지. 대전대학교 남측 인근이며 주위에 근린생활시설, 상가주택, 다가구주택 및 교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층으로 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 수변전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2,730.0㎡, 완경사·가로장방·중로각지이며 공시지가는 873,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 중로2류에 접하고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 이용현황. 상업용 건물로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.
- 공부와 현황. 지하1층은 공부상 일반음식점이나 현황 헬스장으로 이용 중이고, 지하2층은 등기사항증명서상 당구장·노래연습장이나 일반건축물대장상 골프연습장·노래연습장입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점포 1건의 전입 확인. 전입신고일과 보증금이 모두 미상인 주거 점포는 대항력 가능·미상으로 남겨두고 주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 보증금 확인. 전입일은 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·최우선변제 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가서상의 제시외 건물 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하층 이용상태 확인. 지하1층 헬스장, 지하2층 골프연습장·노래연습장 이용 현황과 실제 영업·점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 34%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 임대수익·공실·토지 활용성과 상업용 부동산 시세를 별도로 검증해야 합니다.
- 명도비용 반영. 점유·임차 조사 건수가 많으므로 인수권리 0원과 별개로 인도 협의와 명도비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.05.28 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 전세권은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 표시하고 있어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 3회 유찰돼 최저가가 2,376,191,000원까지 내려왔지만 상업용으로 이용되는 5층 건물과 2,730.0㎡ 토지가 함께 매각되고, 점유·임차 조사도 9건에 달합니다. 특히 전입일을 알 수 없는 주거 점포 1건은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 양호하지만, 점유·가격 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
